На тлі подорожчання комунальних послуг частина орендодавців почала готувати «грунт» для компромісу з орендарями. Про це говорять результати дослідження, проведеного фахівцями служби маркетингу компанії. За словами експертів, власники здаючи в оренду житло намагаються домовитися з квартиронаймачами про можливості спільної оплати комунальних послуг. Як правило, це усні домовленості. Однак і для орендарів і для орендодавців головна проблема полягає в тому, що ні ті, ні інші не мають можливості чітко підрахувати, на скільки саме подорожчають комунальні послуги, зокрема, опалення. Особливо болюче це питання для тих сторін, між якими стійкі партнерські відносини сформувалися досить давно, оскільки власник житла зацікавлений у надійному квартиронаймачі, а той, у свою чергу, зацікавлений у можливості на прийнятних умовах знімати житло. Тому зараз вони цілком серйозно обговорюють питання оплати «комуналки» або «навпіл», або в інших пропорціях.
Підвищення вартості комунальних послуг також може привести до розбіжностей між тими орендарями та орендодавцями, які уклали договір менше півроку тому. «Якщо орендар підбирав житло за допомогою бюро нерухомості, то така угода повинна була завершитися підписанням договору оренди. Даний документ, як правило, припускає, що власник житла, що здається не має право підвищувати вартість оренди протягом півроку з початку дії договору. Чи будуть орендодавці дотримуватися умови договору, і як будуть складатися відносини між ними та квартиронаймачами стане зрозуміло в листопаді-грудні поточного року . В даний час орендарі оплачують тільки традиційну комуналку: інтернет, а також воду та електроенергію за лічильниками.
Попит на квартири в Івано-Франківську продовжує зростати, незважаючи на економічну кризу і на інші фінансові складнощі покупців. Говорячи в цілому про ринок нерухомості, можна сказати, що в цій сфері зростання не припиняється, а лише продовжує набирати все більших обертів. Як би дивно це не звучало, але криза ніскільки не вплинула на статистику покупки нерухомості на Прикарпатті, а причина цьому - високий попит на житло.
Клієнтів, які купують квартири в Івано-Франківську, можна розділити на дві основні категорії: жителі міста та приїжджі. Багато хто з них звертаються за допомогою в бюро нерухомості «Метраж», для того щоб заощадити свій час і не помилитися у своєму виборі. Зазвичай квартири купують для поліпшення своїх попередніх житлових умов, або для того щоб влаштувати життя своїм дітям чи онукам, але для цього не завжди вистачає коштів. Таким чином, одним з варіантів вирішення фінансової проблеми покупців середнього класу є обмін квартир в Івано-Франківську. Обмін користується досить високою популярністю, також як і покупка квартир. Що стосується другої категорії покупців, а саме приїжджих, то вони, як і самі жителі Івано-Франківська, купують квартири за різними цінами. Тобто істотної різниці між ціновою категорією квартир, що купуються Івано-Франківцями, і категорією цін серед приїжджих немає. І ті й інші купують нерухомість як елітну, так і вторинного класу.
На сьогоднішній день усе ще популярний пошук нерухомості за допомогою газет і оголошень. У будь-якій газеті, що пропонує рекламні послуги, можна знайти оголошення наступного типу: «Куплю квартиру в Івано-Франківську». Цей спосіб вважається зручним і нескладним, але з іншого боку, він може принести набагато більше клопоту, ніж звернення в бюро нерухомості «Метраж». Адже як у великих, так і в невеликих містах, завжди присутні шахраї, які очікують свою чергову жертву, і попастися на їх вудку досить просто. Квартирні аферисти найчастіше діють саме через оголошення, тому такий спосіб пошуку житла не так простий, як здається багатьом. Послуги професійних агентів вважаються більш надійними і актуальними, та й до того ж багатообіцяючими, адже самому знайти квартиру набагато складніше і проблематичніше. Звернувшись в бюро нерухомості «Метраж», можна бути впевненим у тому, що зустріч відбудеться з гідним продавцем, і завершиться благополучно, за рахунок безпеки здійснюваних операцій.
Кожен з бажаючих придбати квартиру в першу чергу замислюється про те, який вид житла він зможе собі дозволити на даний момент: нову квартиру або об'єкт нерухомості вторинного ринку. Про абсолютно новій квартирі мріють багато, але не всі володіють достатньою сумою грошей для здійснення такого роду угоди. Однак саме нові квартири мають величезну кількість різноманітних переваг. На вибір бажаючих придбати такий вид нерухомості представлені численні новобудови Івано-Франківська і квартири з комплексів, що знаходяться в стадії будівництва.
Отже, якими ж основними перевагами, в порівнянні з вторинним ринком нерухомості, володіють квартири з Івано-Франківських новобудов? Одним з головних переваг залишається економія коштів на придбання житла, адже в споруджуваному будинку квадратний метр коштує дешевше, ніж в будинках, зданих в експлуатацію. Розглядаючи переваги, не варто забувати і про ризики та недоліки, пов'язані з проведення такого роду операцій. Адже бували випадки, коли компанія займається будівництвом об'єкта, припиняла його на невизначений строк або зовсім припиняла всі роботи, використовуючи зібрані з будівництва кошти на інші цілі. Бувають і такі ситуації, коли будівельні роботи ведуться неякісно і з неприємними наслідками для майбутніх господарів створених квартир. Якщо правильно підійти до питання покупки квартири в новобудові, то всього цього можна буде уникнути. У першу чергу потрібно звернутися до професіоналів з агентств нерухомості, для того щоб правильно оцінити квартиру, а також дізнатися у них якомога більше інформації про організацію, яка займатиметься будівництвом певного будинку.
Якщо ви вирішили придбати квартиру в будинку, що знаходиться в стадії будівництва, то великим плюсом є можливість внесення різних змін у плануванні та облаштуванні майбутнього житла. Хоча в деяких випадках це зовсім не обов'язково, адже більшість таких квартир мають споконвічно поліпшене планування. Більше того, нерухомість елітної або економічної категорії, придбана в процесі будівництва, може принести непоганий дохід, адже після здачі в експлуатацію її ціна значно зросте. Таким чином, можна використовувати цей вид нерухомості в якості об'єкта для вкладення фінансових коштів і отримання подальшого прибутку. Тим більше, що в такому випадку, можна буде зібрати кошти на таку квартиру, про яку ви завжди мріяли.
Однак не варто забувати про те, що в будь-якій справі, крім плюсів, є і свої мінуси. Те ж саме стосується і придбання нерухомості на етапі будівництва. До таких питань потрібно бути ретельно підготовленим, адже завжди можуть виникнути непорозуміння, як в юридичному, так і у фінансовому плані. Неприємні ситуації можуть виникнути через серйозні недоробки і недоліки у законодавстві, якими багато шахраї частенько користуються в корисливих цілях. Ризик присутній майже в будь-якій справі, але якщо правильно подбати про юридичну підтримку, то багатьох проблем можна буде з легкістю уникнути. Адже в разі успіху, така угода обов'язково виправдає всі ваші очікування. Однак якщо всі ці ризиковані ситуації вас стомлюють, то краще зупинитися на варіанті з придбанням готових квартир, які вже в експлуатації.
Найбільш затребуваним ринком в наш час є ринок нерухомості. Безперервний оборот купівлі-продажу будинків, квартир, ділянок, постійно знаходиться в активному русі. Більше тисячі угод за день здійснюється суб'єктами з різною метою: пошук оптимального об'єкта для покупки, продажу нерухомості в Івано-Франківську для проживання або бізнесу.
Хоч продаж нерухомості і здається складним завданням, насправді це всього лише ілюзія. Велика кількість пропозицій які пропонує бюро нерухомості Метраж дає можливість підібрати потрібний варіант будь-якому громадянину. Першим ділом розгляньте всі варіанти, і вибравши собі нерухомість по всім вимогам, ознайомтеся з документами. Якщо ви сумніваєтеся або якась деталь угоди виглядає вельми сумнівно, зверніться до фахівця з юридичних консультацій для роз’яснення. Оформлення документів і укладення угоди проходить в короткий час. Це швидкоплинний процес.
Якщо ви самі є зацікавленим покупцем або продавцем нерухомості, скористайтеся сайтом www.metragif.at.ua, в якому зібрана величезна кількість пропонованих об'єктів. Ви зможете підібрати собі будинок, квартиру або офіс по місцевості, за типом і розцінки. Якщо ви подаєте оголошення, то обов'язково розташовуйте фото, вказуйте ціну та місце розташування, а також стан будівлі.
Якщо ви вирішили скористатися послугами фахівців, то вам необхідно поцікавитися правилами і ціновою політикою наданої послуги при покупці квартири. Бажано, щоб бюро нерухомості, в яке ви звернетеся, мало за своїми плечима не один рік досвіду і бездоганну історію операцій.
Аналізуючи ринок продажів фахівці, не спостерігають особливих змін. Варто відзначити, що з приходом кризи, починаючи з 2009 р через брак фінансів, люди стали менше купувати нерухомість. З цієї причини зросла кількість кредитних позик на житло, що істотно збільшує вартість для самого покупця. Тому, якщо рішення придбати собі будинок або квартиру, або інший об'єкт, ви сміливо можете зануритися в тисячі пропозицій і варіантів продажу нерухомості. Оголошення додаються кожий день, переконаєтеся в цьому самі.
Стелі повинні відповідати, найсуворішим вимогам в області акустики та дизайну. Різні моделі стельової обробки, можуть забезпечити високе звукопоглинання, а також мати різноманітний дизайн. Стеля - це одна з найважливіших родзинок простору. За допомогою його, можна візуально збільшити простір. Головне вдатися до допомоги кваліфікованого дизайнера, який зможе максимально, використати простір приміщення.
Декоративні стелі з гіпсокартону.
Декоративні стелі з гіпсокартону, включають в себе повний спектр різних декоративних конструкцій. Також основний матеріал, гіпсових стель націлений на конкретні стандарти, такі як: здоров'я, комфорт, вогнестійкість. Дані стелі не змінюють свою форму або розмір; так що вони виглядають, як нові і після багатьох років використання. Через ці переваги, гіпсокартон, ідеальне рішення для стель у різних проектах. Використовуючи, даний вид матеріалу, можна зробити багаторівневу стелю, але дана конструкція впишеться в кімнату. У кімнаті з низькими стінами, дана конструкція, буде обтяжувати простір.
Особливості:
- Гарне звукопоглинання;
- Стійкість до вогню;
- Екологічність;
- Тонкий і сильний дизайн;
- Стійкий до високої вологості;
- Дуже низькі монтажні втрати;
- Легко очищається м'якою тканиною, злегка змоченою.
Стелі з армованого скловолокна.
Даний вид стелі, хороший до використання не тільки у великих залах, але і в невеликих приміщеннях. Також в цивільних адміністративних офісах, соціально-культурних будівлях, або навіть в спортивних і туристичних залах. Вельми галантно виглядає матова стеля з використанням даного матеріалу.
Особливості:
- Простота в обслуговуванні
- можуть бути очищені м'якою ганчіркою;
- Максимальна вогнестійкість;
- Підтримка дуже високої вологості;
- Створює в приміщенні монархічний акцент;
- Міцність на розтяг при згині;
- Ідеально підходить для місць, з високою вологістю.
Натяжні стелі.
Широко застосовуються в сучасних дизайнерських рішеннях. Підходять для декорування, всіх видів приміщень. Використовувати натяжні стелі, можна в офісних приміщеннях, кімнатах квартир, в танцювальних залах. Можливість вибрати різноманітні матеріали і колірні рішення.
Особливості:
- Матеріал має акустичне поглинання, для середніх і високих частот;
- Пропонує більшу, творчу свободу;
- Має величезний вибір, колірної гами;
- Стійкий до високої вологості;
- Матеріал екологічно чистий.
З кожним днем зростає затребуваність такого підлогового покриття, як ламінат. Поступово він витісняє такі підлогові покриття, як паркет або підлогова дошка. Завдяки своїй високій міцністі, вишуканому зовнішньому вигляду і простоті у догляді він все частіше застосовується в приватних будинках, квартирах, офісах. Сьогодні саме ламінат виступає найкращою альтернативою покриття підлоги. Незважаючи на свою демократичну вартість, цей матеріал відрізняється чудовими технічними характеристиками.
Основні переваги ламінату
Серед ключових переваг даного матеріалу експерти відзначають легкість і простоту монтажу. Ламінат гігієнічний, безпечний для здоров'я людини і не викликає алергії. Укладання даного підлогового покриття може бути виконана самостійно, всього за кілька годин. Головне, заздалегідь підготувати поверхню під укладання. Ламінат ідеально лягає на рівну і гладку поверхню.
Серед відмінних достоїнств ламінату відзначають також прекрасні звукоізоляційні і теплоізоляційні характеристики. За даними параметрами ламінат нічим не поступається натуральному дереву.
При виборі ламінату важливу увагу потрібно приділити рівню його зносостійкості. Даний показник може коливатися в межах 31-33 класу. Клас ламінату потрібно грамотно вибирати, звертаючи увагу в першу чергу на сферу його застосування. Приміром, найкращим рішенням для вітальні або кухонного приміщення є максимально стійкий ламінат, який зможе витримати великі навантаження. Для спальні можна вибрати менш стійке покриття. Сьогодні виділяють також особливо стійкий ламінат, який можна використовувати в спортивних залах.
Ламінат отримав широке застосування не тільки в житлових, але і офісних приміщеннях. Однак незважаючи на свою широку область використання, таке підлогове покриття має і ряд недоліків. Серед них відзначають невисоку термостійкість. Тому цей матеріал не підходить для обробки нежитлових приміщень, де спостерігаються високі температури. Дуже обережно ламінат потрібно укладати і біля домашнього каміна.
Це підлогове покриття ідеально поєднує в собі міцність і вишуканий зовнішній вигляд паркету, будучи при цьому значно більш доступним. Сьогодні ціни на ламінат в Івано-Франківську доступні кожному пересічному користувачеві. Для його виготовлення застосовується деревина (целюлоза). Однак це не є натуральний масив дерева. Ламінат може дуже вдало імітувати не тільки натуральну мебль, але і камінь, кераміку.
При покупці житла вибір визначається залежно від особистих переваг покупця. Для когось переважніше придбати нерухомість в будинку старої споруди, хтось налаштований виключно на покупку новобудови. Але всі бажані дрібниці повинні бути продумані перед покупкою, щоб після неї не довелося б пристосовуватися до явно незручних обставин.
Багато хто віддає перевагу квартирам від забудовників Івано-Франківська - ціна їх може бути не вище, ніж на «вторинному», а ремонт потрібно, як правило, робити масштабний. Треба взяти до уваги й те, що в нових будинках немає проблем з комунікаціями, а сучасні ліфти і добре продумане планування роблять проживання в такому житлі комфортним і зручним.
Але не варто забувати і про мінуси - в новобудовах часто не дуже розвинена інфраструктура, а якщо житло з розряду тих, що здається «під ремонт», перші кілька місяців або і років в квартирах сусідів буде постійний шум від оздоблювальних робіт. Та й до будівельного сміття на майданчику вам доведеться звикнути - він ще довгий час буде виноситися з усіх приміщень.
Не старайтесь купувати квартиру з метою проживання в ній, ґрунтуючись виключно на дуже низькій ціні - причини знижки швидко зроблять ваше існування в ній нестерпним. Необхідність ходити в магазин по поганій дорозі за кілька кілометрів, переповнені маршрутки і дитячий садок, в який складно добиратися, змусять вас пошкодувати про такий вибір дуже скоро.
При виборі найбільш вигідного придбання необхідно враховувати і власні пріоритети, і цілі, переслідувані при пошуках. Нерухомість можна придбати і в рази дешевше в одному зі споруджуваних будинків, але тут є істотний мінус - негайно в'їхати для проживання туди не вдасться. Якщо вам необхідно купити квартиру в Івано-Франківську терміново, щоб жити там, доведеться пошукати інший варіант. Якщо ж у вас є місце для проживання, але ви шукаєте, куди можна вдало вкласти деяку суму грошей, покупка нерухомості в споруджуваному будинку може стати непоганим варіантом.
Збираючись купити однокімнатну квартиру в Івано-Франківську, ціни ви можете з'ясувати, зателефонувавши в бюро нерухомості «Метраж» тел. 77-96-95, а також вивчивши пропозиції на ринку житла, висунуті власниками квартир. При виборі постарайтеся врахувати і такі нюанси: яка необхідна вам інфраструктура, час, який вам доведеться затрачати для того, щоб добратися на роботу, можливості для відпочинку. Склавши докупи всі бажані деталі, ви зможете знайти найбільш зручне для вас житло.
До проектування майбутнього житла відноситься потрібно дуже відповідально. Можна сказати проект це найголовніше в майбутньому будинку. Від правильності проекту залежить бути будинку зручним і красивим, або бути схожим на хатину. Проект будинку вбереже від помилок в плануванні, від яких будуть одні неприємності підчас проживання або виникнуть труднощі з продажем нерухомості.
Вирішивши будувати будинок виникають питання:
Де знайти проект будинку або як його створити?
На цьому етапі найкраще подумати які вимоги пред'являються до житла: чи буде це будинок для великої родини або для відокремленого проживання, чи буде це сезонним місцем для відпочинку або для постійного місця проживання. Відповівши на ці основні питання варто приступити до пошуку ідеального рішення. Можна відвідати кілька своїх знайомих і подивитися проектування їхніх будинків, відзначити кращі варіанти і поєднати їх на папері. Деякі готові проекти будинків можна знайти в різних журналах і книгах по будівництву.
Який варіант проекту вибрати типовий або створити свій власний?
Типовий проект - в ньому вже враховано і опрацьовані всі можливі недоліки. Проект виконується командою професійних архітекторів, вартість не велика. Мінус такого будинку, тільки в одному - в ньому немає індивідуальності.
Власний проект - це можливість підлатувати житло під свою зручність. Будинок буде побудований в єдиному, унікальному варіанті. Мінуси такого проекту: в процесі проживання може виявиться що не все продумано до дрібниць - кімната занадто темна або вікно зайве і т.д. Ціни на індивідуальні проекти вище.
Яка площа будинку необхідна для комфортного проживання?
Для цього варто розрахувати яка кількість людей буде проживати в будинку. Чи будуть додаткові спальні для гостей.
Приклад: Для сім'ї з 4 чоловік необхідно 4 спальні - кожна площею не менше 12 кв.м, вітальня - 20 кв.м, кухня - 10 кв.м і площа на санвузли, коридори. З такого примітивного розрахунку виходить - що родині необхідно не менше 100 кв.м для комфортного проживання в будинку. Менша площа буде вже не комфортною. Можна побудувати і більше, але це залежить від стану фінансів.
Скільки поверхів повинно бути в будинку?
В основному будинки будують одно-двох поверхові, більшою мірою кількість поверхів залежить від обраної площі будинку. Якщо будинок в один поверх, то найкраще щоб були підвал і мансарда. У підвалі можна обладнати підсобні приміщення: пральню, бойлерну, більярдну. На мансардному поверсі чудово виходить облаштувати додаткову спальню.
Якщо ж будинок двох поверховий, то необхідно щоб спальні знаходилися поряд з вбиральнями і були ізольовані. Санвузли повинні розташовуватися на кожному поверсі. Сходи і коридори необхідно робити широкими і добре освітленими.
За поняттям «малогабаритна квартира» у більшості з тих, хто народився в СРСР, міцно закріпилися негативні асоціації. Однак і тоді, і зараз попит на компактні квартири і студії є, причому досить істотний. Наші експерти з'ясували, хто купує малогабаритне житло, чи можна з комфортом жити в таких квартирах і в яких новобудовах їх можна придбати.
Студії і квартири площею до 30 кв. м - досить специфічний продукт, який підійде далеко не всім покупцям. Родині з хоча б однією дитиною настільки компактне житло буде занадто тісним. Зате воно може стати відмінним подарунком цього самій дитині на 18-річчя. Приблизно 45% всіх малогабаритних квартир купується батьками для своїх дітей. Причому нерідко покупка здійснюється в той момент, коли дитина ще вчиться в школі, щоб до вступу до ВНЗ новобудова була побудована, а в квартирі закінчений ремонт.
Трохи менше третини - 30% - це молоді сім'ї без дітей, що здобувають своє перше житло. Далеко не у всіх є можливість купити відразу простору квартиру, а знімати або жити з батьками не хочеться. Тому молодята приходять до рішення пожити якийсь час, що називається, «в тісноті, та не в образі».
Третя категорія покупців - це молоді люди у віці до 35 років, які вважають себе переконаними холостяками. Причому в квартирі вони бувають досить рідко, воліючи проводити вільний від роботи час в компанії друзів і на вечірках. Частка таких покупців становить близько 15%.
Ну і нарешті остання група, що займає частку 10% - це інвестиційні покупці. Малогабаритна квартира коштує значно менше, ніж повноцінна «однушка», її ремонт і обробка обходиться дешевше. При цьому орендні ставки на студії і компактні квартири співставні з житлом більшої площі. Таким чином, віддача від інвестицій в маленькі квартири виходить вище.
Але наскільки взагалі малогабаритні квартири і студії пристосовані для комфортного життя? Звертаючись до досвіду зарубіжних дизайнерів і архітекторів - компактне житло у великих містах Європи та США дуже поширене.
Найголовніша порада, яку дають фахівці тим, хто вирішив вичавити максимум з квартири площею менше 30 кв. м - це раціональний підхід до планування. Продуманий повинен бути кожен квадратний сантиметр. Особливо це стосується вибору меблів. Готові шафи, столи і дивани можуть виявитися занадто громіздкими для невеликої квартири. З метою економії простору частина предметів домашньої обстановки можна замовити за індивідуальними розмірами.
Особливу увагу потрібно приділити освітленню в маленькій квартирі. Вішати в центрі стелі одну єдину люстру недоцільно. Для візуального збільшення внутрішнього простіру світло краще зробити багаторівневим - підсвітити окремі місця і деталі інтер'єру.
Також варто приділити увагу коліровій гаммі приміщення. Оптимальний варіант - це світлий колір стін, максимально наближений до білого. Світлий простір буде здаватися більшим. Для тих, хто вважає, що пофарбувати всі стіни в білий - це нудно, є маса прийомів, які дозволять розбавити інтер'єр.
Трансформовані меблі - основа комфорту в малогабаритній квартирі. Зараз можна купити ліжко-диван, який по зручності не поступатиметься хорошому пружинному матрацу. В якості альтернативи розкладним диванам можна звернути увагу на ліжка які складаються у шафу. А якщо дозволяє висота стелі, то обладнати спальне місце на антресольному поверсі, а під ним зробити кабінет або їдальню.
Для економії простору можна використовувати й інші меблеві «фішки»: кухонний стіл, складний врівень зі стіною, підвісне бюро, що розкладається в робоче місце, полиця-стелаж, що є одночасно перегородкою для зонування приміщення. Крім того, можна скористатися маленькою хитрістю - обладнати всі меблі коліщатками, щоб її можна було в будь-який момент пересунути і звільнити простір.
Ця порада може здатися дивною для Українців - це відмова від телевізора. Традиційно «ящик» є чи не центром квартири. Однак у сучасному світі всі основні його функції цілком можна довірити компактному ноутбуку. Адже телевізор, навіть дуже плоский, з'їдає масу корисного простору. Займане ним місце на стіні можна замінити навісними шафами і полицями, збільшивши тим самим кількість місць для зберігання речей.
Заощадити місце на кухні можна за рахунок побутової техніки. 18-річному студентові або переконаному холостяку навряд чи знадобиться духовка, досить буде варочної поверхні на 2 конфорки і мікрохвильової печі. Замість великого холодильника можна поставити маленький, а повноцінну посудомийну машину замінити на компактну.
Але найважливіше, на чому акцентують увагу всі дизайнери, - це відсутність мотлоху в квартирі. Саме безліч дрібних речей, розкиданих тут і там, з'їдає найбільше місця. Щоб в малогабаритній квартирі жилося комфортно, потрібно побороти в собі пристрасть до накопичення і навчитися позбуватися від непотрібних речей. Наприклад, викидати ті предмети, якими не користувався протягом року.
Напевно багато задалися питанням: наскільки виправдані всі ці зусилля зі створення комфортного житлового простору на 30 (а то і менше) «квадратах»? Безумовно, вони варті того. Адже покупка малогабаритної квартири або студії - це можливість заощадити.
Компактні квартири і студії на сьогоднішній день є одним з найцікавіших пропозицій на первинному ринку нерухомості Івано-Франківська. При грамотному підході навіть невеликий житловий простір можна облаштувати максимально комфортно і функціонально, як для власного проживання, так і для отримання доходу від здачі в оренду. Додатковим бонусом для покупців стане розвинена інфраструктура проекту, яка включає школу, дитячий садок, магазини, відділення банків, кафе.
Набридло постійно бачити перед собою стіни? Не вистачає місця? Не комфортно відпочивати і працювати? Необхідно терміново вирішити питання з плануванням простору приміщень? Шукаєте варіант, які відрізняється зручністю, естетичністю і довговічністю? Значить, замовлення сталевих перегородок - це ваш кращий вибір! І ми розкажемо, чому.
Швидко змінити конфігурацію офісних або торгових приміщень, створити найбільш зручний варіант розмежування простору приміщення, що не пожертвувавши, а навіть навпаки, прикрасивши зовнішній вигляд останнього, - все це можна зробити швидко і просто, замовивши виробництво та встановлення сталевих перегородок. Такі варіанти розмежування простору користуються найбільшою популярністю, і це цілком зрозуміло.
Стальні перегородки: 6 переваг
Дозволяють перепланувати приміщення без капітального ремонту і великих матеріальних витрат.
Завдяки властивостям матеріалу, перегородки, виконані із сталевого профілю, відрізняються високими захисними властивостями і тому незамінні в разі пожежі, прострілу і навіть вибуху.
Вдало вписуються в інтер'єр, завдяки можливості оформлення в будь-який колір по каталогу RAL, відповідно до вимог до дизайну всього приміщення.
Легкі в установці та демонтажі, що дуже зручно, наприклад, при переїзді
Можливе використання скляного заповнення, що, у свою чергу, дозволяє зберігати ефект вільного простору.
Міцні, зручні, відрізняються довгим терміном служби.
Стальні перегородки і їх види
Перегородки можуть бути стаціонарними, розсувними і складними. Перші являють собою каркас, який заповнюється склом або пластиком, другі і треті - одну чи кілька секцій різної конфігурації, скріплених між собою стійками, причому в останньому випадку рама може не використовуватися. Розрізняють також комбіновані варіанти. Полотно перегородок може складатися з вставок однакової або різної величини.
У свою чергу, розсувні сталеві перегородки можуть бути однорейкові і дворейкові. У обох видів є свої переваги і недоліки. Так, наприклад, перші зручніші, оскільки при їх установці не доводиться псувати підлогу, щоб вмонтувати додаткову рейку. Другі ж забезпечують кращу звукоізоляцію, тому вони кращі для використання в більш гучних зонах.
Яка з можливих конфігурацій найкраще підійде саме вам, залежить виключно від поставленого завдання.
У будівельній сфері, для реалізації різних завдань просто необхідне використання такого популярного і універсального матеріалу, як пінобетон. З цього будівельного матеріалу, який об'єднав в собі якості, характерні бетону і мінеральним утепленням, можна легко виконати різні конструкційні елементи будівлі, використовувати його в якості утеплювача покрівель, горищних приміщень, а також він може мати відмінне звукоізоляційне призначення.
Пінобетон - композитна будівельна суміш, приготована по суворої технології, а також має у своєму складі: пісок, воду, цемент, піноутворювач (білковий або синтетичний). Складові базові елементи поетапно змішуються між собою в правильно підібраній пропорції, іноді додаються модифіковані затверджувачі, для підвищення міцності матеріалу. Спеціально розроблені затверджувачі додаються, коли робиться наливна підлога. Зовнішня структура затверділого розчину являє собою безліч пузирчастих замкнутих за обсягом осередків. Випускатися пінобетон може у формі різних за розміром і щільністю блоків. Вага блоку починається від 19 кг і досягає до 47 кг. Пінобетон розрізняється по марці щільності, міцності і теплопровідності. У будівництві використовується щільність пінобетону від 400 кг / м3 до 1600 кг / м3. Зі збільшенням марки щільності підвищується міцність і теплопровідність пінобетону, а відповідно і його вага.
До переваг цього матеріалу відносяться його відмінна вологостійкість і досягається замкнутими порами від 17 до 75 циклів морозостійкість. Замкнуті осередки пір структури пінобетону майже не вбирають вологу, пінобетон може тривалий час перебувати у воді, при цьому не втрачати своїх властивостей і виступати в якості захисного бар'єру. Якщо провести аналогію між бетоном і пінобетоном, то переваги другого над першим очевидні. Пінобетон легше, а значить коробка будівлі, зведеного з нього, буде надавати менший тиск на фундамент в порівнянні з цегляною кладкою, і до того ж зменшує фінансове навантаження, економить бюджет, через відсутність необхідності наймати і оплачувати роботу муляра. За рахунок великого розміру пінобетонного блоку швидкість зведення будівлі збільшується в рази. Пінобетон прекрасно взаємодіє з іншими матеріалами: на нього накладається вагонка, плитка, цегла.
Сфера застосування пінобетону дуже широка. Вибираючи матеріал різної щільності, його можна по-різному використовувати. Теплоізоляційний пінобетон, з щільністю до 500 кг / м3 буде доречний при заливці даху або утеплення лоджій. Конструкційно-теплоізоляційну суміш щільністю від 500 кг / м3 до 900 кг / м3 зручна для створення ізоляційного ефекту міжповерхових перекриттів, при створенні фундаменту. Конструкційний бетон з високою маркою щільності може використовуватися у вигляді цілого блоку для монолітного домобудівництва, створення окремих самостійних конструкцій у складі будівлі, наприклад несучих стін.
Більша половина квартир, придбаних в нашій країні, купується на вторинному ринку. Це викликано тим, що придбання вторинного житла в даний час значно безпечніше довгого і ризикованого процесу пайової участі у будівництві. До того ж, розбіжність у вартості на вторинне житло і житло в новобудовах не так вже й велика, тому простіше трохи переплативши стати власником квартири вже сьогодні.
Придбання квартири!
При покупці вторинного житла існує своя специфіка, враховувати яку необхідно всім, хто бажає змінити свої житлові умови. Якщо їх не брати до уваги, існує великий ризик залишитися без власної квартири або витратити багато часу і коштів на судові розгляди через неправильне оформлення документів, невстановлених свого часу обтяжень або інших причин.
У першу чергу при купівлі житла необхідно звертати увагу на різницю в цінах на вподобану квартиру і на подібне житло ринку в цілому, зіставте ціни на продавані квартири в Івано-Франківську. Причиною для пильної уваги повинно послужити те, якщо ціна на продавану квартиру сильно занижена. Провести додаткову перевірку доцільно було б і в тому випадку, якщо в цьому будинку одночасно продається велика кількість квартир.
При покупці не забувайте про перспективу подальшого розвитку району. Якщо ви хочете уникнути в ситуації, коли навколо вашого нового будинку буде проводиться додаткове будівництво, заздалегідь уточніть в районній адміністрації плани на майбутнє будівництво в цьому районі. Перевірте наявність найближчих торгових об'єктів, дитячого садка і школи, наскільки зручно транспортне забезпечення. Найціннішу і свіжу інформацію, ви зможете отримати від пенсіонерів, відпочиваючих на лавочці біля під'їздів. Ви отримаєте відповіді на всі задані вами питання, починаючи від наявності проблем з водопостачанням і закінчуючи ситуацією зі злочинністю в районі.
Вимагайте у продавця довідку з паспортного столу, в якій є відомості про прописаних на даний момент мешканцях. Якщо квартира приватизована, то уточніть, на момент приватизації проживали в ній неповнолітні та брали участь у приватизації. Існує ризик, що досягнувши повноліття, ніхто не зажадає через суд визнання угоди купівлі незаконною. При наявності прописаних дітей, не забудьте перевірити, куди і коли їх виписали, так як незаконна виписка неповнолітніх зберігає за ними право на користування житлоплощею. Існує і ще один нюанс, якщо з квартири виписаний один із власників, що знаходиться в місцях позбавлення волі. У цьому випадку вимагайте від продавця законодавчо завірену згоду цієї особи на продаж квартири, в іншому випадку відбувши покарання, він через суд вимагатиме визнати угоду купівлі - продажу недійсною.
Найкращим варіантом звести до мінімуму всі виникаючі обставини - це звернеться за кваліфікованою допомогою в бюро нерухомості. У цьому випадку у вас може виникнути питання, яке бюро вибрати. Велику і відому фірму або поменше, до приватного маклера, де плата за послуги нижче? Приказка про скупого, який платить двічі, свою правоту може виправдати і у вашому випадку. Найвагомішим чинником який буде служити при виборі бюро нерухомості це наявність юриста який забезпечить повний професійний супровід угоди купівлі - продажу житла з урахуванням усіх вимог клієнта.
Для того щоб звести до мінімуму ризик покупки квартири, звертайтеся за кваліфікованою і професійною допомогою в бюро нерухомості "Метраж" м. Івано-Франківськ вул. Тичини 8-А тел. 77-96-95
Де придбати квартиру: ризикнути придбати житло в новобудові або віддати перевагу вторинне житло? Який розмір потрібно для майбутнього житла, яка кількість кімнат повинна бути в ньому, їх приблизна площа? Яку суму ви готові витратити на покупку квартири?
Які основні етапи покупки квартири?
Відповіді на ці питання ви повинні знайти, перш ніж будете телефонувати ріелтору в бюро нерухомості. При розгляді різних варіантів відповідних квартир, будьте готові до того, що вартість квартир однакової площі будуть відрізнятися. Хоча й існують офіційні ринкові ціни за один квадратний метр, ціна сильно варіюється залежно від району, наявності розвиненої інфраструктури, технічний стан будинку і самої квартири, і інше. Вартість квартири в новобудові буде дешевше, ніж вартість квартири, де вже проживали люди. Звертайте увагу на те, якщо вартість квартири помітно дешевше ніж склалася на ринку, існує певний ризик при придбанні такого житла. Набагато безпечніше і на порядок зручніше купувати квартиру через бюро нерухомості, не ризикуючи вдаватися до послуг приватних маклерів.
Якщо ви прийняли рішення купувати квартиру за посередництва бюро нерухомості, перш ніж відвідати його офіс, заздалегідь по телефону обговоріть свої вимоги до майбутнього житла. У цьому випадку при першій зустрічі з ріелтором вам вже запропонують кілька варіантів на вибір.
В процесі огляду вибраних варіантів квартир ваш ріелтор разом з вами зобов'язаний брати активну участь, задавати питання господарям житла про стан квартири та інші питання, які звичайні для фахівців, які працюють у сфері нерухомості. Ви самі повинні взяти участь у огляді кімнат квартири, перевірити напір води в кранах, в зимовий час температуру батарей. Ці нескладні дії допоможуть уникнути більш серйозних проблем у майбутньому.
Коли ви знайшли підходящий варіант для покупки квартири, можна підписувати складений фахівцями бюро договір на передоплату, готувати аванс. З цього моменту фахівці бюро починають роботу з експертизи документів і перевіряють юридичну чистоту квартири, що купується.
Ви в свою чергу уважно перевірте паспортні дані, дати, технічний паспорт квартири. Після результативної перевірки фахівцями бюро і вами документів на квартиру, можна приступати до укладання договору купівлі-продажу квартири. З моменту підписання договору обома сторонами ви є власником квартири.
З чого починається будівництво? Можливо, з придбання будівельних матеріалів? Ні. Архітектурне проектування - ось з чого стартує створення споруди. Перш за все, вигляд будинку намічається на папері, де враховуються бажання замовника, норми та вимоги будівельників. Ескіз допомагає попередньо побачити всю будівлю в цілому.
Компанія з будівництва спочатку розробляє ескіз, потім надає його замовнику для схвалення і, якщо його все влаштовує, клієнт ставить підпис. На цьому закінчується паперовий етап проектування.
Проектування будівель є не просто паперовим кресленням, в нього так само входить робота над різними деталями. Саме тому займаються проектуванням компанії, надають різні послуги. Це заповнення документації, пов'язаної з проектом, планування, отримання позитивної відповіді щодо перепланування. Компанія пропонує послуги з дизайну інтер'єру, обстеження об'єктів, технічного контролю, виконання робіт з оздоблення й будівельного монтажу. До того ж фахівці компанії займаються експертизою якості документації, здачею в експлуатацію будівель і споруд, здійсненням функцій генерального проектувальника. При бажанні є можливість отримати фотомонтаж з метою більшої наочності.
Торговельні, житлові, освітні, офісні, промислові види будівель можуть стати об'єктом робочого та ескізного проекту, які можна замовити в проектувальному бюро. Однак проектування будівель котеджів і інших житлових споруд є самими затребуваними в проектуванні. Більшість людей втомилося від типових шаблонних забудов, все більше користується успіхом індивідуальний проект, котрий разом із цим забезпечить сучасні та комфортні умови життя.
Метою будь-якого проектувальника є з'єднання і поєднання побажань замовника з можливостями будівництва, щоб одразу нова будівля стала зручною і безпечною. Нерідко буває так, що на етапі будівництва в узгоджений проект клієнт вносить зміни. Змінюється матеріал, вид і форма даху, розташування електропостачання та інше. У котеджному проектуванні важливим моментом виступає узгодження будинку з додатковими будівлями та об'єктами. Сучасний котедж неможна уявити без паркану, воріт, місця відпочинку, паркувального місця, лазні, зелених насаджень, різних доріжок, клумб.
Власники житлової площі часто здають її в оренду, навіть не думаючи про те, що її вартість можна суттєво збільшити при мінімальних витратах. Для цього необхідно провести невеликий косметичний ремонт. Давайте розглянемо всі хитрощі даної справи, взявши за основу квартиру без меблів в спальні, техніки, дерев'яною підлогою і в жахливому стані. Порядок дій буде наступним:
Закупівля дешевих шпалер, побілки, люстри, і фарби для підлоги, підвіконь і вікон. На будь-якому ринку можна знайти досить дешеві матеріали, які будуть ефектно виглядати. Після їх покупки проводиться невеликий ремонт, який дозволить підвищити вартість оренди мінімум на 15%.
Меблі. Зовсім не обов'язково купувати нову, адже в газетах можна знайти потрібне оголошення і купити меблі за безцінь. А надати їй вельми солідний вигляд допоможе дешева тканину для меблів і самоклеюча плівка, яка стане в нагоді для тумбочок і холодильника. Досить буде одного розкладного дивана і тумбочки під телевізор. Як показує практика, вартість даних товарів буде мінімальною. А зняти квартиру з меблями в Івано-Франківську обійдеться ще на 10% дорожче.
Техніка. Вживані пральні машини можна знайти дешево, а невеликий холодильник - ще дешевше. І ціна на житлову площу знову зростає.
Виконання цих простих дій дозволить збільшити кількість охочих орендувати дане житло і підніме загальну вартість на 30-45%. Вартість матеріалів і виконаних робіт окупиться за 6-12 місяців.
Варто зауважити, що оренда квартир в Івано-Франківську є дуже затребуваною, тому можна піти далі і збільшити вартість на 80-110%. Для цього необхідно буде здавати житло подобово тільки певному колу людей. Адже нерідко парам ніде усамітнитися і вони шукають місце. Сусіди на них не лаються, сміття після них мало - просто ідеальні квартиранти. Для того щоб їх привабило житло буде необхідно виконати ще кілька робіт: Повісити красиві фіранки на вікна. Поставити журнальний столик, на якому будуть декоративні камінці і свічки, над ліжком повісити картину. Поставити магнітофон і покласти поруч диски із сучасною та романтичною музикою.
Тепер відбою від охочих не буде, особливо, якщо опублікувати фотографії облаштованого житла в інтернеті. Якщо організовувати здавання та прийняття квартири не виходить самостійно, то завжди можна знайти відповідального виконавця, зарплата якого становитиме 20-35% від прибутку.
Оренда нерухомості є одним з основоположних сегментів ринку нерухомості будь-якого міста. Адже великі міста щорічно залучають велику кількість студентів, людей, які бажають заробити гроші, туристів або відрядних. Згідно з аналізом, найбільш популярним житлом для знімання є однокімнатні квартири. Такі варіанти часто вибирають студенти, які переїхали сім'ї, які працевлаштувалися на роботу в новому місті, а свого житла з різних причин поки не мають, або розлучене подружжя. Як правило, зняти однокімнатну квартиру часто бажають ті, хто не може дозволити собі власне житло в силу його великої вартості. Підібрати оптимальний варіант зважаючи на наявність величезного числа пропозицій можна досить швидко. Найпростіше зробити це, відвідавши всесвітню Мережу, де зібрані найактуальніші пропозиції.
Вибираючи квартиру для оренди, більшість громадян звертають увагу на розташування, район, рівень навколишньої інфраструктури. Крім цього для потенційних орендарів важливим є наявність ремонту, необхідних побутових приладів, загальний стан житла. Всі ці параметри безпосередньо впливають на вартість апартаментів.
А ось молоді сім'ї з дітьми частіше звертають увагу на двокімнатні квартири в спальних районах. Для сімей з дітьми на перше місце виходить розвиненість інфраструктури. Дуже важливо щоб недалеко від житла розташовувалися дитячі садки, школи, розважальні комплекси, поліклініка. З кожним днем також зростають вимоги квартиронаймачів. Вони бажають отримати квартиру з гарним ремонтом, новими меблями, наявністю необхідної побутової техніки.
Все частіше багато гостей великих міст віддають перевагу не вишуканим готелям і дорогим гостинцям, а шукають квартиру подобово. Це дозволяє значно заощадити кошти і відчути себе, як вдома. Підібрати такий варіант оренди простіше простого за допомогою всесвітньої Мережі, де зібрані оголошення про подобову оренду квартир. За допомогою Інтернету легко проаналізувати найактуальніші пропозиції, переглянути фото, пропонованих апартаментів.
Вартість квартир безпосередньо залежить від квадратури приміщення. Зняти двокімнатну квартиру обійдеться вам трохи дорожче, ніж оренда однокімнатного житла. Велику роль відіграє також інтер'єр приміщень. Сучасні квартири з євроремонтом, вільним доступом в Мережу, підігрівом підлоги, наявністю всієї необхідної техніки коштують дорожче звичайних приміщень. Оренда квартир залежить від місця розташування будівлі та транспортної розв'язки. Апартамент в центрі міста коштують на порядок вище, ніж квартири на околицях. Термін оренди також має істотне значення. Чим триваліший термін оренди, тим менше, як правило, вартість житла.
Кожна людина прагне до індивідуальності у всьому, особливо, якщо мова йде про його житло. І в цьому немає нічого дивного, так як у звичайних квартир, навіть у хорошому районі Івано-Франківська, як правило, стандартне планування, яке полягає в незручно розташованих кімнатах і вузьких коридорах. Нічого не поробиш, так будували в радянські часи. Тому багато хто, щоб зробити більш комфортним своє проживання в квартирі, втілюють у життя свої власні планувальні рішення.
Те ж саме стосується і новобудов. Людям, яким пощастило купити нерухомість в уже збудованому будинку, нерідко відразу ж починають займатися створенням свого власного індивідуального стилю. Здійснюючи задумане вони: ламають стіни, щоб збільшити простір приміщення, роблять арочні отвори і суміщають санвузол з ванною кімнатою, не піклуючись про цілісність конструкції.
Перед тим, як робити перепланування, слід з'ясувати, чи законна вона? Інакше деякі самовільні будівельні заходи можуть надалі принести купу неприємностей, як самому господареві, так і сусідам, які проживають поруч.
Відповідно до законодавства України незаконне перепланування житла може загрожувати адміністративною та кримінальною відповідальністю. По-перше, такі дії можуть призвести до конфлікту з сусідами, яким раптово почала сипатися на голову штукатурка. Швидше за все, вони напишуть позовну заяву після цього, і справа закінчиться судовим розглядом.
По-друге, у разі розгляду справи в суді, все може закінчитися рішенням про повернення квартири в початковий стан. А на це піде багато часу і грошей.
По-третє, порушення несучої конструкції може перешкодити нормальній експлуатації багатоквартирного будинку, а в разі виникнення загрози життю людей, може загрожувати тюремне ув'язнення.
Щоб уникнути всіх наслідків незаконного перепланування квартири - її необхідно узаконити. Тільки цей процес, як стверджують експерти, може затягнутися на кілька місяців. Також можна звернутися в спеціальну фірму, яка візьме всю роботу на себе, але її послуги обійдуться недешево.
Перепланування житла - справа непроста, тому до нього необхідно ставиться з усією серйозністю. Доведеться зібрати безліч підписів, погоджень і дозволів, але зробити це потрібно, якщо не хочеться потім нести відповідальність за незаконні дії.
Оцінка житлової нерухомості - важливий аналітичний процес, що визначає фізичні, економічні та соціальні чинники, які мають безпосередній вплив на вартість майна. По суті - це професійний звіт про вартість нерухомості для подальших комерційних дій з об'єктом. Сучасний ринок нерухомості дуже нестабільний і покупець / продавець зобов'язаний розуміти тонкощі ринкової вартості майна, щоб не потрапити в неприємну ситуацію, коли нерухомість продається / купується за менші гроші, ніж вона реально коштує.
Одне з найважливіших завдань експертів, які проводять оцінку майна, - правильно оцінити вартість майна, яка об'єктивно відображає конкретну ситуацію на ринку. Оцінка нерухомості враховує ринкову вартість, ліквідаційну вартість, вартість заміщення, відтворення, ліквідаційну вартість, заставну, інвестиційної тощо.
Щоб з нерухомим майном можна було робити різні операції (купівля, продаж, передача в дар та ін.), Необхідно зробити оцінку житлової нерухомості. Ця дія убезпечить вас від можливих шахрайських дій та мінімізує ризики. Оцінювач надасть точну та актуальну інформацію про вартість придбаного або продаваного вами майна і відобразить результати оцінки у звіті.
Оцінка житлової нерухомості необхідна, якщо:
здійснюється купівля / продаж;
планується угода у нотаріуса (оцінюється майно для заповіту, передачі в дар);
з метою страхування;
якщо планується отримання банківського кредиту;
у разі майнового спору;
для оренди нерухомості;
коли планується приватизація майна;
з метою визначення матеріального збитку;
для судового розгляду;
при ліквідації або реорганізації підприємства.
Також, сьогодні обов'язково проводити оцінку житлової нерухомості при її оподаткуванні. Оцінка майна в цьому випадку - відправна точка купівлі / продажу нерухомості для цілей оподаткування, а вартість відштовхується від вказаної ціни в договорі.
Перелік необхідних для оцінки майна документів:
Правовстановлюючі документи, тобто документи, на підставі яких квартира належить господарю. Це може бути договір купівлі-продажу, договір дарування, міни, свідоцтво про право власності, рішення суду тощо.
Технічний паспорт БТІ.
Паспорт власника (співвласника) квартири. У випадку смерті власника необхідно надати свідоцтво про смерть, документ, який пов'язує померлого та спадкоємця (свідоцтво про народження, свідоцтво про шлюб, рішення суду тощо), паспорт спадкоємця.
Купівля нерухомості була та залишається важливим кроком у житті кожної особи, саме тому до цієї події необхідно ставитися відповідально. Слід зважити на те, що в Україні побільшало махінацій із нерухомістю. Щоб не стати жертвою шахраїв, перш ніж укладати договір купівлі-продажу, необхідно уважно дослідити всі документи, необхідні для цієї операції.
Випадки шахрайства трапляються при купівлі житла як на вторинному, так і на первинному ринку нерухомості. Що стосується вторинного ринку, найбільший ризик подальшого розірвання договору купівлі-продажу та визнання його недійсним у суді пов"язаний із квартирами та будинками, які є спільною сумісною власністю подружжя, тими, в яких проживали неповнолітні діти, або тими, які нещодавно отримані у спадщину.
Якщо квартира чи будинок є спільною сумісною власністю подружжя, то при її продажі має бути пред’явлена письмова, нотаріально засвідчена згода чоловіка або дружини продавця на вчинення правочину. Це, зокрема, передбачено ч. 3 ст. 65 Сімейного кодексу України, в якій зазначається, що для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, а також договорів стосовно цінного майна згода другого з подружжя має бути подана письмово. Згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена. Також у ч. 2 ст. 65 СКУ передбачено, що дружина, чоловік має право на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що укладений другим із подружжя без її, його згоди, якщо цей договір виходить за межі дрібного побутового. Таким чином, оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу України укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, необхідна письмова, нотаріально засвідчена згода чоловіка чи дружини продавця.
Якщо продається нерухомість, у якій прописані неповнолітні діти (віком до 18 років), необхідний дозвіл органу опіки та піклування. Відповідно до ч. 1 ст. 177 СКУ батьки зобов"язані дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах. Батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти такі правочини щодо її майнових прав, а саме укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири. Відповідно до ч. 3 ст. 12 Закону "Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей" для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування. Згідно з ч. 4 ст. 177 СКУ дозвіл органу опіки та піклування на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається в разі гарантування збереження її права на житло. Згідно з ч. 6 ст. 203 ЦКУ правочини, що вчиняються батьками (усиновлювачами), не можуть суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх та непрацездатних дітей. Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону "Про охорону дитинства" батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла, зобов"язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов"язання.
Отже, як вбачається з наведеного, вітчизняне законодавство перш за все захищає інтереси неповнолітніх дітей, а отже, щоб не потрапити в халепу та довгу судову тяганину, при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості треба вимагати від продавця довідку форми № 3, у якій мають бути зазначені всі члени сім"ї продавця, а також дозвіл органу опіки та піклування на продаж нерухомості.
Часто квартири продають спадкоємці померлого, не маючи відповідних повноважень. Необхідно пам"ятати, що заповіт чи близька спорідненість не є доказом того, що продавець - власник квартири померлого громадянина. Таким власником він стає тільки через шість місяців після відкриття спадщини (після смерті спадкоємця), отримавши в нотаріальній конторі свідоцтво про прийняття спадщини. Трапляється і так, що у продавця є свідоцтво про прийняття спадщини, однак родичі спадкодавця не згодні з цим і звертаються до суду з відповідним позовом. У таких випадках перед укладенням договору купівлі-продажу необхідно дізнатися, чи є у продавця родичі, які можуть претендувати на дане майно. Якщо виявиться, що такі родичі є, необхідно поцікавитись, чи була з їхнього боку відмова від прийняття спадщини та чи не була ця відмова відкликана.
Відповідно до ст. 1273 ЦКУ спадкоємець за заповітом або за законом може відмовитися від прийняття спадщини протягом строку, встановленого ст. 1270 цього Кодексу. Заява про відмову від прийняття спадщини подається нотаріусу за місцем відкриття спадщини. Фізична особа, цивільна дієздатність якої обмежена, може відмовитися від прийняття спадщини за згодою піклувальника і органу опіки та піклування. Неповнолітня особа віком 14-18 років може відмовитися від прийняття спадщини за згодою батьків (усиновлювачів), піклувальника і органу опіки та піклування. Батьки (усиновлювачі), опікун можуть відмовитися від прийняття спадщини, належної малолітній, недієздатній особі, лише з дозволу органу опіки та піклування. Відмова від прийняття спадщини є безумовною і беззастережною. Відмова від прийняття спадщини може бути відкликана протягом строку, встановленого для її прийняття.
Також спадкоємці, які прийняли спадщину, можуть укласти між собою договір поділу спадкового майна. Такий договір посвідчується нотаріально. Згідно з ч. 3 ст. 1267 ЦКУ якщо спадщина складається з нерухомості або транспортних засобів, то розподіл здійснюється за спеціальною процедурою. Спадкоємці за законом відповідно до положень письмової та нотаріально посвідченої угоди, яку вони уклали між собою, визначають розміри власних часток у спадковому майні. Спадкоємці за письмовою угодою між собою, посвідченою нотаріусом, якщо це стосується нерухомого майна або транспортних засобів, можуть змінити розмір частки у спадщині когось із них.
Отже, для підписання договору купівлі-продажу потрібні такі документи:
1. Документ, що підтверджує право власності на нерухомість. Такими документами можуть бути: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір; свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтво про право на спадщину; свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя; договір про виділення частки в натурі (поділ); іпотечний договір, рішення суду; договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.
2. Крім зазначених документів також потрібні: письмова, нотаріально засвідчена згода на вчинення договору купівлі-продажу від дружини чи чоловіка продавця, якщо нерухомість є спільною сумісною власністю подружжя; дозвіл органу опіки та піклування, якщо в квартирі чи будинку, які продаються, прописані та проживають неповнолітні діти; письмова заява про відмову від прийняття спадщини від родичів продавця або ж договір про поділ спадкового майна, якщо квартира чи будинок були нещодавно отримані у спадщину; довідка форми № 3 про всіх членів сім"ї продавця прописаних у квартирі чи будинку, які продаються.
3. Крім правовстановлюючих документів нотаріуси вимагають також витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно з Бюро технічної інвентаризації на спеціальному бланку. Коли БТІ не підключене до електронного Реєстру прав власності на нерухоме майно, воно видає довідку-характеристику. Якщо витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно свідчить про те, що власник здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки без установленого дозволу, або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. За відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власник якого здійснив таку перебудову, прибудову, переобладнання чи звів господарські побутові будівлі та споруди.
Капітальний ремонт в квартирі взимку, може обійтися на 20% дешевше. А якість буде зовсім не гіршою, якщо дотримуватися деяких правил.
Твердження про те, що ремонт потрібно робити влітку, насправді, - не зовсім вірний стереотип. Затіявши ремонт в холодну пору року, ви зможете навіть отримати додаткові переваги. Головне - слідувати деяким правилам, як правильно виконувати роботи при низькій температурі.
Секрети ремонту взимку
1. Розраховуйте на те, що виконання внутрішніх ремонтних робіт потребують трохи більше часу, ніж зазвичай.
Взимку буде довше застигати стяжка, схоплюватися штукатурка і сохнути шпалери. Також необхідно знати, що вікна і двері перед установкою, якщо вони були доставлені з вулиці, повинні прогрітися до кімнатної температури. Більшість матеріалів при охолодженні і нагріванні змінюють свої властивості і розміри.
2. Уважно читайте рекомендації на упаковках будматеріалів.
Купуючи будівельні матеріали для ремонту взимку потрібно звернути увагу на можливість їх застосування при низькій температурі. Інформація про це, як правило, міститься на упаковці.
Пам'ятайте, що такі суміші, як штукатурка, різні лакофарбові покриття і т.д. випускають в декількох модифікаціях, включаючи і спеціальні, для робіт у зимовий період.
3. Будівельні роботи можна проводити при температурі не нижче +5 градусів.
Якщо ж ви робите ремонт в новобудові, то не забувайте підтримувати потрібну температуру - не нижче +5 градусів. Потрібно робити провітрювання приміщення, щоб йшла волога, в зимовий час ми рекомендуємо більш уважно поставитися до даного процесу, і не допускати різкого перепаду температур.
4. Для капремонту в новобудовах взимку необхідно використовувати нагрівальні прилади, наприклад, теплові гармати.
При цьому варто враховувати, що ваші витрати на електроенергію істотно зростуть. Також необхідно стежити за температурою при провітрюванні кімнат.
5. Під час капітального ремонту в старих будинках потрібно відключати опалення і, можливо, світло.
У старих будинках в таких випадках доводиться відключати від тепла всіх жителів, і багато ЖЕКів не хочуть цього робити. Якщо ж вам все-таки вдасться домовитися з комунальниками, то всі роботи потрібно буде виконати за півдня - це максимальний термін можливого відключення опалення в житловому будинку.
При температурі ж нижче 10 градусів залишати житло без тепла навіть на короткий час заборонено. Втім, у власників квартир в новобудовах таких проблем зазвичай не виникає - в нових будинках розводка опалення йде в основному по підлозі - в стяжці - тому можна відключити тільки свою квартиру.
Плюси ремонту взимку
Взимку, вибираючи матеріали, вам не доведеться вистоювати в будівельних супермаркетах величезні черги. Не в сезон в магазині для вас завжди знайдеться вільний консультант, який надасть вам саму детальну інформацію, намагаючись догодити рідкісному покупцеві. Ціни будуть нижчими, ніж влітку, і, швидше за все, вам зроблять ще додаткову знижку, і безкоштовно доставлять додому придбаний товар.
Що стосується вибору бригади ремонтників, то майстри взимку вам обійдуться дешевше, ніж влітку. У розпал сезону знайти вільну бригаду хороших працівників дуже складно. Навіть якщо вам пощастить умовити майстрів взяти в роботу вашу квартиру, то вони часом під різними пристойними приводами будуть "пропадати", виконуючи так звані "шабашки". Взимку ж напевно ви будете ставити свої умови будівельникам, а не навпаки.
Якщо всі особливості зимового ремонту були враховані, то його якість буде настільки ж високим, як і влітку. Навантаження на ремонтні фірми і бригади взимку мала, і ціни не завищуються. Те ж саме можна сказати і про будівельні матеріали. У загальній складності, якщо робити все правильно, на зимовому ремонті можна заощадити до 20% вартості всіх робіт.
В яких випадках вигідніше брати іпотеку, а коли кращим варіантом може бути оренда житла?
Оренда: поняття, переваги і недоліки
Оренда вважається зрозумілішою масовому клієнтові на ринку житла. Є власник житла, який має можливість або бажання за певну плату надавати своє житло іншим особам. Часто оренда не оформляється письмовим договором. Але це відгукнеться серйозними наслідками для обох сторін. А запрошення нотаріуса, або звернення в спеціалізоване агентство, або хоч би самостійне укладення двостороннього договору при свідках, полегшить двосторонні стосунки внесе прозорість і певний захист.
Можливі ризики для наймача:
- нав'язаний, придуманий збиток, вигадане псування меблів, неіснуючого ремонту і, відповідно, вимога плати за це; - вимоги здійснення ремонтних робіт більше обумовленого об'єму; - ніякій захищеності перед несподіваним, необгрунтованим збільшенням плати за житло; - випадки, коли власник житла, змовившись з сусідами, провокує протікання води або ж іншу поломку, а наймачеві доведеться вимушено оплачувати ремонт; - всілякі заборони претензії і перевірки у будь-який час доби з боку власника; - можливість переоренди, коли плата робиться колишньому наймачеві (іншими словами шахраєві), а власник, не отримавши грошей, елементарно вас виселяє.
Небезпеки для власника - неоплата комунальних платежів, неотримання своєчасно грошових коштів, псування майна, шахрайство з орендою і т.д.
Деякі з переваг оренди - посильна щомісячна оплата, можливість вибору вартості, району, навіть сусідів, а також можливості домовитися при виникненні фінансових труднощів.
Поняття іпотеки
Іпотека - це купівля нерухомості за допомогою фінансової підтримки кредитної організації або банку. Іпотека припускає часткове (з первинним внеском) або повне фінансування купівлі. Придбана нерухомість оформляється на фізичну особу він є офіційним, правомірним власником. Проте на це житло накладатимуться встановлені обмеження і заборони : на обмін, продаж, заставу і інші угоди, на перепланування і прописку третіх осіб без узгодження з банком і т. д.
З банком складається договір про його зобов'язання і права на стягнення нерухомості при порушенні описаних зобов'язань. Основний недолік, а швидше за все, попередження проти іпотеки, - це суворість щомісячних виплат. Банк - це не людина з ним не так легко домовитися. Якщо сталося прострочення в місяць - не горе, проте штрафи, пені і підвищену процентну ставку доведеться сплатити. Якщо пропустили платежі впродовж трьох і більше місяців - готуйтеся до виселення.
Фінансові розрахунки Платежі за оренду - в 2-3 рази нижче щомісячних внесків при іпотеці. Але вони досить часто варіюються, підвищуються при хвилюваннях і коливаннях на ринку нерухомості. Якщо навіть ціни на житло знижуються, оплата оренди необгрунтовано піднімається або залишається незмінною.
Іпотечні платежі, як правило, завжди фіксовані, незмінні і рівні, - або ж з часом знижуються. Тобто бюджет можна планувати. Крім того, іпотечними договорами передбачаються позапланові платежі. Багато банків беруть комісію за такі внесення. Проте навантаження і процентна надбавка, якщо навіть враховувати комісію, при перевищених платежах понад графік значно знижується. Іншими словами, якщо оплачувати чітко по графіку, переплата складатиме 100%, якщо ж великими платежами те за той же період вона складатиме вже 70% і нижче, залежно від величини і періодичності перевищених внесків.
Іпотека вважається вигідною, при стабільних платежах, по самій своїй суті. Адже якщо житло вже майже своє або частково сплачено, то його можна реалізувати за угодою з банком за вигідною ціною при раптовому погіршенні прибутковості. Плюс є можливість грати з процентною ставкою при погашенні поза графіком.
Якщо дохід стабільний, то можна діяти за наступною схемою: орендуєте житло і частину грошових коштів кладете на депозит. Таким чином, депозит плюс накопичені відсотки за нього, з урахуванням орендної плати, - виходить економніше чим своє житло мінус іпотека плюс відсотки за нього. Іншими словами, буде кращий, якщо п'ять років копити засоби на депозиті, орендувати житло і після цього купити нерухомість за готівку. Цей розрахунок грунтується на тому що процентна ставка кредиту у декілька разів більше, ніж депозитна. Тільки розрахунок дещо неточний і ефемерний: депозитні ставки увесь час варіюються і переглядаються, а орендна плата росте, тоді як платежі за кредит, як правило, стабільні. В деяких випадках це реально може бути виправдано.
Іноді оренда буває вигідніше і доцільніше, ніж іпотека, наприклад в наступних випадках:
- якщо є необхідність житла на короткий термін (навчання, кардинальна зміна діяльності, випробувальний термін на новій роботі); - незнайоме місто. Купівля дорогого житла у борг з обов'язковими платежами вимагає достатнього знайомства з ринком нерухомості в місті, приховуваними аспектами (удома в аварійному стані, під знос, близькість небезпечних виробництв, вокзалів і так далі). Іноді варто деякий час орендувати житло і придивитися і в наступних ситуаціях:
- у разі "розвідки", коли один з членів сім'ї виїжджає, припускаючи надалі переїзд; - у разі фінансової нестабільності.
Оренда, таким чином, доцільніше при нестабільності і невизначеності будь-якого характеру.
Іпотека ж вигідніше в наступних випадках:
- за наявності деякої суми для придбання житла; - при досить стабільному заробітку і професійній визначеності; - при сімейному переїзді. Іншими словами, стабільність - це шлях до іпотеки.
З усього цього можна зробити висновок, що оренда цікава при динамічному життєвому ритмі, навчанні, знайомстві з містом, якій-небудь нестабільності. А іпотека вигідніше при стабільному і динамічному доході. Адже своє житло - і є своє. Тільки вирішувати слід кожному виходячи з конкретної ситуації, прибутків, можливостей, оскільки єдиної житлової "рецептури" немає.
На минулому тижні парламент прийняв в цілому зміни до Житлового кодексу, якими заборонив використання житла для виробничих потреб. Юристи говорять, що нехитра, на перший погляд, новація дозволить ліквідовувати в колишніх квартирах не лише офіси але і аптеки, перукарні, відділення банків і магазини.
Спочатку підготовлений депутатами законопроект "Про внесення змін до ст. 6 Житлового кодексу (відносно визначення житлової і загальної площі об'єктів житлової нерухомості)" не припускав кардинальних змін. І, як запевняють автори документу, носив чисто технічний характер. Зокрема, законодавчо закріплював за деякими приміщеннями (ванна кімната, лоджії, балкони, кухня, комори і коридори) статус нежитлових. На сьогодні цей статус, а також порядок розрахунку житлової площі квартири закріплений внутрішніми інструкціями БТІ і за бажання забудовника може бути оспорений. Проте після доопрацювання законопроекту профільним комітетом ВР з будівництва його суть була повністю змінена шляхом маніпулювання формулюваннями.
Діючі зараз норми Житлового кодексу забороняють надавати в житлових будинках приміщення для промислових потреб. Оновлена ж версія кодексу встановлює заборону на надання квартир для виробничих потреб. "Це істотно розширює спектр дії документу. Згідно з інструкціями Міністерства охорони здоров’я, виробничими вважається приміщення, в якому постійно або періодично ведеться трудова діяльність. У Міністерстві соціальної політики це формулювання розширюють: виробнича діяльність може бути пов'язана не лише безпосередньо з процесом випуску товарів, але і з управлінням яким-небудь підприємством. Фактично розміщення в квартирах аптек, перукарень, магазинів нотаріальних і юридичних контор, а також інших організацій після набуття чинності правок до Житлового кодексу буде визнано незаконним. Хто стане виселяти комерційні структури з житлових будинків і хто зможе ініціювати таке вирішення питання, новий закон не обумовлює. Сьогодні покарати за розміщення промислових об'єктів в квартирі може санепідемстанція. Аналогічно вона ж повинна контролювати і дотримання заборони на експлуатацію для виробничих потреб. "Санітарні інспектори напевно апелюватимуть не стільки до того, що в житловому будинку розташували виробництво скільки до неналежних умов праці співробітників офісу, розміщеного в колишній квартирі. У санепідемстанції є повноваження на цій підставі припиняти діяльність підприємств. Фіксувати правопорушення, пов'язані з неналежним використанням житла, можуть і дільничні міліціонери, які потім передають ці дані в ЖЕК. Той, у свою чергу може звертатися до суду із скаргами на спричинення шкоди від розміщення виробничих приміщень у будинку. Аналогічні позови до суду можуть подавати і мешканці будинку, в якому розташований офіс або магазин. Виселити офіс суд не зможе але йому цілком під силу призначити таку компенсацію за шкоди, що завдається, що підприємцям буде простіший самим з'їхати. За словами юристів, максимум, чого варто побоюватися власникам офісів, так це штрафів. Причому, оскільки "провина" у вигляді розміщення офісу в квартирі ніяк не можна назвати тяжкою, швидше за все, вони будуть невисокими. Інша справа що застосовуватися штрафи можуть необмежена кількість разів. Законодавчі новації можуть виявитися на руку і податківцям, оскільки допоможуть їм виводити з тіні прибутки орендодавців, які здають свої квартири внайми під офіси і магазини часто не переводячи житло до нежитлового фонду. З введенням законодавчої заборони на розміщення офісів в житлових будинках у податківців з'явиться формальний привід для перевірок. І в кожному новому випадку вони отримуватимуть відразу двох потенційних "клієнтів": нелегального орендодавця і орендаря. У виграші опиняться власники офісних центрів. Сьогодні попит на офісні площі в нових центрах невеликий. І не виключено, що автори документу, що мають відношення до будівельного бізнесу захотіли допомогти колегам притягнути нових клієнтів. Але ж житло орендується під офіси нерідко саме через відсутність фінансової можливості зняти приміщення в спеціально зведених для цього будівлях. Тому навіть таке штучне стимулювання попиту на комерційну нерухомість навряд чи приведе до істотного приросту клієнтів офісних і торгових центрів. Втім, як запевняють правознавці, у разі підписання Президентом згаданих змін до Житлового кодексу виселення магазину або офісу з житлового будинку можна буде оспорити в суді. Оскільки положення документу суперечать нормам інших законів. Згідно з Цивільним кодексом власник майна може розпоряджатися їм на власний розсуд. Під дію цієї норми підпадають як власники житла, що здається під офіси і магазини, так і бізнесмени, що купляють квартири з цією ж метою. Господарський кодекс обумовлює можливість використовувати свою нерухомість в комерційних цілях. Більше того, приватні підприємці можуть реєструватися за місцем проживання, що надає їм право не лише жити, але і працювати у своїх квартирах. Незрозуміла подальша доля офісних і торгових приміщень, спочатку запроектованих в новобудові. Адже вони чітко підпадають під визначення "приміщення в житлових будинках", на які поширюється заборона. Крім того, незрозуміло, куди повинні діватися орендодавці квартири яких вже переобладнувані під офіси або склади. Очевидно, що ця недомовленість укупі з суперечністю законодавства дадуть цілком очікуваний ефект: розширять можливості для неофіційних заробітків численної армії контролерів.
Який податок треба заплатити за отриману в подарунок від брата або сестри квартиру. Одним з оптимальних варіантів відчуження квартири є укладення договору дарування. При цьому слід пам'ятати про наступні супутні платежі. 1. Податок на прибуток фізичної особи. Згідно п. п. 174.6, 174.2.1 Податкового кодексу України при даруванні майна між членами сім'ї першого ступеня спорідненості, до яких, зокрема відносяться, батьки, чоловік, дружина, діти, податок на прибуток не оплачується.
У зв'язку з тим що брат з сестрою не є членами сім'ї першого ступеня спорідненості, застосовуватися загальні стани оподаткування доходу фізичної особи. Так, згідно з податковим законодавством брат, що отримав від сестри за договором дарування квартиру повинен сплатити податок у розмірі 5% від ціни квартири, передбаченої в договорі дарування. 2. Державне мито. Окрім податків, при даруванні квартири необхідно сплатити державне мито за здійснення нотаріальних дій.
Згідно п. 3 ст. 3 Декрети Кабінету Міністрів України "Про державне мито" при посвідченні договорів відчуження квартири ставка державного мита складає 1 відсоток суми договору. При цьому слід розуміти, що такий розмір мита встановлений для державних нотаріусів.
У разі нотаріального посвідчення договору дарування приватним нотаріусом вартість послуг визначається за домовленістю між сторонами, проте таке мито не може бути менше, ніж мито встановлене для державних нотаріусів - 1% від суми договору. Сума договору - 1% обчислюється від оцінки квартири, яка вказана в договорі дарування.
Підводячи підсумок, сума платежів при укладенні договору дарування між сестрою і братом складає 6% від вартості квартири, передбаченої в договорі дарування.
Життя на будівельних майданчиках більше не завмирає восени: будівельники зводять будинки у будь-яку погоду. Багато хто навіть стверджує, що будуватися зимою простіше і економніше, ніж влітку.
Чому зима?
Коли ж краще приступати до будівництва? З точки зору старих майстрів - звичайно, літом-восени. Але старі майстри не знали ні промислових технологій, ні справжньої російської бюрократії. У наш час оптимальний період для придбання ділянки і забудови - як не парадоксально, зима.
1. Зимою значно менше охочих купити землю, оформити права і вчинити інші необхідні дії в державних установах. Те, що в травні займає тиждень у грудні робиться за декілька днів.
2. У будівельних компаній взимку досить мало роботи. Вони раді будь-якому клієнту і охоче дають знижки, тоді як влітку, навпаки, схильні задирати ціни.
3. Якщо ви будуєтеся самі то майте на увазі: у кінці осені і взимку будматеріали помітно дешевші, ніж в розпал сезону.
4. Зими зараз абсолютно не ті, що були 200-300 років тому. За рахунок загального потепління, а також достатку комунікацій середня температура січня виросла за цей час на 10 градусів. Земля більше не промерзає по-справжньому, тобто за допомогою не такої вже складної техніки класти фундаменти можна цілорічно.
5. Наявність великого числа типових проектів дозволяє фактично побудувати будинок ще в заводських умовах - на ділянці його залишиться просто зібрати. Таке будівництво займає мінімум часу, при цьому будинок виявляється особливо надійним - саме за рахунок відпрацьованості вивіреності проекту і технологій.
6. "Свіже" зимове дерево - краще для будівництва будинків. Адже з настанням холодів деревні пори закриваються, деревина стає щільнішою, а волога поступово "виморожується". Тому дерев'яний будинок, побудований взимку, має меншу і більше рівномірну усадку чим літній. Та і колоди, з яких збираються стіни таких будинків, практично не розтріскуються.
7. Висока вірогідність, що сусіди в цей час будуть в місті, тобто ваші будівельні роботи нікому не перешкодять.
8. Маленький але приємний плюсик: взимку на заміських дорогах немає літніх "дачних" пробок, тобто їздити на будівництво і назад набагато простіше. Зрозуміло, усе це стосується в першу чергу дерев'яних будинків. Самий універсальний варіант такого будинку - побудований з профільованого бруса, але, звичайно, ніхто не відміняв солідної оциліндрованої колоди або легких каркасно-щитових будівель.
Взимку можна заливати будь-який тип фундаменту - тільки якщо виберете бетон, то переконаєтеся, що він призначений для зимових робіт. Альтернатива - свайні фундаменти.
Скільки ж місця в такому будинку людині потрібно? Одна з оптимальних формул - 50 метрів загальної площі + 20 на кожного мешканця (без урахування технічних приміщень типу гаража, котельної і т. д.). Тобто для сім'ї з п'яти чоловік мова піде про 130 "квадратів". Це може бути наприклад, будиночок 7х9 м з великою мансардою. Можна виділити під будинок і меншу частину площі ділянки, якщо зробити для кухні окрему прибудову або блок.
Урядовців запевняють, що це не вплине на квартплату, однак експерти радять детально вивчити техпаспорт на свою квартиру Нещодавно Верховна Рада ухвалила Закон "Про внесення змін до статті 6 Житлового кодексу щодо визначення житлової та загальної площ об"єкта житлової нерухомості". Раніше в цьому кодексі не було сталої формули для розрахунку житлової площі. А віднині за пропозицією Президента в законі чітко прописано знижувальний коефіцієнт для підрахунку квартирного метражу. Для балконів і терас він становить — 0,3; для лоджій — 0,5; для засклених балконів — 0,8; для веранд, засклених лоджій і холодних комор — 1,0. Відсутність прописаних коефіцієнтів та формули розрахунку загальної житлової площі у Кодексі часто ставало причиною судових справ між громадянами-інвесторами та забудовниками. Виникали розбіжності у підрахунку метражу квартир. Також немає єдиної упорядкованості у технічних паспортах на квартири. Адже до 2006 року для визначення загальної площі житла брали лише кімнати, лоджії і комори (відповідно до встановленого коефіцієнта). Площу засклених балконів почали враховували лише після 2006 року. Як зазначають спеціалісти, ухвалені парламентом зміни ніяк не позначаться на тих квартирах, технічні паспорти на які видано з урахуванням усіх коефіцієнтів (інформація про загальну площу — на другій і третій сторінках техпаспорта на квартиру). Проте є значна частина українців, які приватизували житло без урахування потрібних показників. Таким чином, цим людям потрібно буде переоформити технічний паспорт на квартиру з додаванням площі лоджії, балкона, тераси. Звісно, для власників квартир це додаткові витрати. Голова Асоціації "Вікторія" Людмила Шанц зазначає: "Доведеться викликати техніків, заплатити за їхню роботу та переоформити техпаспорт. Загалом така послуга в БТІ обходиться у 300—400 гривень. Після того ЖЕК видасть квитанцію на квартплату, де буде, наприклад, не 50, а 52 квадратних метри. У грошовому еквіваленті це виллється збільшенням квартплати на 2-4 гривні щомісяця". Водночас міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Анатолій Близнюк запевнив: "Ухвалені зміни не зачеплять інтересів жодного громадянина. Сплачувати за квартири більших сум людям не доведеться", — йдеться у повідомленні прес-служби Мінрегіонбуду. Господарники припускають варіант, коли мешканці отримають квитанції з необгрунтовано збільшеною квартплатою. В такому разі екс-міністр з питань ЖКГ Олексій Кучеренко радить проводити громадські слухання. "Нехай ЖЕК пояснить мешканцям, за що вони платять по кожній із 26 позицій. Адже людина самостійно не може проаналізувати всіх витрат на будинок", — зазначає пан Кучеренко.
Ще одна важлива інформація для власників квартир: збільшувати квартплату ЖЕК може лише після перерахунку житлової площі за вашої участі та з вашого відома. "Ви як власник квартири, з однієї сторони, і представник ЖЕКу — з іншої, повинні спільно зафіксувати загальну площу квартири, — пояснює деталі житлового питання Людмила Шанц. — І лише після цього вам можуть дати квитанцію з іншою квартплатою, якщо площа змінилася".
Намагаючись продати житло, потрібно визначити "правильну" ціну. Адекватна ціна - основна умова ліквідності квартири. Квартира, нехай дуже хороша але за явно завищеною ціною продаватися не буде, продавець просто даремно втратить час. На ціну впливає маса чинників, а іноді вони майже не впливають на ціну, але є хорошим каталізатором продажів. Так що ж впливає на ціну? 1. Місцерозташування, близькість до зупинок, парків, скверів.
2. Планування квартири - велика кухня, темна кімната , наявність балконів і лоджій, роздільний санвузол (у однокімнатній квартирі), високі стелі (не нижче 2.8 м) матеріал будинку (цегляні і монолітно-цегляні будинки дорожчі за панельні).
3. Поверх - перший знижує ціну квартири на 10% (якщо тільки немає можливості перевести в нежитлове приміщення, але це окреме питання), останній - на 2-5% (якщо немає техповерху), хоча деякі покупці люблять останній поверх (ніхто не тупає над головою).
4. Стан квартири. Ремонт лише трохи відбивається на вартості квартири, але досить часто грає вирішальну роль при виборі. Тому головне - привести квартиру в порядок. Відмийте сантехніку до сяйва, повісьте красиві фіранки на чисті вікна. Можна поклеїти нові шпалери, побілити стелю, лаком покрити паркет або постелити свіжий ламінат. 5. Стан під'їзду. Як театр розпочинається з вішалки, так квартира розпочинається з під'їзду. Майже кожен власник житла, що продається, може вимити свій поверх і хол в під'їзді на першому поверсі, пофарбувати двері, що ведуть в під'їзд, замінити непрацюючі лампочки і розставити квіти.
6. Вид з вікна: на шумну вулицю, труби теплоцентралі, промзону - це безумовно мінус 5-10%.
7. Інфраструктура, близькість хороших шкіл і дошкільних установ, адже більшість покупців нерухомості - сімейні люди з дітьми. Правда на ціні житла це практично не відбивається.
Отже, знаючи основні параметри ліквідності, досвідчений продавець може навіть нею "управляти". Визначитися з адекватною ціною, навести лад в квартирі, вимити під'їзд, посадити квіти - це усе в його силах.
Вибір ділянки треба розпочати з визначення необхідної площі. Вона не має бути ні занадто великою, ні занадто маленькою.
Вибір повинен здійснюватися виходячи із загальної площі майбутнього заміського будинку, який ви плануєте на нім побудувати. Зразкове співвідношення - один до десяти.
Для заміського будинку площею 200 кв. м бажано мати ділянку площею 20 соток. Точна відповідність не обов'язкова, але якщо воно буде порушено фатально, ліквідність вашої майбутньої нерухомості різко впаде.
Вибір ділянки зроблений, але не варто поспішати з купівлею. Спробуйте відповісти собі на наступні питання:
а) чи достатньою інформацією про цю місцевість я володію, щоб купити вибрану ділянку?
Перед купівлею не полінуйтеся звернутися в орган місцевого самоврядування відповідні територіальні органи державної влади з проханням дати вам можливо більш повну інформацію про вибрану земельну ділянку. Корисно також ознайомитися з даними земельного кадастру, результатами моніторингу, резервування, планування зонування земельних угідь.
Безкоштовно отримати потрібну інформацію навряд чи вдасться, але на цьому краще не економити, щоб потім не шкодувати про зроблену покупку. Крім того постарайтеся поспілкуватися з вашими майбутніми сусідами з приводу майбутнього для земель цього району в цілому і загальною (у тому числі криміногенною) ситуацією на його території.
б) Як йде справа з водопостачанням на вибраній земельній ділянці?
Вибрати хорошу ділянку не так вже і легко. Подача води у будинок може здійснюватися від загального (міський, селищний водопровід, кооперативні артезіанські свердловини) або індивідуального джерела (колодязь, свердловина). Нерідко покупець доступу, що не має, до водопровідних мереж, думає: "Ділянка ж не в пустелі знаходиться, пробурю свердловину". Але насправді справа йде далеко не так просто.
Багато популярних заміських районів мають вагомий недолік - велика глибина залягання водоносного горизонту. У ряді випадків доводиться бурити свердловини глибиною 60 - 80 м, щоб дістатися до води. З урахуванням витрат на устаткування вартість буріння може досягати $8 000 і більше. Дуже часто низька вартість пояснюється наявністю масивних гранітних валунів в товщі грунту, що перешкоджають доступу до води.
в) Що я знаю про якість води, що добувається в цій місцевості? Якщо недалеко від вибраної ділянки вже є пробурені свердловини, то спробуйте дізнатися у їх власників дані свердловин, а також про зміст бактеріологічних і хімічних домішок у воді. Майте на увазі, що ніж ближче існуючі свердловини тим більше вірогідність аналогічної якості і кількості підземних вод. Нагріваючи невелику кількість води, узяту зі свердловини, ви можете самі виявити надлишки заліза в ній.
Наявність осаду і потемніння свідчать про підвищений вміст металу у воді. Хороший показник якості води - це її приємний смак і відсутність сторонніх запахів. Зазвичай у свердловинах від 20 м і глибше наявність бактерійних забруднень не виявляється (якщо тільки вода не заражена через ствол свердловини). При поганій якості води бажано порівняти дві свердловини більше з різних глибин (горизонтів), що знаходяться поблизу.
г) Які грунти залягають на ділянці?
З вибором ділянки поспішати не варто, про це Ви можете пошкодувати надалі. Відповідь на це питання важливо знати для визначення типу фундаменту вашого майбутнього будинку. Дослідження грунтів бажано зробити ще до придбання. Це стосується тих випадків, коли вам пропонують підозріло дешеву ділянку в привабливому районі.
д) На якому рівні грунтові води на вибраній ділянці?
Чи буде ділянка підтоплятися в період паводку? Для відповіді на це питання необхідно пробурити ручним буром декілька неглибоких свердловин. Якщо за годину в поглибленнях збереться вода, рівень грунтових вод занадто високий. Розпитаєте також сусідів щодо періодів весняних паводків і осінніх дощів, чи не затоплюються місцеві землі? Якщо рівень грунтових вод високий, а паводки щедрі, на льох, підвал або підземний гараж краще не розраховувати якщо ви не готові вкласти досить серйозні кошти в гідроізоляцію будинку.
Зневірятися, звичайно, не варто: чимала кількість проектів має варіативні рішення по частині заглиблення. Але і про необхідність хорошої дренажної системи на ділянці забувати не слід.
е) Як йдуть справи з місцевою каналізацією? Чи комфортно мені буде в майбутньому заміському будинку? Якщо є комунальні каналізаційні мережі, питання тут же знімається. Потрібно тільки отримати дозвіл на скидання стоків у відповідністю з потребами вашого майбутнього будинку і можливостями мереж. Але якщо комунальні каналізаційні мережі відсутні потрібно буде замислитися про локальні системи.
ж) Скільки кіловат виділяється додому в цій місцевості? Чи буде мені зручно в моєму заміському будинку? Корисно упізнати місце розташування найближчої підстанції. Скільки кіловат вам можуть виділити на законних підставах в місцевій адміністрації? Норма споживання середнього котеджу площею 200-300 кв. м - 20-30 кВт. Але по наявних нормах на ОДИН БУДИНОК виділяється не більше 9,6 кВт а то і половина цієї потужності.
Тому при неможливості "вибивання" додаткової потужності у районних енергетиків майбутнім домовласникам доводиться включати в статті своїх витрат витрати на власну підстанцію або електростанцію думати про альтернативні джерела за рахунок сонячної і вітряної енергії, або серйозно оптимізувати енергоспоживання будинку, наприклад за рахунок створення систем автоматичного управління.
Як і будь-яка інша угода, договір купівлі - продажі майнових прав на квартиру або будь-який інший об'єкт нерухомості, який буде побудований в майбутньому, несе певні ризики. Договір купівлі - продажі майнових прав, по суті, нічим не відрізняється від договору купівлі продажу, наприклад матеріальних цінностей. Проте є окремі особливості, які впливають на ризик угоди. Перше на що необхідно звернути увагу це предмет. Як би то не було купувати і продавати простіше і найбезпечніше предмети, що мають форму, вагу, смак, запах і так далі. Майнове право - суб'єктивні права учасників правовідносин, які пов'язані з володінням користуванням і розпорядженням майном, а також з тими матеріальними вимогами, які виникають з приводу розподілу і обміну майна. Майнові права - права власника, який здійснює право господарського ведення майном, а також зобов'язальні права (наприклад, на відшкодування шкоди), права авторів на винагороду, спадкові права. Нормативного акту, який би визначав, що таке майнове право, загалом і в цілому немає. Тому наводитися визначення, яке сформоване в процесі діяльності юристів. Простіше кажучи, майнове право - це, передусім, право на річ матеріального світу яка у момент виникнення такого права або буде створена, або знаходитися у іншої особи. У нашому випадку річ, яка буде об'єкт нерухомості, буде створена в майбутньому. Якраз таки ось ця обставина, що об'єкту нерухомості ще немає, і є основним ризиком. Укладаючи договір купівлі - продажі майнових прав на квартиру покупець повинен мати відповіді на наступні питання:
чи буде закінчено будівництво будинку частиною, якого є квартира. чи не продані ще комусь ці майнові права на цю ж квартиру. у які терміни покупець отримає документи на право власності на квартиру.
Відповіді на перші два питання безпосередньо пов'язані з особою забудовника. Передусім, йдеться про ділову репутацію. Тому купувати майнові права краще всього: У забудовника який вже давно працює на ринку і досить відомий. Якщо будинок вже знаходитися на завершальній стадії будівництва. Зрозуміло, що в цьому випадку покупець переплачує. Але, напевно краще заплатити дорожче чим наражати себе на небезпеку залишитися і без грошей і без бажаного житла. Укладаючи договір купівлі - продажі майнових прав, необхідно уважно ознайомитися з його умовами. Визначальними умовами є: Перелік зобов'язань забудовника. Терміни виконання зобов'язань забудовника. Також необхідно звернути увагу на те чи передбачена договором можливість покласти на забудовника зобов'язання по оформлення документів, що встановлюють право, на квартиру на ім'я покупця. Краще всього видати доручення на забудовника на оформлення документів, що встановлюють право.
Верховна Рада України у рамках ухвалення Закону про вдосконалення Податкового кодексу (№8217) затвердила поправку, згідно якої податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, набуде чинності з 1 липня 2012 року, а не 1 січня 2012 року, як планувалося раніше. Платниками податку на нерухомість будуть фізичні і юридичні особи, у тому числі не резиденти - власники об'єктів житлової нерухомості.
Нежитлова нерухомість не є об'єктом оподаткування.
До житлової нерухомості відносяться: - житлові будинки: житлові будинки садибного типу, житлові будинки квартирного типу; - прибудови до житлових будинків; - квартири; - котеджі; - кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах; - садові будинки; - дачні будинки;
Житловий будинок - будівля капітального типу, побудована з дотриманням вимог, встановлених законом і призначене для постійного проживання в нім. Житлові будинки бувають садибного і квартирного типу різної поверховості.
Житловий будинок садибного типу - житловий будинок, що розташований на окремій земельній ділянці і складається з житлових і нежитлових приміщень.
Прибудова до житлового будинку - частина будівлі розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін і така, що має одну або загальнішу капітальну стіну з основною частиною будинку.
Квартира - ізольоване приміщення в житловому будинку, призначене і придатне для постійного проживання.
Котедж - одно або півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного проживання з присадибною ділянкою.
Кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах - ізольовані приміщення в квартирі, в якій живуть двоє або більше за квартиронаймачів.
Садовий будинок - будинок для літнього (сезонного) використання, який по нормах площі забудови, зовнішніх конструкцій і інженерного устаткування не відповідає стандартам для житлових будинків.
Дачний будинок - житловий будинок для використання впродовж року з метою заміського відпочинку.
Не є об'єктами оподаткування : - об'єкти житлової нерухомості, держави, що знаходяться у власності, або територіальних громад;
- об'єкти житлової нерухомості розташовані в зонах відчуження, визначені законом;
- будівлі дитячих будинків сімейного типу;
- садовий або дачний будинок, але не більше за один такий об'єкт на одного платника податків;
- об'єкти житлової нерухомості, які належать багатодітним сім'ям у яких виховується троє і більше дітей, але не більше за один такий об'єкт на сім'ю; Базою оподаткування на нерухомість є житлова площа об'єктів житлової нерухомості.
За наявності у платника податків декількох об'єктів оподаткування, база оподаткування обчислюється окремо по кожному з таких об'єктів.
Пільги по сплаті податку При розрахунку податку база оподаткування зменшується: для квартири - на 120 кв. метрів; для житлового будинку - на 250 кв. метрів;Таке зменшення надається один раз за звітний період і застосовується до об'єкту по вибору платника.
Ставка податку.
Ставка податку встановлюється міською або сільською радою у відсотках від розміру мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня року сплати податку за 1 кв. метр житлової площі об'єкту житлової нерухомості :
- для квартир житлова площа яких не перевищує 240 кв. метрів і житлових будинків, житловою площею до 500 кв. метрів - до 1%.
- для квартир житловою площею більше 240 кв. метрів і житлових будинків житловою площею більше 500 кв. метрів - 2,7%. У 2011 році Законом України "Про державний бюджет" встановлена така мінімальна заробітна плата:
960 грн. - з 01.04. по 31.09; 985 грн.- з 01.10. по 31.11; 1004 грн. - з 01.12.2011.
Особливістю українського податку на нерухомість стала відсутність оцінки об'єкту, його ринковій вартості. Що є певним ноу-хау.
Можливо, це зроблено свідомо, щоб спростити адміністрування, а швидше за все, реальна оцінка просто неможлива. У коментарях з приводу закону було багато зауважень, що нібито такий підхід зрівнює власників елітного і звичайного житла. Але чи рахуєте Ви квартиру житловою площею більше 120 квадратних метрів або будинок житловою площею більше 250 кв. метрів звичайним житлом в Україні? Також доки є присутнім досить ліберальний підхід до податку. Думаю, з часом він значно зробиться жорстоким. Перші неприємні сюрпризи ми отримаємо ще до набуття чинності закону у вигляді поправок і коментарів. Але засмучуватися завчасно не треба, оскільки податок на нерухомість є в усіх розвинених країнах. Нам треба тільки намагатися правильно розпоряджатися своєю нерухомістю.
Нерухомість - це одна з сфер, в якій нині обертаються великі і дуже великі кошти. Не дивлячись на усі фінансової кризи, що давно сталися від яких Україна ще не відійшла, розцінки на квартири складають часом астрономічні цифри, особливо в порівнянні із зарплатами українців. Тому нерухомість України залучає до себе велику кількість аферистів, які скориставшись некомпетентністю і довірливістю українців, набивають свої кишені на чужому горі. Які прийоми застосовують аферисти у своєму арсеналі?
Фіктивні продажі. Фактично усі шахрайські схеми розраховані на людську скупість і пожадливість. Клієнт вирушає на перегляд житлоплощі, і "власники", що є насправді підставними особами, продають квартиру. Після чого з'ясовується, що договір не має сили, чи документи були підроблені, або доручення, по якому "власники" продавали житлоплощу. Трапляється і таке, що клієнт купляє, на перший погляд, в усіх відношеннях "чисту" житлоплощу. Господарями є реальні люди, які з якої-небудь причини вважають за краще "забути" про існування родича, який на якийсь час виписаний, знаходячись на військовій службі, проходячи лікування в психоневрологічному диспансері або відбуваючи покарання у в'язниці. Проте, за існуючим законодавством за цією людиною зберігається право реєстрації по місцю колишнього проживання навіть якщо житлоплоща була продана. Для того, щоб уникнути надалі труднощів, перед укладенням договору купівлі продажу квартири не полінуйтеся уточнити в житлово-комунальному управлінні чи немає в цій квартирі людей тимчасово знятих з реєстраційного обліку.
Найбільш часті схеми шахрайства в нерухомості
Реалізація чужої квартири. Аферисти нерідко пропонують людям оренду квартир або купівлю нерухомості, яка їм не належить. Після цього вони запускають цю житлоплощу в реалізацію за цікавою для покупців вартістю. Самі власники часто навіть не підозрюють, що квартира виставлена без їх відома на реалізацію. Обзавівшись фальшивими паспортами і маючи на руках документи, що встановлюють право, аферисти продають житлоплощу.
Дарування замість купівлі-продажу. Нерідко клієнтам пропонують при купівлі квартири оформити угоду договором дарування. Аргументів наводиться багато: так швидше, не знадобитися платити чималий податок і так далі. По суті недобросовісний продавець може просто приховувати від свого чоловіка(дружини) факт реалізації житлоплощі. Оскільки при оформленні договору купівлі-продажу нотаріус обов'язково вимагає згоду другого чоловіка на відчуження майна. Але покупцеві слід мати на увазі, що за договором дарування термін позовної давності збігає через рік. А це означає що дарувальник або ж його чоловік, що не брав участь в угоді, зможе оспорити цей договір в судовому порядку. Що нерідко і робиться. Отже, покупцеві в такій ситуації можна дати єдину пораду: заплатити податки і спати спокійно.
Правовідносинам найму житла присвячена окрема глава 59 "Найм (оренда) житла" Цивільного кодексу. Відповідно до ст. 810 ЦК, згідно з угодою найму (оренда) житла одна сторона - власник передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання в нім на певний термін за плату. Цей договір є двостороннім, оскільки породжує права і обов'язки як для орендаря, так і для орендодавця. Причому він може бути реальним (ув'язненим за фактом передачі ключів від квартири) і консенсусним (з моменту підписання договору). Крім того, договір є відшкодувальним, оскільки рідко передбачає безкоштовність проживання і безкорисливість з боку орендодавця. Розмір орендної плати в цьому договорі обов'язково має бути зафіксований, і в односторонньому порядку змінений він бути не може. Чітко має бути передбачений і порядок внесення орендної плати, оскільки на практиці застосовується як передоплата (і найчастіше трапляється саме так), так і післяплата за фактично прожитий час. Орендна плата зазвичай встановлюється за один місяць.
При передачі страхової суми будьте уважні
Досить часто орендодавці люблять ще "зняти" з нещасного орендаря так звану страхову суму. Під цим платежем розуміється або плата за останній місяць, або сума у рамках якої буде здійснено відшкодування за можливу шкоду, нанесену майну орендодавця з вини орендаря. Порядок використання і повернення цієї суми краще також передбачити в договорі.
Зокрема, внісши пункт приблизно наступного змісту :
1. Страхова сума у розмірі місячної орендної плати (сума прописом) є платою за останній місяць проживання - вказати місяць і рік, якщо договір терміновий, або (якщо договір безстроковий) уточнити: "за умови що сторони домовилися про розірвання договору за 30 днів".
2. У разі псування майна орендодавця з вини орендаря страхова сума повністю або частково, в розмірі, пропорційному розміру завданого прямого дійсного збитку не повертається орендодавцем орендареві.
3. За домовленістю сторін страхова сума може бути повернена орендареві у момент розірвання договору за умови внесення орендарем орендної плати за останній місяць. Якщо термін не вказаний, договір укладається на 5 років
До речі, на окрему увагу заслуговує положення про термін найму. Зазвичай договір оренди є терміновим. Якщо термін в договорі не вказаний, згідно ст. 821 ЦК він вважається укладеним на 5 років. Якщо договір укладений на строк до одного року, він вважається короткостроковим, і на нього не поширюються положення ст.ст. 816, 818, 822-824 Цивільного кодексу.
Зокрема, на короткостроковий договір не поширюється норма про переважне право наймача на укладення договору на новий термін. В принципі, закон визнає таке проте для цього не пізніше чим за три місяці до закінчення терміну діючого договору наймач зобов'язаний запропонувати орендодавцеві укласти договір на тих же або інших умовах. Те ж повинен зробити і наймодатель - за три місяці попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення внайми в течію не менше одного року. Якщо ж наймодатель цього зробить, а наймач захоче продовжувати винаймати його квартиру, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той же термін. Ну, а якщо наймодатель просто обдурить наймача, сказавши, що не збирається здавати житло впродовж року а сам візьме та здасть комусь, наймач має право вимагати визнання недійсним договору, ув'язненого наймодателем з іншою особою, і (чи) відшкодування збитків, заподіяних відмовою відновити з ним договір.
Форма договору : до нотаріуса йти не обов'язково Згідно ст. 811 ЦК, договір найму житла укладається в простій письмовій формі. Але не варто забувати, що, згідно ст. 220 ЦК, угода, укладена у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню у випадках встановлених законом. До 1 січня 2011 р., якщо хтось не знає, договір оренди житла підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню згідно пп. 9.1.4 ЗУ "Про податок з прибутків фізичних осіб".
Тепер же аналіз положень пп. 170.1.5 Податкового кодексу дає основу зробити висновок, що є два варіанти: або проста письмова форма, або нотаріальне посвідчення. У першому випадку відповідальність за сплату прибуткового податку, якщо орендодавець - фізична особа що не є суб'єктом підприємницької діяльності, лежить на самому орендодавцеві. У другому його податковим агентом являється нотаріус, який, згідно пп. "б" пп. 170.1.5, повинен направити відповідне повідомлення в органи податкової служби за податковою адресою платника податків (орендодавця) в день посвідчення договору оренди.
Права і обов'язки Предметом договору найму житла є житло: квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Воно має бути пристосоване для постійного проживання в нім, тобто бути облаштованим по відношенню до умов цього населеного пункту відповідати санітарним і технічним вимогам. Такі вимоги іншого нормативного акту, найму житла, що детальніше регулює питання, - Житлового кодексу.
Орендодавцеві необхідно брати до уваги права і обов'язки наймача. В першу чергу, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в нім, забезпечувати збереження житла, підтримувати його в належному стані а також своєчасно вносити плату за користування ім. При цьому наймач не має права проводити переобладнання і реконструкцію житла без згоди наймодателя.
Розірвання договору найму житла Згідно ст. 825 ЦК, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, попередивши про це наймодателя письмово за три місяці. Якщо наймач звільнив житло без попередження, наймодатель має право вимагати від нього плату за користування житлом за ці три місяці, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких же умовах з іншою особою.
Але в даному випадку йдеться тільки про довгострокову оренду - в термінових договорах зазвичай передбачений обов'язок попереджати про дострокове розірвання договори за місяць. Для цього і існує так звана страхова сума. І якщо наймач просто з'їжджає без попередження, орендодавець залишає цю суму собі, маючи можливість шукати нових квартирантів впродовж місяця.
Відмовитися від договору найму у будь-який час наймач має право, якщо житло стало непридатним для постійного проживання в нім. Крім того, договір найму може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодателя у випадку: 1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений триваліший термін, а при короткостроковому наймі (тобто до року) - більше двох разів; 2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий термін не більше за один рік для відновлення стану житла. Якщо впродовж терміну, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд на підставі повторного позову наймодателя виносить ухвалу про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.
Особливі умови розірвання передбачені ЦК відносно найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) - такий договір може бути розірваний на вимогу наймодателя у разі потреби використання житла для проживання його самого і членів його сім'ї. Проте в цьому випадку власник квартири повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше, ніж за два місяці.
Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права і інтереси сусідів, наймодатель може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо порушення тривають і після попередження, наймодатель також має право вимагати дострокового розірвання договору.
На тлі підвищення комунальних тарифів і заяв про низьку якість роботи жеків, нові договори на надання комунальних послуг залишаються темою для дискусій.
Надання комунальних послуг Жеком повинне здійснюватися на підставі договору. Типовий договір з основними положеннями був затверджений постановою КМУ від 20.05.2009 N529. На його основі окремі Жеки розробляють договори які передбачають надання послуг за змістом будинків та будівель і прибудинкової території.
Але в типовому договорі передбачаються лише основні положення. Тому на ЖЕК покладається обов'язок самостійно надати договір, що містить окрім основних, додаткові положення. Вони повинні повною мірою врегулювати права і обов'язки сторін за договором.
Перш ніж підписувати договір на надання комунальних послуг, необхідно уважно вивчити зміст. Положення договору можуть суперечити чинному законодавству і порушувати гарантовані права громадян. Деякі викладені в договорі положення суперечать, в першу чергу, основному закону. Так право виконавця на несанкціонований доступ в квартиру прямо суперечить гарантованому праву громадян на недоторканість житла (ст. 30 Конституцій України). Пунктом 12 типового договору передбачено, що ЖЕК має право доступу, зокрема несанкціонованого, в квартиру для ліквідації аварії, усунення неполадок проведення технічного і профілактичного огляду.
Передбачаючи таке положення в договорі необхідно вказувати точний перелік випадків, в яких можуть здійснюватися подібні дії, порядок їх здійснення, компенсація збитків при їх здійсненні.
Детальніша процедура несанкціонованого доступу в квартиру аварійно-ремонтної бригади визначена статтею 17 Закону України "Про житлово-комунальні послуги". "Таким чином можливість несанкціонованого доступу - проблема законодавства, а договір лише цитує його положення.
Щодо положення договору відносно обов'язку споживача проводити ремонт технічного устаткування і усунення неполадок за свій рахунок, а також право виконавця вимагати дотримуватися правил за змістом житлових будинків і прибудинкової території, експлуатації житлових і нежитлових приміщень в житлових будинках. Виходячи з цього такі вимоги знімають з Жеку обов'язки, за які користувач, у свою чергу зобов'язується платити.
Як обов'язкову умову в такому договорі повинні вказуватися повний перелік усіх послуг, що надаються Жеком, і їх вартість, порядок перерахунків розміру плати, тарифи, ремонтні та профілактичні роботи. Не окремим випадком буває надання неналежно, зниження якості або несвоєчасне надання послуг Жеком, що є основою для перерахунку вартості комунальних послуг або їх компенсації.
Підстави і порядок здійснення таких перерахунків, порядок зміни об'ємів і визначення якості послуг так само доречно передбачити в договорі.
Крім того у договорі обов'язково має бути прописаний детальний порядок вирішення суперечок і відповідальність сторін.
В загальному мешканець може відмовитися від укладення договору з Жеком, проте це може тільки ускладнити ситуацію.
Незалежно від договорів, що укладаються послуги за змістом будинку і прибудинкової території надаватимуться. Проте відсутність договору позбавляє можливості захистити свої права у разі неякісно наданих послуг. Тому, отримавши проект договору потрібно підписати його з одночасним складанням і підписанням протоколу розбіжності, в якій була б відбита відмова від дії деяких з пунктів договору.
ЖЕК не може зобов'язати користувача підписати наданий їм варіант договору. Згідно ст. 638 Цивільного кодексу України, договір вважається укладеним, коли сторони в належній формі досягли згоди за усіма істотними умовами договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови визначені законом як істотні або необхідні для цього виду договору, а так само все ті умови, відносно яких за заявою хоч би однієї із сторін має бути досягнута угода.
У разі, якщо споживач не згоден з умовами запропонованого договору, необхідно, відповідно до ст. 646 Цивільного кодексу України, направити відповідь про згоду укласти договір на інших, чим були запропоновані, умовах що є відмовою від отриманої пропозиції і одночасно пропозицією стороні, яка зробила попередню пропозицію.
У випадку, якщо не досягнута згода по усіх положеннях договору, і, у свою чергу, ЖЕК відмовляється приймати які-небудь запропоновані умови статей 649 Цивільного кодексу України передбачено право користувача звернутися до суду.
Як вже було відмічено, Порядок легалізації самозабудови встановлює процедуру прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом індивідуальних (садових) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд прибудов до них, громадських будинків І і ІІ категорій складності (далі - об'єкти), побудованих до 31.12.2009 без дозволу на виконання будівельних робіт, заяви про прийняття в експлуатацію яких подано до 31.12.2012. Крім того Порядок визначає механізм проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій і інженерних мереж.
Нагадаємо, що громадські будинки, що відносяться до І і ІІ категоріям складності, визначаються згідно з будівельними нормами (ДБН), держстандартами і правилами (п. 1.2 Порядку). Відповідно до додатка "П" до ДБН А.2.2-3-2004 "Склад, порядок розробки узгодження і затвердження проектної документації для будівництва", до І категорії складності віднесені господарські і допоміжні будівлі при житлових будинках, садові (літні) будиночки, а до ІІ - 1-3-поверхові садові житлові будинки 1-3-поверхові будинки блокового типу з квартирами в різних рівнях і будинку котеджного типу для індивідуальних забудовників.
Необхідно відмітити, що легалізація самозабудови, згідно п. 9 Завершальних положень ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" здійснюється безкоштовно інспекціями Державного архітектурно-будівельного контролю за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій і інженерних споруджень об'єктів за наявності документу, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, упродовж 30 днів з моменту подачі заяви.
Само по собі введення самозабудови в експлуатацію є безкоштовним. Проте за проведення технічного обстеження заплатити все ж доведеться, адже його треба замовляти самостійно у суб'єктів господарювання, що спеціалізуються на цьому виді діяльності. Слід зазначити, що ціни на технічне обстеження самозабудови в різних регіонах відрізняються.
Без штрафу не обійтися
Відмітимо також, що у будь-якому випадку при введенні в експлуатацію самозабудови доведеться заплатити штраф. Правда, порівняно невеликий - ч. 3 ст. 96 КоАП за виконання будівельних робіт без дозволу або проекту передбачений штраф в розмірі від 10 до 50 НМДГ, тобто. від 170 до 850 грн.
Крім того, необхідно звернути увагу, що введення в експлуатацію об'єкту ще не означає отримання права власності на нього. Адже таке право підлягає держреєстрації (ст. 182 ЦК), а згідно ч. 9 ст. 39 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" основою для оформлення права власності на об'єкт нерухомості є зареєстрована декларація про готовність його до експлуатації. Таким чином після реєстрації декларації необхідно пройти процедуру держреєстрації права власності на узаконену самозабудову.
Як бачимо, процедура легалізації самозабудови згідно з чинними нормативно-правовими документами набагато простіша, ніж та, що застосовувалася раніше. Більше того, введення в експлуатацію незаконно побудованих об'єктів здійснюється безкоштовно. По суті, можна говорити що держава оголосила амністію для осіб, що незаконно побудували нерухомість, і надало їм можливість легалізувати самозабудову за спрощеною схемою без судового розгляду.
Правовий лікнеп
Які документи і куди слід подавати
1. Звіт про технічне обстеження. Техогляд проводиться виконавцем - суб'єктом господарювання. Він включає підготовку, попереднє обстеження (огляд, фотографування об'єкту визначення його категорії складності) і детальне обстеження (визначення параметрів, характеристик матеріалів, конструкцій, вирішення питання про необхідність лабораторних досліджень). За результатами проведеного обстеження складається звіт (не менше 2 екземплярів - один для замовника, а другою залишається у виконавця). 2. Заява в ДАБК. Після техогляду можна приступати до оформлення прийняття об'єкту в експлуатацію. Для цього необхідно особисто подати (чи відіслати рекомендованим листом) до інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю по місцю знаходження об'єкту наступний пакет документів : 1) заява про прийняття об'єкту в експлуатацію (ця заява також має бути підписана співвласником землі, якщо такий є); 2) два екземпляри заповненої декларації про готовність об'єкту до експлуатації; 3) звіт про проведення технічного обстеження; 4) копію документів, що встановлюють право, на землю, на якій розташований об'єкт, і копію техпаспорта з БТІ. Ці копії мають бути належним чином завірені. Відповідальність за достовірність відомостей, що містяться в поданих документах, несе замовник (заявник). При цьому ці декларації про готовність об'єкту до експлуатації повинні узгоджуватися з іншими документами. Якщо декларація оформлена з порушенням вимог встановлених Порядком, це є основою для її повернення заявникові. Причому повернення декларації на інших підставах не допускається, а про причини повернення заявник має бути повідомлений. Після усунення недоліків декларації що послужили основою для її повернення, заявник може знову подати документи до відповідної інспекції. 3. Декларація ДАБК. Інспекція ДАБК повинна розглянути документи впродовж 30 днів з моменту їх подачі і прийняти рішення про реєстрацію декларації або її повернення. Датою прийняття об'єкту в експлуатацію є дата реєстрації декларації про готовність об'єкту до експлуатації. Після проведення реєстрації один екземпляр декларації повертається замовникові, а другою залишається в Інспекції. Зареєстрована декларація є основою для укладення договорів на постачання на об'єкт житлово-комунальних послуг (газу, води, електроенергії) а за наявності документів, що встановлюють право, на об'єкт, що вводиться в експлуатацію, - основою для внесення змін до техпаспорта цього об'єкту, виготовленого у БТІ.
Треба звернути увагу що замовник зобов'язаний впродовж 7 календарних днів з дня прийняття об'єкту в експлуатацію надати копію декларації в місцевий орган виконавчої влади або місцевого самоврядування для подачі цими органами інформації про об'єкт в органи статистики.
Що стосується держреєстрації права власності на узаконену самозабудову, то тут правила встановлюють місцеві органи самоврядування. Але загальна процедура така: спочатку подається заява у виконком, потім свою ухвалу виносить Архітектурна комісія усе це фіксується у відповідному рішенні виконкому, яке і подається у БТІ.
Проблема узаконення самовільно зведених будівель, будов і споруд в нашій країні як і раніше гостра. Причин її виникнення дві: по-перше, у нас чомусь прийнято вважати, що на власній землі можна будувати що завгодно і як завгодно, а по-друге сама процедура офіційного оформлення дозволів на будівництво досить складна і тривала. У результаті виходить, що легалізацією самовільно побудованих будівель люди починають займатися коли треба здійснити які-небудь юридично значимі дії з ними (продати, подарувати, заповісти).
П. 9 Завершальних положень ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" (діє з 12 березня 2011 р.) введення в експлуатацію незаконно побудованих індивідуальних житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських будівель і споруд, прибудов до них громадських будинків І і ІІ категорій складності продовжено до кінця 2012 р. У виконання цієї норми наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва і житлово-комунального господарства України від 24.06.2011 №91 затверджений Порядок прийняття в експлуатацію вказаних об'єктів (далі - Порядок легалізації самозабудови) В той же час на підставі постанови КМУ від 23 травня 2011 р. №553 втратив силу раніше діючий Тимчасовий порядок прийому в експлуатацію завершених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних і садових будинків з господарськими спорудами і будовами побудованих без дозволу на виконання будівельних робіт.
Аналізу нового Порядку легалізації незаконного будівництва і присвячена ця стаття. Проте спершу визначимося з тим, що ж треба вважати самобудовою. Згідно ст. 376 ЦК, під таким розуміють зведення житлового будинку, завдання, споруди іншого нерухомого майна за наявності однієї з наступних умов : 1) земельну ділянку не відведено для цієї мети; 2) відсутній дозвіл на забудову; 3) відсутній затверджений проект; 4) при будівництві були допущені істотні порушення будівельних норм.
Чи можна обійтися без суду?
Відразу ж визначимося, що особа, що здійснила або здійснює самовільне будівництво, не отримує права власності на такий об'єкт (ч. 2 ст. 376 ЦК). Воно може бути визнане за рішенням суду за умови надання в установленому порядку земельної ділянки під вже побудоване нерухоме майно, якщо це не порушує прав третіх осіб (ч. 3 і 5 ст. 376 ЦК). Іншими словами ЦК передбачає судовий порядок визнання права власності на незаконно побудовану нерухомість, якщо земельна ділянка "заднім числом" таки була надана під будівництво і за умови, що це не зачіпає інтереси третіх осіб. Проте на даний момент можна обійтися і без суду.
Згідно з новим Порядком легалізації самозабудови, є можливість провести легалізацію самовільно зведених об'єктів, минувши суд. Проте земельна ділянка у будь-якому випадку має бути оформлена належним чином.
Крім того, можливі випадки, коли цільове призначення земельної ділянки не дозволяє здійснювати будівництво на нім. Тоді виникає необхідність зміни цільового призначення землі. Ці питання врегульовані Порядком зміни цільового призначення земель громадян, що знаходяться у власності, або юридичних осіб, затвердженою постановою Кабміну від 11.04.2002 №502.
Зокрема, в п. 12 цього Порядку встановлено, що рішення сільської, селищної, місцевої ради або відповідного органу виконавчої влади є основою для оформлення громадянинові або юридичній особі держакту на право власності на земельну ділянку зі зміненим цільовим призначенням.
Якщо ж питання із землею вирішене позитивно або вона спочатку знаходилася у власності (користуванні) особи, що здійснила незаконну забудову, немає ніяких перешкод для застосування процедур, встановлених новим Порядком легалізації самозабудови.
Мрієте скоріше оформити угоду по купівлі квартири? Поспіх ні до чого: щоб не залишитися "у розбитого корита", треба перевірити достовірність документів на квартиру і репутацію продавця.
Зони ризику
Найчастіше продаж зривається з вини власників, які можуть знайти більш грошовитіших покупців, а то і зовсім передумати продавати квартиру. Інша причина - безпосередньо сама квартира і документи на неї. Особливо пильним треба бути якщо майно дісталося господарю у спадок або він продає її за дорученням або по копіях документів. Дуже часто в практиці зустрічаються моменти, коли квартира оформлена у спадок продається, але з часом зявляється ще один спадкоємець і в такому випадку угоди відміняються. Як правило, квартири, отримані у спадок, вважаються ризикованішими. Якщо після купівлі з'явиться ще один спадкоємець, який доведе своє право на частку в квартирі, угода може бути анулювана в судовому порядку. Втім, грамотні юристи знають як боротися з подібною напастю - але за чималі гроші.
Обов'язково треба звертати увагу, чи зареєстровані в квартирі діти. Якщо в ній прописані неповнолітні, вчинити угоду без згоди опікунської ради не можна: нотаріус навіть не має права зареєструвати такий договір купівлі-продажу. Отже не даремно на сайтах по нерухомості вказується, що для продажу тієї або іншої квартири не потрібне рішення опікунської ради (приписка "без опікунського").
Ще потенційні покупці повинні пам'ятати: один з подружжя не має права продавати квартиру без нотаріально завіреної згоди другої половини або без її присутності. Не обійтися без дозволу і у тому випадку, якщо подружжя в розлученні але квартира отримувалася в шлюбі.
Залишитися без квартири внаслідок анулювання угоди договору можна і у тому випадку, якщо там прописана людина, яка перебуває в місцях позбавлення волі або у будинку престарілих. Щоб це з'ясувати, не обов'язково чекати поки власник візьме в довідку про прописаних в квартирі людей (форма №3), можна самостійно навідатися в ЖЕК - співробітники цієї організації вже звикли бачити у себе потенційних покупців і не відмовляються надати інформацію. Зазвичай - за скромну винагороду.
Угода може бути анулювана через суд, якщо продавець раптом виявився психічно нездоровим, наркоманом або алкоголіком. Тому перед укладенням договору завдатку бажано побачитися з продавцем і поспілкуватися. При щонайменших підозрах в адекватності продавця краще відразу відмовитися від укладення угоди. А якщо занадто вже хочеться купити квартиру, а господар підозрілий, доведеться зажадати довідку про його психічний стан. Взагалі до здійснення купівлі варто доручити своєму представникові перевірити репутацію продавця, опитавши, як мінімум, сусідів.
Вимагаємо гарантій
"Самостійно перевірити юридичну "чистоту" квартири і достовірність усіх документів практично неможливо, тому оцінку ризиків все-таки повинні проводити професіонали" - такої думки дотримуються багато юристів. Кращий спосіб узабезпечити себе - укласти договір про співпрацю з агентством по нерухомості. У нім треба детально прописати терміни, права і обов'язки сторін, а також штрафні санкції, які застосовуватимуться до порушників.
А ось без чого точно не обійтися при купівлі квартири, так це без укладення договору завдатку. У договорі прописується, що сторони зобов'язуються до зазначеного терміну укласти угоду купівлі-продажу нерухомості. Підтверджуючи свої наміри, покупець дає завдаток (звичайно це 3-5% вартості житла). Якщо угода зривається з його вини, завдаток залишається у продавця, якщо ж продавець відмовляється від угоди, то він повертає завдаток вже в подвійному розмірі.
Як мінімізувати ризики при купівлі квартири
Продавець бере завдаток, після чого відмовляється продавати квартиру. Договір завдатку оформляти і завіряти його у нотаріуса. Аналізувати психічний стан продавця і адекватність його брокера, ставлячи якомога більше питань (навіщо продає квартиру, наскільки упевнений у своєму рішенні).
Продавець квартири не є одноосібним власником. Отримати особисту або нотаріально завірену згоду на угоду усіх власників квартири і згоди чоловіка.
Діти прописані в квартирі або являються співвласниками. Отримати у продавця згоду комісії з опіки на виписку дітей і продаж квартири.
Проблеми з документами (немає яких-небудь довідок, вони видані дуже давно, сумнівні документи, що встановлюють право, або відсутність оригіналів). Не давати завдаток і не здійснювати угоду до виправлення ситуації. В крайньому випадку - детально прописати відповідні обов'язки продавця в договорі завдатку.
Пропонують вказати в договорі занижену вартість квартири. У договорі купівлі-продажу вказувати реальну вартість в квартири. Інакше при відміні угоди продавець поверне покупцеві лише вказану в договорі суму
У момент підписання договору в квартирі прописані сторонні люди Вказати в договорі завдатку обов'язок продавця виписати сторонніх людей.
Квартира продається за дорученням Перевірити, чи має доручення силу на момент угоди. У ідеалі - добитися присутності власника хоч би у момент угоди.
Продавець - психічно нездоровий, наркоман або алкоголік. Якщо є щонайменші підозри в неадекватності продавця, треба поспілкуватися з сусідами, навести довідки про продавця у відповідних інстанціях. Варто також зажадати від продавця довідку псих- чи наркодиспансера
Вибір квартири повинен визначати раціональні чинники в першу чергу, і емоційні - лише в другу. На що в першу чергу потрібно звертати увагу при виборі нерухомості :
Місце забудови - його не змінити
Якщо планування в квартирі ви в силах змінити, то місце розташування будинку ніколи. Уважно оглянете місцевість, на якій стоїть ваш потенційний будинок. Можливі випадки, коли будинки зводять на "плаваючій" землі, тобто на місці течії підземних вод, поряд з ярами, на схилах з нестійкими породами землі (зсувами). Зміцнення фундаменту в даному випадку нічим не допоможе.
Є випадки забудови кварталів на місці промислових заводів, де досі зберігаються відходи, що містять важкі метали і інші некорисні людському організму речовини, що викликають онкозахворювання. Інші моменти, коли будинок побудований в низовині – слід звернути увагу на підвищену вологість. Тому, вибираючи квартиру, як би вона вам не подобалася, ознайомтеся з усіма підводними каменями будинку, де вона розташована.
З чого побудований будинок
Сучасні будинки часто зводять виключно з монолітних залізо-бетонних конструкцій. Це дозволяє істотно скоротити терміни будівництва і відповідно витратну частину. Але фахівці відмічають, що залізо влітку нагрівається, а взимку охолоджується, значить, ми отримуємо типовий будинок часів 80-х, коли йшла масова забудова з метою надання безкоштовного житла усім громадянам. Кращий матеріал для життя людини - це цегла, яка має високу міцність, є чудовим провідником.
Дізнайтеся більше інформації про забудівника, його репутацію, після цього ви зможете сформувати єдину думку і вже від неї відштовхуватися у своїх оцінках ситуації. Також у вас буде можливість дізнатися про місце будівлі, якості і, головне, дізнатися щодо готовності документів. Надання документів про право власності на житло в течії року після закінчення спорудження будинку - це норма. Якщо ж забудовник затягує до двох і далі років, це вже привід для серйозного занепокоєння. Нерідкі випадки, коли компанія звела десяток будинків, в них живуть люди, але прав власності на свої квартири вони не мають. Тобто фактично і юридично не мають права там жити, продати або розміняти. Для розуміння ризику - будь-якої хвилини усі мешканці дружно можуть виявитися на вулиці.
Коли ви будете абсолютно задоволені усіма вищезгаданими пунктами і упевнені у своїм правильному рішенні, тільки тоді включайте емоційну частину свідомості і насолоджуйтеся вибором поверху, метражу, виду з вікна планування квартири і висоти будинку.
Можливі випадки укладення договору оренди на 49 років. Для цього треба було вийти з кооперативу і подати в місцеву раду клопотання на отримання ділянки в оренду.
Узаконити будівництво біля моря - набагато складніше, ніж на березі річки. Тим більше що з 1 січня 2011 р. вступили в дію зміни у Водний і Земельний кодекси де для прибережної захисної смуги уздовж моря встановлюється ширина в 2 км. Проте, незважаючи на жорсткі обмеження, в оголошеннях фігурує предостатньо ділянок під індивідуальне житлове будівництво біля моря.
Найчастіше на продаж виставляють тільки право оренди на 25 або 49 років або членську книжку в кооперативі. У останньому випадку покупцеві треба переконатися в наявності у кооперативу договору оренди, обов'язковою частиною якого має бути кадастровий план проект відведення земельної ділянки та ін.
Хатинка в лісі
Влаштуватися в оточенні лісу так же складно, як і у кромки води. Купляючи землю під покровом вікових сосен, також варто звернути увагу на цільове призначення ділянки. Нерідко в населених пунктах, які фактично знаходяться в лісі є земля під індивідуальну забудову. Проте на території лісового фонду будівництво заборонене. Більше того, фізична особа не може узяти таку земельну ділянку в оренду. "Зміна цільового призначення земель лісового фонду зазвичай пов'язана із складною і тривалою процедурою, але отримати позитивне рішення цілком реально за наявності перспектив розширення населеного пункту з внесенням відповідних коректив в генплан. При зміні цільового призначення ділянки, рішення про вирубування дерев і кущів приймається за узгодженням з державним управлінням охорони природного довкілля в області.
Ризики високі
Став власником земель з особливим режимом використання, не варто забувати про ризики. Передусім, згодом оформлення землі можуть визнати незаконним. Тоді покупцеві доведеться або домагатися правди в суді, або шукати виходи на чиновників, а в самому несприятливому випадку - відмовлятися від землі, втративши значні засоби. Навіть якщо деякий час порушник Водного і Земельного кодексів упевнено стоятиме на власному березі, то в майбутньому його все одно можуть чекати неприємні сюрпризи. Наприклад, незаконне оволодіння землями водного фонду тягне штраф в 1700 грн. або позбавлення волі до 5 років! Тому про ризик демонтажу будівель і вилучення земель потенційним покупцям забувати не варто. У будь-якому випадку, усі процедури пов'язані з придбанням "райського куточка", краще проходити у супроводі досвідчених юридичних контор, чия допомога обходиться дуже недешево. Ціна питання коливається від декількох тисяч до декількох десятків тисяч доларів - залежно від складності конкретної ситуації і розмірів земельної ділянки.
Найменш ризикований шлях - купівля земельної ділянки з внутрішньою водоймою або його самостійне будівництво. Усі інші способи придбання "заповідних угідь" вимагають філігранного юридичного супроводу.
Усім, хто зацікавлений в купівлі землі біля річки, варто пам'ятати: законом забороняється капітальне будівництво, а також садівництво і городництво на прибережній захисній смузі. Її ширина складає 25 м для річок і ставків площею до 3 Га, 50 м - для водойм більше 3 Га і 100 м - для великих річок і озер. Більшість водойм і земель, що примикають до них, знаходяться в державній або комунальній власності, а тому громадянам прибережні земельні ділянки надаються тільки за договором оренди.
Прямим орендодавцем виступає місцева адміністрація або місцева рада. Податок на землю орендар не платить, але орендну плату вносити зобов'язаний. Її розмір і умови індексації відбиваються в договорі оренди. Зазвичай вона складає від 3 до 12% нормативної грошової оцінки землі. Якщо ж йдеться про суборенду, треба переконатися в тому, що така можливість передбачена основним договором оренди, який ув'язнений місцевою владою з первинним орендарем.
У власність можна отримати тільки замкнуту водойму площею менше 3 Га розташований на території своєї ділянки, або ж створений там штучний ставок. Хоча сьогодні, як відомо, річкові береги, що охороняються, деякі землевласники продовжують освоювати, покладаючись на зв'язки у владних кругах або прибігаючи до правових хитрощів.
"Прибережна зона отримує свій статус тільки після встановлення по окремих проектах землеустрою, що повинно бути відбито в містобудівній і землевпоряджувальній документації. А до цього говорити про незаконність будівництва ніяк не можна. Тобто доки в документах не вказано, що земля - під охороною, будувати не заборонено. Якщо ж ділянка все ж входить в зону, що охороняється, то її можна використовувати під будівництво під виглядом "технічного переоснащення" гідротехнічних споруд, які можуть розташовуватися в прибережній зоні на цілком законних підставах. Широко поширеною схемою є оформлення будинків побудованих на березі річок і морів, як елінгів (приміщень для зберігання судів).
Найбільш простий спосіб "кинути якір" в елінгу - придбати ділянку або вже готовий об'єкт в човновому кооперативі, у якого має бути договір оренди на займану територію. Нерідко покупцеві елінгу обіцяють право власності на будову. Звичайна ця двоповерхова будівля, де перший поверх призначений для зберігання човнів, а другий - для житла. Часто в таких кооперативах споруджуються куди шикарніші будівлі, що не мають нічого спільного з човновими гаражами. Але у разі подібного нецільового використання ділянки кооператив ризикує притягнути увагу перевіряючих органів.
Інший спосіб освоєння берегів - застосування намивання, яке розширить земельну ділянку, і ведення будівництва в "первинній" прибережній зоні. Сумнівне з точки зору законності намивання легалізувалося під виглядом інженерної підготовки території поглиблення русла або зміцнення берега нібито в інтересах місцевої громади. Для цього забудовник звертається до місцевої влади і укладає з ними договір на проведення відповідних робіт. За окрему платню чиновники готові закрити очі на багато порушень і забезпечити позитивний результат перевірки виконання земельного законодавства.
Деяким "умільцям" вдавалося отримати право власності на ділянки, розташовані в рекреаційній зоні, через суди. Для цього були ініційовані позови проти місцевих органів, які нібито відмовляли позивачеві в наданні земельної ділянки. Суд виносив ухвалу на користь позивача, який після виконання рішення ставав власником земель. Ці схеми неможливі без "особливої зацікавленості" представників місцевої влади і судів. Крім того, вони можуть притягнути увагу прокуратури. Тому, дізнавшись про те що пропонована до продажу ділянка була отримана продавцем за рішенням суду, варто враховувати ризик оскарження цього рішення і відміни права власності. Взагалі узаконити в суді самовільну будову, зведену з порушеннями природоохоронних норм, непросто та до того ж через деякий час може послідувати цілком законна вимога держорганів про знос будови.
Практика оренди землі, де щомісячні виплати зараховуються в рахунок її вартості, існує давно. Виходить, що виплачувавши певну суму кожен місяць, потім орендар стає власником землі, оскільки платив не за її оренду, а погашав борг за купівлю. В основному таку модель придбання землі використовували підприємці, що не страждають гострим браком коштів. Діяти за подібним сценарієм їх змушували особливості українського земельного законодавства. Наприклад якщо ви побажали придбати землю, що знаходиться в комунальній або державній власності, не з сільськогосподарськими цілями, вам доведеться в обов'язковому порядку брати участь в аукціоні.
Стаття 127 Земельного кодексу України вказує на те, що навіть дуже заможний бізнесмен не може без дотримання певного регламенту купити землю у держави, а публічні торги, що створюють атмосферу конкуренції, що нагнітається не лише багато в чому сприяють ускладненню ситуації, але і дозволяють істотно завищити вартість землі.
На невелику перевагу покупець може розраховувати, якщо на території цієї земельної ділянки знаходяться його будівельні будівлі. Саме в цьому випадку купівля землі може здійснитися без аукціону. Ця лазівка в законодавстві і підштовхнула багато підприємств брати землю в оренду, будуватися на ній, а згодом викупляти ділянку за спрощеною схемою, причому, за безцінь, оскільки в договорі оренди, як правило, прописаний пункт, що вказує на те що плата за оренду прирівнюється до виплати за землю. Тобто, придбання землі відбувається на виплату, тільки небагато в завуальованій формі. Сьогодні все більше фізичних осіб починають брати земельні ділянки в оренду з подальшим правом викупу. Люди забудовують ділянку, виплачувавши у вигляді орендної плати її вартість, а після остаточного погашення боргу за землю, купляють її за символічну плату, таким чином, розстрочка стає повною.
Лізинг
Величезна кількість новинних ресурсів пістрявить оголошеннями різних сільських порад про здачу землі в лізинг. Умовно кажучи, ця та ж оренда з подальшим викупом, мінімальний розмір якого первинного обмовляється в договорі. Так що використовувати тут цей термін в класичному його розумінні юридично невірно. Ні земля, ні які-небудь інші природні об'єкти не можуть розцінюватися в якості предметів лізингу. Ніяких виключень тут не існує.
Викуп землі з будовою Вивчивши схему оренди землі з подальшим її викупом, у багатьох виникає бажання узяти ділянку в оренду, оперативно зробити її забудову, а потім оформити купівлю цієї землі з розстрочкою платежів, що залишилися адже продавець не відчує ніякої різниці: щомісячна орендна плата або плата у розмірі розстрочених платежів. Проте Кабінет міністрів України Постановою №381 від 22.04.09 року заборонив подібну схему придбання земельних ділянок. На сьогодні допускається розстрочка при купівлі земельної ділянки терміном до 5 років, причому, виплати мають бути рівними і не рідше, ніж один раз в три місяці.
Якщо платіж був прострочений більше, ніж на 2 місяці, то продавець має повне право відмовити в розстрочці, зажадавши негайного погашення усієї вартості землі. Не варто розраховувати на купівлю землі без проведення торгів, площа якої складає декілька гектарів, а площу, яка була забудована вами, не перевищує і десятка квадратних метрів. Законодавство вказує на те, що покупець що має будівлі на арендованій земельній ділянці, без аукціону може викупити лише ту землю, яка зайнята під будівництвом, а також ту, яка потрібна для обслуговування цієї нерухомості. Проте закон не вказує на певні норми згідно з якими можна було б визначити, яка саме площа землі потрібна для обслуговування нерухомості, яка займає ту або іншу площу.
Тому ще до здійснення викупу орендованої ділянки необхідно скористатися послугами фахівця, який допоможе так розрахувати площу будівель, щоб вони були розподілені на усій орендованій покупцем площі ділянки. Якщо почати думати про це пізніше тобто безпосередньо під час підготовки договору викупу, то ні на що, окрім прихильності експертів, потенційному покупцеві не припаде. Адже вони матимуть повне право "відрізувати" частину площі мотивуючи це її "непотрібністю" для обслуговування зведених будівель. І ви не зможете юридично грамотно обгрунтувати факт щомісячного внесення плати за оренду з метою подальшого викупу усієї ділянки.
Не варто також забувати і про те що абсолютно будь-який проект землеустрою узгоджується з такими місцевими органами як земельні санітарно-епідеміологічні, природоохоронні ресурси.
Обережність над усе!
Елементарні юридичні помилки, як показує практика, вже перешкодили великим підприємствам і заможним підприємцям, що орендують земельні ділянки, вчинити остаточний викуп. І мова зовсім не в шахрайських схемах, а про типові порушення, допущені орендарями. Найбільш поширеною погрішністю є упущення в кредитних договорах так званих "істотних умов", наявність яких в обов'язковому порядку регламентується ст. 15 Закону України про оренду землі. "Істотні умови" завжди індивідуальні, але найчастіше під ними мають на увазі : сам об'єкт оренди, умови його використання, цільове призначення, певні обмеження, терміни дії договору оренди, умови повернення землі орендодавцеві і так далі.
Відсутність в договорі оренди хоч би однієї з цих умов, згідно із Законом України про оренду землі, дозволяє розцінювати документ, як недійсний.
Інтерес до питання про розділ майнових прав на квартиру, будівництво якої ще не завершене, обумовлений тим чинником, що такі права в майбутньому стануть вже правами на конкретну нерухомість - квартиру. Отже, перше, що необхідно зробити при розділі майнових прав подружжя на квартиру, це визначити, хто з подружжя, і в якій долі володіє такими правами.
Майнові права можуть бути як загальною спільною власністю подружжя, так і приватною власністю одного з них, тому дуже важливо знати де закінчується приватна власність і починається загальна спільна.
Загальне правило свідчить, що майнові права, придбані під час шлюбу, є загальною спільною власністю подружжя, яке володіє, користується і розпоряджається ними на рівних правах. При цьому не має значення на кого з подружжя оформлені майнові права оскільки законодавством України передбачено, що у разі укладення договору одним з подружжя, майнові права, отримані за цим договором, є загальною спільною власністю подружжя.
Проте і із загального правила є свої виключення. Майнові права на нерухомість, які були придбані під час шлюбу, належати тільки одному з подружжя на праві приватної власності у разі, якщо такі права були успадковані одним з подружжя або отримані за договором дарування.
Також слід пам'ятати про деяку трансформацію грошових коштів. Так, якщо чоловік, приміром, продав квартиру, яку успадкував або отримав в подарунок і за ці засоби придбав майнові права, то такі права, не дивлячись на те, що вони були придбані під час шлюбу є приватною власністю чоловіка.
Приватною власністю одного з подружжя будуть і ті майнові права, які були придбані одним з подружжя за свої власні засоби. Зокрема, до таких засобів відносяться премії, нагороди, які були отримані за особисті заслуги, а також засоби отримані в якості відшкодування за втрату (ушкодження) речі, а також засоби, отримані в якості відшкодування моральної шкоди, нанесеної одному з подружжя. Приватною власністю також є страхові суми отримані дружиною/чоловіком по обов'язковому або добровільному особистому страхуванню.
Не слід також забувати, що згідно з судовою практикою майнові права одного з подружжя, як фізичного особи-підприємця, не підлягають розділу між подружжям оскільки майно фізичної особи-підприємця не є об'єктом права загальної спільної власності.
Також не слід упускати з уваги наявність шлюбного контракту, оскільки, положеннями такого контракту може бути передбачено що спільно нажиті майнові права є власністю одного з подружжя або загальною пайовою власністю з визначенням конкретних доль кожного з подружжя.
Підводячи підсумок, слід сказати що при визначенні кому з подружжя належать майнові права, важливим є хто, коли і які кошти вклав в набуття таких прав.
Лоджію і балкон в сучасній квартирі можна з успіхом переобладнувати під функціональне приміщення. Це може бути і зимовий сад, домашня бібліотека, комп'ютерна кімната або робочий кабінет. Заборона законодавства на виведення батарей центрального опалювання в приміщення балкона або лоджії істотно ускладнює завдання облаштування майбутньої кімнати. Єдиним рішенням цієї проблеми стає установка якісної теплої підлоги, яка навіть в найлютіший мороз не дозволить замерзнути. Прийнявши рішення встановити в приміщення балкона або лоджії теплу підлогу, слід обов'язково провести ретельну підготовку приміщення. В якості теплоізоляції краще застосовувати легкі сучасні матеріали з хорошою вологостійкістю. Необхідно також захистити обробні матеріали від вологи, тим самим забезпечивши теплоізоляцію. Зробити це можна за допомогою тонкої трьохміліметрової підкладки з фольги. Згори покрити лавсаном, створюючи тим самим практичний бар'єр від попадання вологи в теплоізоляцію. Наступним етапом буде настил теплої підлоги. При розрахунку потужності теплої підлоги треба враховувати наявність в приміщенні балкона інших опалювальних приладів. Якщо таких немає кращий варіант це сто сімдесят або сто вісімдесят ватів на один квадратний метр площі. Така потужність теплої підлоги здатна створити максимальний комфорт в імпровізованій кімнаті. Що стосується витрат на електроенергію, то тут можна сказати, що досить потужні системи теплої підлоги мають вбудований регулятор температур. Якщо система має такий прилад, працюючий по запрограмованому графіку, то витрати електроенергії будуть мінімальні. Виявляється, улаштувати на перший погляд нежитлове приміщення не складає великих труднощів. Варто тільки вирішити, куди винести речі з лоджії, провести невелику підготовку, визначитися з виробником теплої поли і дизайном майбутнього приміщення і балкон з успіхом перетвориться на комфортну кімнату.
У разі укладення сторонами договору довічного утримання момент виникнення прав і обов'язків між ними настає з нотаріальним посвідченням договору. Услід за цією важливою формальністю виникає і право власності набувача на майно, яке йому передасться за договором, окрім нерухомості, виникнення права власності на яку, як ми пам'ятаємо чинне законодавство зв'язує з державною реєстрацією угоди. В деяких випадках набувач стає власником майна, переданого йому за договором довічного утримання з моменту набирання законної сили рішення суду про визнання дійсним договору, не засвідченого нотаріально.
Відчужувач має право визначити усі види матеріального забезпечення і опікування, які надаватиме йому або третій особі набувач, а також умови забезпечення його житлом, зокрема, за допомогою нерухомості переданою набувачу за договором. У разі потреби відчужувач має право ставити питання про заміну майна, переданого за договором довічного утримання. По взаємній згоді з відчужувачем така заміна повинна відбуватися на підставі внесення змін до договору з дотриманням вимог до його форми. Крім того, набувач має право здійснювати володіння і користування майном, переданим йому за договором якщо тим же договором не передбачене інше. Також набувач має право визначити в заповіті спадкоємця, у разі смерті передавши тим самим свої зобов'язання за договором зацікавленому в отриманні такого майна близькій особі.
Набувач не має права за життя відчужувача передавати отримане за договором майно у власність на підставі яких-небудь угод (окрім заповіту) або використовувати його як запоруку. Крім того на таке майно за життя відчужувача не може бути обернене стягнення.
Втрата, знищення або ушкодження майна, переданого за договором набувачу, не є основою для припинення або зменшення об'єму його обов'язків перед відчужувачем. Тобто розбитий в результаті ДТП автомобіль не звільняє від зобов'язань за договором, згідно з яким був переданий.
Що ж до обов'язків набувача, то договір довічного утримання передбачає наступний їх перелік: довічне забезпечення відчужувача або утриманця матеріальним змістом і опікуванням; забезпечення відчужувача або утриманця житлом; організація похоронів відчужувача або утриманця (за бажання відчужувача). У разі неналежного виконання набувачем своїх зобов'язань договір може бути розірваний в судовому порядку. У аналогічному порядку договір може бути розірваний і за ініціативою самого набувача.
Вірити в людей або в гроші - вибирайте самі. І якщо сумніваєтеся щодо довічного утримання, то завжди можете купити квартиру в кредит. Але якщо вже зважилися на опікування, виявите природну цікавість - шануйте договір, уточните усі деталі у нотаріуса а ще краще - заздалегідь проконсультуйтеся у юриста. Не усі люди похилого віку - шкідливі інтригани, є і ті, кому дійсно потрібно людське тепло і увагу. Потурбувавшись про них, ви не лише придбаєте житлоплощу, але і зробите добру справу.
Головна причина конфліктів - родичі, що несподівано з'явилися, Отже, договір довічного утримання може бути розірваний за рішенням суду. Як мінімум дві причини для відповідного звернення ми вже маємо: не згодні із заміною переданого майна - до суду; невдоволені якістю відходу з боку набувача - туди ж. А бувають ще ситуації, коли в суді відбувається з'ясування сімейних проблем. Наприклад, якщо стосунки у батьків з дітьми не ладнаються, і вони укладають договір щоб регламентувати свої зобов'язання конструктивно, без переходу на особі. Діти дивляться у свою копію документу, з'ясовують обов'язки і делегують їх найнятим робітникам - від гріха чимдалі, а батьки жадають уваги і вирушають до суду під приводом того, що "виконуючі обов'язки" филонят. І що відмітно такі батьки мають повне право вимагати виконання зобов'язань за договором безпосередньо дітьми, які під цим самим договором підписалися. Тому якщо ви на дух не переносите батька-тирана краще такі умови в договорі заздалегідь передбачити і чорним по білому прописати залучення оплачуваного відходу з боку. Ну і, нарешті, найпоширеніший сценарій судового розгляду - шахрайство з боку відчужувача. Те, що це шахрайство, довести дуже складно. Ви домовляєтеся з бездітною і самотньою бабулькою на предмет довічного утримання. Договір ви природно, читаєте неуважно, тому що сльози жалості вже застилають очі, а в договорі написано, що ви отримаєте своє жадане майно, "якщо не з'являться законні спадкоємці". А вони з'являються - у вигляді зниклої без вісті дочери-"заробитчанки", яка приїхавши на похорони отчуждательницы, тепер претендує на чесно придбане вами майно. І суддя вам навіть співчуває чисто по-людськи, але допомогти нічим не може. Тому що треба уважно читати договір! Чи ще нюанс: угоду з вами уклав один з літніх бездітних сусідів, що проживає спільно з дуже хворою дружиною. Ви за ними двома старанно доглядаєте. Старенька рідко опритомнює, але коли її чоловік покидає тлінний світ, диво все-таки відбувається. І тут з'ясовується, що вона вас ні про що не просила, виділення частини почилого чоловіка із спільної власності не робилося, і якщо ви і маєте право на щось претендувати, то це ще довести потрібно. Не кажучи вже про те, що ви-то доглядали за двома старичками а претендувати можете на майно одного з них.
Квартирне питання було, є і буде актуальний у всі часи. Але купити заповітні метри не так просто. Радянська влада виховала в нас стійке небажання гнути спину на капіталіста, внаслідок чого іпотека сприймається не інакше, як вселенське зло. Дурістю це назвати не можна: культурна традиція безпідставною не буває. Неприязнь до кредитної кабали підкріплюється економічною нестабільністю, починаючи з коливань валютного курсу і закінчуючи сейсмічною активністю на ринку праці. Але не поспішайте зневірятися - насправді придбати квартиру за половину або навіть третину її реальної вартості цілком можливо. Для цього слід укласти договір довічного утримання (відходу), згідно з яким одна сторона (відчужувач) передає іншій стороні (набувачу) у власність нерухомість, і за це набувач зобов'язується забезпечувати відчужувач змістом і/або відходом довічно. По суті, йдеться про купівлю житла разом з колишнім його власником - як правило, самотнім пенсіонером.
Втім, не слід трактувати цей договір занадто вузько.
У розумінні ст. 744 ЦК України, за договором довічного утримання можна придбати у власність не лише житловий будинок або квартиру, але і інше нерухоме майно або рухоме майно, що має значну цінність.
Законодавство не встановлює вартісного вираження такої цінності або зразкового переліку речей, що становлять таке майно. Це можуть бути як транспортні засоби, так і антикварні речі, витвори мистецтва, культурні цінності, коштовності колекції з перерахованих предметів, устаткування, цінні папери і навіть об'єкти права інтелектуальної власності.
Згідно з угодою довічного утримання, майно переходить у власність набувача проте розпоряджатися їм набувач за життя відчужувача не зможе, про що при посвідченні угоди відповідно до ст. 73 ЗУ "Про нотаріат" робиться напис на усіх екземплярах договору.
Особливості договору
Оскільки договір довічного утримання підлягає нотаріальному посвідченню, полягає він у письмовій формі. У разі недотримання встановленої форми укладення договору він вважається недійсним. Крім того, згідно ч. 2 ст. 745 ЦКУ договір довічного утримання, передавальний набувачу у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації. Відмітно, що, згідно ст. 746 ЦКУ, для відчужувача за договором граничний вік законодавством не встановлений а ось набувачами можуть бути тільки повнолітні дієздатні особи, хоча може стати таким і юридична особа.
Якщо набувачами є фізичні особи в множині, вони несуть перед відчужувачем солідарну відповідальність і стають співвласниками майна, що передається їм за договором, причому це майно належить їм на праві спільної власності. Якщо договір укладений на зміст декількох осіб - спільних власників майна, переданого набувачу, у разі смерті одного з них об'єм зобов'язань набувача, природно, зменшується.
Договір довічного утримання носить тривалий характер і вимагає від набувача постійного виконання своїх обов'язків. Інакше відчужувач може вимагати виконання умов договору за поданням змісту і опікування через суд.
Нелишним також знатиме, що договір довічного утримання може бути укладений відчужувачем і на користь третьої особи (утриманця), якій набувач повинен надати довічне утримання і відхід (ч. 4 ст. 746 ЦКУ).
Заміна набувача
Здавалося б, зобов'язання довічного утримання мають особовий характер, оскільки встановлюються відносно певної фізичної особи. Проте незамінних у нас, як відомо, не буває. Зокрема, ст. 752 ЦКУ передбачає що у разі неможливості подальшого виконання фізичною особою обов'язків набувача за договором довічного утримання по підставах, що мають важливе значення ці обов'язки з відома відчужувача і набувача можуть бути передані членові сім'ї первинного набувача або іншій особі. Відмова відчужувача в наданні згоди на передачу обов'язків набувача іншій особі може бути оскаржений до суду який в ході розгляду бере до уваги, передусім, тривалість виконання договору. Власне, чим довше набувач сумлінно виконував свої зобов'язання, тим на велику частину майна він може претендувати.
Верховна рада у рамках ухвалення закону про удосконалення Податкового кодексу (№8217) затвердила поправку, згідно якої податок на нерухоме майно, відмінно від земельної ділянки, набуде чинності з 1 липня 2012 року, а не з 1 січня 2012 року як це передбачалося раніше. Відповідну поправку вніс народний депутат Андрій Пінчук. Податковий кодекс передбачав введення податку на нерухомість (ст. 265) в розмірі до 2,7% мінімальної заробітної плати (залежно від площі нерухомості) як місцевого податку з 1 січня 2012 року. Його остаточний розмір встановлюють місцеві ради.
У Івано-Франківську з 2012 року буде введений податок на нерухомість. Відповідне рішення прийняла міська рада. За словами секретаря міськради Руслана Марцинківа, з 2012 року податок на нерухомість буде нараховуватися в розмірі: - 0,8% від мінімальної зарплати на кв. м житлоплощі, що перевищує 120 кв. м в квартирах і 250 кв. м у будинках; - 2,7% - на кв. м житлоплощі, що перевищує 240 в квартирах і 500 кв. м у будинках.
"Якщо житлова площа квартири складає 140 кв. м, то оподаткуванню у розмірі 0,8% від розміру мінімальної зарплати підлягатиме 20 кв. м, тобто різниця між 140 кв. м і 120 кв. м", - повідомив Руслан Марцинків.
Якщо сторона ухиляється від укладення основного договору
Ч. 3 ст. 635 ЦК передбачено, що сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, зобов'язана відшкодувати іншій стороні збитки, заподіяні простроченням якщо інше не встановлене попереднім договором або актами цивільного законодавства. Згідно ч. 3 ст. 182 ГК, якщо сторона, що уклала попередній договір, отримавши проект основного договору від іншої сторони, ухиляється від його підписання друга сторона має право вимагати укладення такого договору в судовому порядку.
У більшості випадків при укладенні попереднього договору одна сторона (покупець/орендар) з метою отримання гарантій укладення в майбутньому основного договору передає другій стороні певну суму грошових коштів. Іменуватися вони можуть по-різному - аванс завдаток, передоплата. Але часто сторони не розуміють сенсу вказаних понять і їх принципових відмінностей, що може привести до неприємних наслідків. Розглянемо ці поняття детальніше.
Згідно ч. 1 ст. 570 ЦК, завдатком є грошова торба або рухоме майно, яке видається кредиторові боржником в рахунок покладених з нього платежів на підтвердження зобов'язання і в забезпечення його виконання. Відмітно, що в ч. 2 ст. 570 ЦК чітко визначено що якщо в договорі не встановлено, що сума, сплачена в рахунок покладених з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Іншими словами, у нас діє "презумпція авансу". На практиці сторони, зацікавлені в укладенні основного договору, іноді намагаються стягнути з боку, що ухиляється, грошові кошти в подвійному розмірі від переданих за попереднім договором. Така можливість дійсно передбачена чинним законодавством, але виключно для випадків передачі завдатку (абз. 2 ч. 1 ст. 571 ЦК) - вона не може бути застосована для авансу і інших подібних попередніх платежів. Це пояснює принципову відмінність завдатку від авансу і їх правові наслідків для сторін попереднього договору, які чітко прописані в судовій практиці, що склалася, при розгляді вказаної категорії справ. Вищими судовими інстанціями висловлюється позиція, що головною особливістю завдатку є те, що він одночасно є способом і платежу, і забезпечення виконання зобов'язань. Крім того завдаток може забезпечувати лише існуючі договірні зобов'язання.
На відміну від завдатку, аванс є лише способом платежу, попередньою платою і не виконує функції, що забезпечує. Крім того, аванс не завжди є доказом існування зобов'язання.
У теж час необгрунтоване ухилення однієї із сторін попереднього договору від укладення основного може бути лише основою для відшкодування другій стороні збитків, заподіяних простроченням, оскільки зобов'язання, встановлене попереднім договором припиняється, якщо основний договір не укладений упродовж встановленого терміну (ст. 635 ЦК). Іншими словами, якщо основний договір купівлі-продажу (оренда) нерухомості сторонами так і не був укладений, отримані однією стороною грошові кошти за попереднім договором є не завдатком, а авансом який підлягає поверненню другій стороні у розмірі сплаченої суми (визначення ВСУ від 18.08.2008 №6-5738св08, визначення ВСУ від 08.09.2010 №6-7081св10). Таким чином вимоги сторони повернути сплачені за попереднім договором засоби в подвійному розмірі є необгрунтованими незалежно від того, як вони названі в договорі.
Ще одне питання стосується того, чи можна в судовому порядку визнати ув'язненим основний договір, грунтуючись лише на волевиявленні сторін в попередньому договорі. Як говорилося вище, в господарських правовідносинах це можливо. А ось в цивільних ця тема є дискусійною, оскільки таке право в ст. 635 ЦК прямо не передбачено. Із цього приводу слід зазначити, що деякі суди вважають подібні позовні вимоги правомірними і такими, що не порушують принцип свободи договору оскільки волевиявлення про укладення основного договору сторони висловили в попередньому, у зв'язку з чим, застосовуючи ст. 16 ЦК, задовольняють позови. Інші ж підтримують позицію що внаслідок порушення стороною перейнятого на себе в попередньому договорі зобов'язання можуть наставати тільки ті наслідки, які безпосередньо передбачені ст. 635 ЦК, а також ст. 611 ЦК (рішення ВСУ від 12.05.2010 №6-8078св10).
Якщо позиція з цього питання є спірною, то з приводу позовних вимог про спонукання сторони укласти основний договір однозначно можна стверджувати, що вони не відповідають способам захисту, передбаченим ст. 16 ЦК, а також грубо порушують встановлений ст. 627 ЦК принцип свободи договору, згідно з яким укладення договору носить добровільний характер, і ніхто не може бути змушений до вступу у договірні відносини. Іншими словами, можна спробувати визнати в судовому порядку договір ув'язненим а ось просити суд зобов'язати сторону укласти договір не варто навіть намагатися.
Укладенню договору завжди передують переговори сторін про умови майбутньої угоди. Цілком логічно, що, досягнувши певних домовленостей, сторони бажають отримати якісь гарантії укладення такого договору в майбутньому. Найбільш поширеним "інструментом фіксації" досягнутих домовленостей є попередній договір, можливість укладення якого передбачена нормами Цивільного і Господарського кодексів України.
Що таке попередній договір
Приступаючи до аналізу поняття попереднього договору по двох вказаних актах, слід зазначити, що вони дещо по-різному регулюють цей інститут. Проте слід зазначити, що застосування того або іншого кодексу залежить передусім, від суб'єктного складу правовідносин : для фізичних осіб це норми Цивільного кодексу, для суб'єктів господарювання (юридичних осіб і фізичних осіб-підприємців) - Господарського, а також субсидиарно (тобто у тій частині яка не врегульована в ГК) - знову ж таки Цивільного.
Згідно ч. 1 ст. 635 ГК, попереднім являється договір, сторони якого зобов'язуються упродовж певного терміну укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім. У ч. 1 ст. 182 ГК вказане що за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується в певний термін, але не пізніше за один рік з моменту укладення договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім.
Суть попереднього договору по ЦК і ГК є однаковою, проте в ГК встановлений граничний термін в один рік для укладення основного договору з моменту укладення попереднього. У ЦК таких обмежень немає.
Важливим моментом для дійсності попереднього договору є форма його укладення. Абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК свідчить, що попередній договір має знаходитися у формі, встановленій законодавством для основного договору. Якщо форма основного договору законодавством не встановлена, він полягає у письмовій формі. У ГК питання форми попереднього договору прямо не врегульоване, проте, враховуючи положення ч. 5 ст. 182 ГК, згідно з якими стосунки укладення попередніх договорів, що стосуються, регулюються ЦК з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, можна зробити висновок, що до форми господарських договорів слід також застосовувати вимоги абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК.
Особливості продажу (оренди) нерухомості
Що стосується змісту попередніх договорів купівлі-продажу і оренди нерухомості, слід зазначити, що, згідно ч. 2 ст. 182 ЦК, в них мають бути визначені істотні умови основних договорів. Ст. 635 ЦК дещо по-іншому регулює це питання, оскільки передбачає можливість узгодження істотних умов не в попередньому, а вже безпосередньо в основному договорі. Проте це можливо лише у випадку якщо порядок узгодження істотних умов вказаний в попередньому договорі або встановлений актами цивільного законодавства.
Помітимо, що в юридичних колах висловлювалася думка, що істотні умови треба встановлювати вже в попередньому договорі, оскільки, згідно ч. 1 ст. 638 ЦК, договір вважається ув'язненим якщо сторони в належній формі досягли угоди за усіма істотними умовами. Варто відмітити, що це питання є дискусійним.
Щоб уникнути ризиків оскарження недобросовісною стороною попередніх договорів доцільніше погоджувати усі істотні умови основного договору на етапі укладення попереднього.
Згідно абз. 2 ч. 1 ст. 638 ЦК, істотними є умови договору про його предмет, а також ті, які визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, і ті відносно яких за заявою хоч би однієї із сторін має бути досягнута згода. ГК розширює перелік істотних умов для господарського договору - зокрема, згідно ч. 3 ст. 180, окрім предмета сторонами у будь-якому випадку мають бути погоджені ціна і термін дії договору. Крім того, для договорів окремих видів законодавством можуть бути передбачені і інші істотні умови.
Так, для договорів оренди нерухомості такими є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації), термін договору, орендна плата з урахуванням індексації, порядок використання амортизаційних відрахувань відновлення орендованого майна і умови його повернення або викупу (ст. 284 ГК). Якщо ж йдеться про оренду державного або комунального майна, договір повинен містити істотні умови, передбачені спеціальним Законом №2269, - XII.
Проте необхідно розрізняти істотні умови основного і попереднього договорів купівлі-продажу/оренди нерухомості. Враховуючи, що попередній договір являється, по суті, "договором про договір" його предметом буде здійснення сторонами дій з укладення основного договору відносно об'єкту нерухомості. А ось предметом основного договору буде безпосередньо передача-прийняття у власність/оренду такого об'єкту. Терміном в попередньому договорі є погоджений сторонами термін ув'язнення основного договору. Узгодження ж ціни в попередньому договорі може бути вигіднішим для однієї із сторін - у разі зміни в майбутньому ринкової вартості об'єкту нерухомості.
У зв'язку з нововведеннями, внесеними у будівельну сферу новим Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності", який діє з 12 березня 2011 року, встановлений "оновлений" підхід законодавця до питання введення в експлуатацію побудованих об'єктів.
Фактично вибір процедури прийняття об'єкту в експлуатацію залежить від того, до якої категорії складності віднесений знову побудований або реконструйований об'єкт містобудування. Питання прийняття об'єктів в експлуатацію регулюються постановою Кабінету Міністрів України.
Для цілей прийняття в експлуатацію, як і для цілей будівництва, об'єкти підрозділені на 5 категорій, залежно від технічної і архітектурної складності. Віднесення об'єктів до I - III категоріям складності здійснюється Державною архітектурно-будівельною інспекцією (ДАБІ), а до IV і V категоріям складності - Кабінетом Міністрів із затвердженням відповідного переліку об'єктів. Категорія складності об'єкту має бути визначена проектною організацією при розробці проекту будівництва. При цьому Урядом визначені параметри при яких об'єкт обов'язково має бути віднесений відповідно до IV або V категоріям складності (відповідне рішення прийняте Кабміном).
Прийняття в експлуатацію об'єктів I - III категорій складності, а також об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта (йдеться про присадибні, дачні і садові ділянки) проводиться шляхом реєстрації ДАБІ декларації про готовність об'єкту.
Що стосується об'єктів IV або V категорій складності, їх прийняття в експлуатацію здійснюється на підставі акту готовності об'єкту з видачею ДАБІ сертифікату відповідності.
Зареєстрована декларація для об'єктів I - III категорій складності або сертифікат для об'єктів IV або V категорій, є основою для оформлення права власності на об'єкт, а також - для укладення договорів на водо-, енерго-, газопостачання і на постачання інших необхідних для функціонування ресурсів. Впродовж семи календарних днів з моменту прийняття об'єкту в експлуатацію замовник зобов'язаний подати копію сертифікату або декларації про готовність органу місцевого самоврядування і проінформувати органи у сфері пожежної і техногенної безпеки про введення об'єкту в експлуатацію.
Зупинимося на процедурі реєстрації органом ДАБК декларації про готовність об'єкту.
Сама декларація розробляється замовником за результатами закінчення будівельних робіт на об'єкті і подається в дозвільний центр по місцезнаходженню об'єкту. При цьому подача декларації може здійснюватися особисто або поштовою відправкою.
Потім декларація передається з дозвільного центру до місцевої інспекції ДАБІ, яка має десять робочих днів для перевірки задекларованих відомостей і реєстрації декларації.
У разі подачі декларації з порушеннями встановлених вимог, ДАБК повертає її на доопрацювання для подальшої повторної подачі.
Що стосується видачі сертифікату при прийнятті в експлуатацію об'єкту IV або V категорій складності то процедура не зазнала значних змін з моменту прийняття нового спеціального законодавства. Так, подібна процедура видачі сертифікату ДАБК на підставі поданого забудовником акту готовності об'єкту діяла і раніше. Тобто відповідна практика вже є. Для отримання сертифікату ДАБК замовник повинен подати особисто або направити рекомендованим листом з описом вкладення заява про прийняття об'єкту в експлуатацію. До такої заяви додається підготовлений замовником акт готовності об'єкту. Як і в першому випадку документи подаються в єдиний дозвільний центр по місцезнаходженню об'єкту. При розгляді заяви забудовника ДАБІ може звернутися до державних органів з метою отримання дозвільних висновків (на практиці може йтися про висновки органів контролю). При цьому неподання таких висновків не є основою для продовження терміну видачі сертифікату, а також основою для відмови в його видачі.
У випадку з прийняттям в експлуатацію об'єктів IV або V категорій складності без перевірки об'єкту інспекцією не обійтися. Така перевірка має бути здійснена не пізніше чим на третій робочий день після реєстрації заяви і не може тривати більше чотирьох днів. При цьому інспекція має право відбирати проби, призначати експертизи і залучати до перевірки третіх осіб.
Рішення про видачу або про відмову у видачі сертифікату приймається інспекцією ДАБК впродовж десяти робочих днів з дати реєстрації заяви про видачу сертифікату. Перелік підстав для відмови в прийнятті об'єкту в експлуатацію є вичерпним але і дуже вільним в застосуванні. Так, для відмови у видачі сертифікату на новий об'єкт досить не подати документи, необхідні для прийняття об'єкту в експлуатацію (перелік таких об'єктів не встановлений, і інспекція може самостійно його визначати). Також підставами для відмови є виявлення недостовірних відомостей в поданих документах і невідповідність об'єкту проектної документації і вимогам державних будівельних норм, стандартів і правил. Рішення про відмову у видачі сертифікату з відповідним обгрунтуванням спрямовується замовникові впродовж десяти робочих днів з моменту реєстрації відмови.
За результатами усунення недоліків, які стали основою для відмови у видачі сертифікату замовник може повторно звернутися в ДАБК за видачею сертифікату і введенням об'єкту в експлуатацію. Крім того, рішення про відмову може бути оскаржене в судовому порядку.
На додаток слід зазначити, що реєстрація про готовність об'єкту до експлуатації здійснюється безкоштовно. За видачу ж сертифікату на підставі акту готовності об'єкту до експлуатації стягується плата.
Таким чином, фактично підхід законодавця до питання введення знову побудованого або реконструйованого об'єкту в експлуатацію зазнав істотні зміни. Можна виділити деяке послаблення бюрократичної процедури для забудовника. Зважаючи на те що практика введення в експлуатацію об'єктів I - III категорій складності (на підставі зареєстрованої декларації) доки не сформована повною мірою, робити які-небудь висновки про спрощену дозвільну процедуру ще рано. Можна, проте, чекати що останні рішення законодавця в даній сфері повинні спростити життя забудовникам, що займаються будівництвом об'єктів, які можна віднести до перших трьох категорій складності. Якщо говорити про об'єкти IV і V категорій складності для них процедура практично не змінилася: як і раніше необхідно складати акт готовності об'єкту з подальшим прийняттям об'єкту комісією ДАБК і видачею сертифікату готовності.
Здача в оренду нерухомості. Чи обов'язково реєструватися підприємцем?
Згідно ст. 319 і ст. 320 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд у тому числі для здійснення підприємницької діяльності Таким чином, здача в оренду власного нерухомого майна може здійснюватися фізичною особою як в межах підприємницької діяльності, так і шляхом виконання норм п. 170.1 ст. 170 розділу IV Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755 - VІ (далі НКУ) без реєстрації орендодавця як фізичною особою - підприємцем.
Підприємець має право без обмежень самостійно здійснювати будь-яку підприємницьку діяльність, не заборонену законом.
Оподаткування прибутків отриманих фізичних особою - підприємцем від проведення господарської діяльності, окрім осіб, які обрали спрощену систему оподаткування регламентується статтею 177 НКУ.
Прибутки фізичних осіб - підприємців, отримані упродовж календарного року від проведення господарської діяльності, обкладаються податками по ставках, визначеними в пункті 167.1 статті 167 НКУ (15% а у випадку якщо загальна сума отриманих платником податків в звітному податковому місяці прибутків перевищує десятиразовий розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року (у 2011 році - 9410 грн.) ставка податку складає 17% від суми перевищення).
Об'єктом оподаткування є чистий дохід оподаткування, тобто різниця між загальним доходом (виручка в грошовій і негрошовій формі) оподаткування і документально підтвердженими витратами пов'язаними з господарською діяльністю такої фізичної особи - підприємця. До переліку витрат, безпосередньо пов'язаних з отриманням прибутків, відносяться документально підтверджені витрати, які включаються у витрати виробництва (звернення) згідно з розділом III цього Кодексу. Не відносяться до витрат фізичної особи - підприємця вартість придбаного рухомого і нерухомого майна, підмета державній реєстрації у випадку якщо таке майно придбане до державної реєстрації фізичної особи - суб'єктом підприємницької діяльності і/або не використовується в такій діяльності.
У випадку якщо фізична особа - підприємець отримує інші прибутки чим від здійснення підприємницької діяльності, у рамках вибраних їм видів такої діяльності, такі прибутки оподатковуються за загальними правилами, встановленим НКУ для платників податків - фізичних осіб.
Порядок оподаткування прибутків фізичної особи від надання в оренду нерухомого майна суб'єктам підприємницької діяльності :
Згідно п.164.2 ст.164 НКУ в загальний місячний (річний) дохід оподаткування платника податків включається, зокрема дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (термінове володіння і/або користування), визначений в порядку, встановленому пунктом 170.1 статті 170 НКУ.
У відповідність з п.п. 170.1.1 п.170.1 ст.170 НКУ податковим агентом платника податків - орендодавця відносно його доходу від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю являється орендар. При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, вказаної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі. Згідно п.п. 170.1.2 п.170.1 ст.170 НКУ податковим агентом платника податків - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості, інших, ніж вказані в підпункті 170.1.1 пункту 170.1 (включаючи земельну ділянку, яка знаходиться під такою нерухомістю присадибна ділянка), являється орендар. Згідно п.п. 170.1.4 п.170.1 ст.170 НКУ прибутки, від надання в оренду (суборенду), житлове наймання (піднайм) нерухомого майна обкладаються податковим агентом при їх виплаті за їх рахунок.
Згідно ст. 168 НКУ податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) дохід оподаткування на користь платника податків, зобов'язаний утримувати податок з суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в статті 167 цього Кодексу (15% а у випадку у випадку якщо загальна сума отриманих платником податків в звітному податковому місяці прибутків перевищує десятиразовий розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року (у 2011 році - 9410 грн.) ставка податку складає 17% від суми перевищення). Податок сплачується (перераховується) до бюджету при виплаті доходу оподаткування єдиним платіжним документом. Банки приймають платіжні документи на виплату доходу лише за умови одночасного представлення розрахункового документу на перерахування цього податку до бюджету. Якщо дохід оподаткування надається в негрошовій формі або виплачується готівкою з каси податкового агента, податок сплачується (перераховується) до бюджету упродовж банківського дня, що йде за днем такого нарахування (виплати, надання). Таким чином, прибутки від надання в оренду (суборенду), житлове наймання (піднайм) нерухомого майна фізичною особою суб'єктові підприємницької діяльності оподатковуються орендарем, як податковим агентом, під час їх виплати по ставці 15%, а у випадку якщо загальна сума отриманих платником податків в звітному податковому місяці прибутків перевищує десятиразовий розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, ставка податку представляє 17% сум перевищення.
Івано-Франківськ з кожним днем стає перспективним містом для рівня життя, тому ринок нерухомості і самі квартири в Івано-Франківську завжди користуються попитом. Бюро нерухомості "Метраж" пропонує Вам купити-продати квартиру в місті Івано-Франківськ. Для продавців ми зможемо зробити широку рекламну компанію для якомога швидшої реалізації вашої квартири, а для покупців запропонувати великий вибір квартир по доступним цінам та забезпечити ввесь процесу купівлі-продажу квартири юридичним супроводом. Також ми зможемо проконсультувати вас з ціновим ринком нерухомості, підказати правильні кроки, щоб ви змогли вибрати для себе оптимальний варіант. Для максимально ефективної роботи пропнуємо завітати в наш офіс, що знаходиться по вул. Тичини, 8-а для замовлення попередньої заявки згідно ваших вимог щодо купівлі нерухомості. Тому ваші позитивні відгуки будуть для нас головною ціллю в нашій роботі!
