Іноді виникають ситуації, коли родичі хочуть допомогти своїм близьким у вирішенні квартирного питання негайно, не чекаючи настання конкретних юридичних фактів. Йдеться про випадки, коли, наприклад, батьки хочуть передати квартиру дітям, або сестра прагне допомогти братові переїхати з села в місто. При цьому, природно, ні оформлення заповіту, ні укладення договору довічного утримання справі не допоможуть оскільки розпорядження майном в таких випадках буде зрушено в часі. Залишається два варіанти - договір дарування і договір купівлі-продажу. Яким же способом краще передати нерухомість близьким або, можливо, не дуже близьким людям? Розглянемо можливі нюанси оформлення і оподаткування кожного з названих договорів.
Що платимо за договором купівлі-продажу
Відповідно до ст. 657 ГК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна полягає у письмовій формі підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. Держреєстрація угод проводиться шляхом внесення нотаріусом запису в Державний реєстр одночасно з її нотаріальним посвідченням (п. 6 Тимчасового порядку державної реєстрації угод затвердженого постановою КМУ від 26.05.2004 №671). Згідно ж ст. 55 ЗУ "Про нотаріат" №3425 - XII від 02.09.1993, нотаріальне посвідчення угод по відчуженню житлового будинку, квартири, дачі, земельної ділянки, що підлягають держреєстрації, проводиться по місцю розташування цього майна або перебування (реєстрації) одній із сторін угоди. На нотаріусів також покладені функції по контролю повноти сплати податку до бюджету перед посвідченням договорів і забезпечення надання відповідної інформації податковому органу. Копії платіжних документів про перерахування податку приєднуються до екземплярів засвідчених договорів. Тепер що стосується власне розміру податку. Дохід від продажу об'єкту нерухомості визначається, виходячи з ціни, відміченої в договорі купівлі-продажу, і не має бути нижчий оцінної вартості такого об'єкту, розрахованої уповноваженим органом. Оцінна вартість квартири (удома) пізнається у БТИ. А ось із земельними ділянками дещо складніше. Так, згідно п. 4 ст. 201 ЗКУ при здійсненні цивільно-правових угод відносно земельних ділянок з метою визначення вартості об'єкту оцінки використовується експертна грошова оцінка. Порядок її проведення визначається Законом №1378 - IV "Про оцінку земель" від 11.12.2003, методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ №1531 від 11.10.2002, і Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженим наказом №2 Держкомзем від 09.01.2003. При цьому не оподатковується дохід, отриманий від продажу нерухомості, що робиться не частіше за один раз впродовж звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності понад три роки (відповідно до ст. 172 р. IV Податкового кодексу України №2755 - VI від 02.12.2010), а також дохід, отриманий платником від аналогічного продажу земельної ділянки, що не перевищує норму безоплатної передачі, певну ст. 121 ЗКУ залежно від його призначення і від відчуження господарчо-побутових споруд, які розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком і продаються разом з ним. Ставка 5% від оцінної вартості застосовується при оподаткуванні доходу, отриманого платником в результаті продажу більш ніж одного об'єкту нерухомості впродовж звітного податкового року. Так само обкладається дохід від продажу об'єкту незавершеного будівництва. Ставка податку 15% застосовується для доходу від угод з продажу нерухомості, здійснюваних фізичними особами-нерезидентами, які оподатковуються в тому ж порядку, що і резиденти, але з поправкою на ставку. У випадку якщо загальна сума отриманих нерезидентом-платником податку в звітному податковому місяці прибутків перевищує десятиразовий розмір мінімальної зарплати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року ставка податку складе 17% від суми перевищення з урахуванням податку, сплаченого по ставці 15%.
Відповідно до ст. 717 ГК України, за договором дарування дарувальник передає (чи зобов'язується передати в майбутньому) майно у власність обдаровуваному безоплатно. Договір дарування нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає обов'язковому нотаріальному завіренню. Нотаріуси зобов'язані щокварталу надавати органам податкової служби інформацію про зареєстровані угоди отже уникнути сплати податку на дарування неможливо. Крім того, при посвідченні угод про відчуження житлового будинку (квартири) перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.
Українці традиційно звикли вважати подарунки знаками безкорисливого розташування, тоді як в Європі і Азії в середні віки даримые предмети мали прихований сенс, що виражав ті або інші побажання дарувальника, в т. ч. і дуже обачливі. У сучасній Україні вважати що подарунок ні до чого не зобов'язує, - не завжди помилка, навіть якщо йдеться про нерухомість. Попри те, що подарунки в нашій країні оподатковуються, будучи таким же видом доходу, як і будь-який інший прибуток, чи то в данину традиції чи то в інтересах суспільства нульову ставку такого податку законодавці все ж передбачили.
Загалом розміри ставок податку на дарування безпосередньо залежать від того, хто отримує подарунок. 5% від його вартості заплатять ті хто не доводиться дарувальникові родичами першого ступеня спорідненості або взагалі не є з ним ріднею.
Нічого не заплатять фіскальним органам ті, хто доводиться дарувальникові родичами першого ступеня спорідненості, т. е. батьки, батьки чоловіка або дружини, чоловік або дружина, діти, діти чоловіка або дружини, а також усиновлені діти. Крім того по нульовій ставці оподатковується отримання в дар рухомого і нерухомого майна інвалідами 1 групи, а також дітьми-сиротами і дітьми, позбавленими батьківської турботи. Не оподатковується на дарування і майно в межах частини в спільній власності передаване подружжям в дар один одному, або батьками дітям, в т. ч. зачатим, але ще не народженим.
А ось приймаючи подарунок від нерезидента, слід двічі подумати: можливо, він все-таки резидент, просто ні він, ні фіскальні органи про це ще не знають? Зверніть увагу: резидентом може вважатися не лише особа, що постійно проживає в Україні але і що має в нашій країні тісні економічні або особисті зв'язки. Т. е. у разі, якщо, наприклад, місцем проживання сім'ї фізичної особи або місцем реєстрації його як суб'єкта підприємницької діяльності являється Україна, ця особа може бути визнана резидентом і ставка податку на його подарунок, відповідно, істотно скоротиться. Також вважається резидентом фізична особа, яка знаходиться в Україні не менше 183 днів впродовж податкового року, включаючи дату приїзду і від'їзду.
А ось у разі, якщо дарувальник однозначно нерезидент навіть якщо він родич, нульова ставка - на жаль! - не спрацює. І заплатити доведеться утридорога у прямому розумінні цього слова - 15% від вартості подарунка.
У чому каверза?
Здавалося б, ставки прибуткового податку приблизно одні і ті ж. Та і з випискою про реєстрацію прав власності з БТИ клопоту у будь-якому випадку не оберешься, і від держмита в 1% від оцінки усього майна не відкрутитися (згідно п. 3 ст. 3 Декрети КМУ від 21.01.1993 №7-93 "Про державне мито") - закон є закон. Крім того, в обох випадках вірогідна сплата податку з прибутків фізичних осіб, ну і, звичайно ж, плата за послуги нотаріуса - бланки, витримки, оформлення договору.
"Так в чому каверза"? - запитаєте Ви. Можливо у зборі на обов'язкове державне пенсійне страхування. Суми такого збору з операцій купівлі-продажу нерухомого майна сплачуються не лише підприємствами і установами, але і фізичними особами, що придбавають нерухоме майно - у розмірі 1% від вартості майна (не менше за оцінну), вказаного в договорі купівлі-продажу (п. 51 Постанови КМУ від 3 листопада 1998 р. №1740). Виняток становлять громадяни, що придбавають житло і знаходяться в черзі на його отримання, а також що придбавають житло уперше. На жаль, з цим пунктом теж не усе гладко, оскільки офіційного джерела інформації, яке підтверджувало б що житло отримується уперше, не існує. Тому нотаріус, виступаючи податковим агентом в подібних угодах, автоматично виписує квитанцію на сплату такого збору. Якщо вас такий стан справ не влаштовує можна звернутися до суду за вирішенням ситуації у свою користь або оформити купівлю-продаж за допомогою договору дарування, який відповідним збором не обкладається.
Правда, не варто забувати, що в цьому випадку матиме місце фіктивна угода, оскільки договір дарування, що встановлює обов'язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, вже не є таким. Якщо сторони в договорі знайома мало, і вибір договору дарування не продиктований ніякими міркуваннями особистого характеру, краще не ризикувати. Можна, звичайно, притягнути свідків до угоди, та і розписку в отриманні грошей, загалом, написати недовго, щоб потім, у разі чого було з ким і з чим йти до суду і аналізувати зміст договору. Хоча, якщо судові витрати вас не бентежать, можливо, збентежить неоднозначна судова практика у подібних справах? Втім, вирішувати, безумовно, вам. Обидва договори мають свої безперечні переваги і недоліки, інакше один з них вже став би історією. Головне, щоб ці недоліки не поставили під удар ваші слабкі сторони - гаманець, терпіння і віру в людей.
Кожен п'ятий власник апартаментів, який здає їх в оренду, рано чи пізно стикається з неблагонадійними квартиронаймачами, які виносять меблі? не платять за оренду або наговорюють величезні суми на міський телефон. Експерти говорять, що узабезпечити себе від можливих проблем можна, знаючи деякі методи. Шахрайство на ринку нерухомості процвітає не лише при продажі квартир, але і при їх оренді. Так, кілька тижнів тому менеджер однієї великої дистриб'юторської компанії, яка здає свою двокімнатну квартиру зіткнулася з неприємною ситуацією. Річ у тому, що її квартиранти - двоє охайних молодих людей за декілька днів до планового виселення вивезли з її апартаментів усі меблі, обдзвонили з міського номера чи не усіх родичів за кордоном, а також залишили після себе сліди бурхливої гулянки - пляшки, сміття, сліди від сигарет на нещодавно обклеєних шпалерах і поламані вхідні двері. Чи варто говорити, що постояльці не заплатили за оренду квартири. З схожими проблемами рано чи пізно стикається кожен п'ятий власник апартаментів. Найчастіше орендарі-шахраї винаймають квартиру на один-два місяця, після закінчення яких виносять усі цінності. Інша схема шахрайства виглядає так. З власником апартаментів укладається довгостроковий договір оренди на півроку-рік, а постоялець, демонструючи свою платоспроможність, вносить плату відразу за декілька місяців. Після цього орендар міняє замки на дверях і відмовляється платити. Проблема ситуації, що склалася, полягає в тому, що міліція, як правило, не займається виселенням боржника з квартири - для цього горі-власникові необхідно отримати відповідне рішення суду і притягнути виконавчу службу. Як показує практика отримати на руки потрібний документ власник апартаментів може лише через півроку-рік, і то при повній бездіяльності орендарів. Якщо останні братимуть активну участь в засіданнях суду, то цей термін може затягнутися в рази. Відомі випадки, коли орендар квартири, отримавши доступ до документів господаря, підробляє їх і намагається продати орендоване житло. Не втратити за такою схемою квартиру в одному з таких випадків власниці житла допомогла удача: власниця звернулася до нотаріуса з проханням оформити документи і дізналася, що її житло готується до зміни власника. До речі оперативне втручання міліції зберегло гроші як покупцеві, так і "продавцеві". Варто відмітити, що від недоброчесних власників квартир періодично страждають і самі квартиранти. Бувають випадки, коли власники житла укладають угоди оренди і беруть передоплату відразу у декількох постояльців, а потім зникають. Як правило, під час підписання договору вони надають підробну копію паспорта (стандартна фраза, що сам документ забутий), у зв'язку з чим зажадати назад засобу частенько не у кого - вказаної в угоді людини просто не існує. Чи треба говорити про ті випадки, коли квартиронаймачів попереджають про виселення з квартири за день-два або вимагають покинути займану площу за декілька днів до закінчення дії договору. Природно що усе це створює додаткові проблеми при пошуку нового житла орендарям. Найчастіше з подібними проблемами стикаються мисливці за дешевими квартирами, кількість яких збільшується, враховуючи спостережуваний нині ріст вартості оренди. Бажано реєструвати договори оренди у нотаріуса, який зможе перевірити, чи не підробний паспорт або ідентифікаційний код власника квартири. До речі шахрай не ризикне принести до нього підробну копію паспорта і виправдовуватися, що забув потрібний документ в останню мить. У договорі експерти радять прописувати реальну орендну плату, а також реєструвати документ у БТІ, що, займає всього декілька днів. Адже, в цьому випадку власник апартаментів не зможе виселити квартиронаймача раніше, ніж це прописано в угоді. Власникам квартир, які турбуються за збереження свого майна, фахівці пропонують його страхувати. Узабезпечити своє житло від пожежі або затоплення можна за 500-1000 грн. в рік, а поліс, який дозволить зберегти майно, що залишилося, побутову техніку меблі і ін.), коштує 0,2% від його вартості. Окрім цього, орендодавці частенько страхуються, вимагаючи від квартиронаймачів надати їм заставну суму, розмір якої, частенько, коливається від 500 до 1 тис. доларів. Ці засоби вони повертають орендарям після розірвання договору і передачі приміщення його власникові.
Часто, продаючи нерухомість, власники офісів, торгових приміщень або квартир бувають украй здивовані, коли угода зривається із-за відсутності "правильного" техпаспорта. Законодавство передбачає спеціальну процедуру отримання дозволів на перепланування і будівництво. Тому громадяни все частіше вимушені узаконювати самовільно побудовані або переплановані об'єкти. "Зараз кількість об'єктів, побудованих або змінених самовільним шляхом, різко збільшується, - відмічає Дмитро Павленко, директор Всеукраїнської асоціації БТІ. - Вони просто "спливли" на поверхню. Отримання офіційного дозволу на будівництво або перепланування - настільки складний і тривалий процес, що більшість вважала за краще на свій страх і ризик будувати самовільно. Тим більше що до кризи об'єкти нерухомості, особливо торгові приносили своїм власникам великі прибутки, і тому їм було вигідніше скоріше почати бізнес, чим витрачати час на бюрократичні дозвільні процедури. А тепер, коли багато хто з цих об'єктів перетворився на тягар для своїх власників і ті вирішили від них позбавитися, виникло питання незаконності будівництва або перепланування". Узаконити самовільно зведену споруду на чужій ділянці украй складно. Якщо земля знаходиться в приватній власності, доведеться домовлятися з її власником про викуп або оренду ділянки під вже побудований об'єкт нерухомості. Якщо це державна або комунальна власність, необхідно подати у виконком місцевої ради заяву про виділення ділянки з вказівкою його місцерозташування, призначення і розмірів. На жаль місцеві ради часто затягують розгляд цих питань або відмовляють у виділенні землі під різними приводами. До речі, державну або комунальну землю теж можна купити (у ряді випадків). Важливо відмітити, що нерідко власники навмисно узаконюють будівництво постфактум, в судовому порядку. Цей спосіб, за одностайним твердженням юристів, набагато дешевше за узаконення в загальному порядку. Законодавець, як навмисно, доклав немало зусиль щоб підштовхнути осіб, зацікавлених в оформленні права власності на об'єкти самовільного будівництва, до вирішення цього питання в суді, - відмічає Сергій Чаплян, адвокат, директор Центру правової підтримки "СЕАРТ Груп". - Всіляко сприяють цьому і чиновники на місцях, які винаходять усі нові і нові перепони в оформленні документів, а часто і зовсім керуються принципом "не подмажешь - не поїдеш". Сергій Буханец, директор департаменту управління нерухомістю Rustler Property Services llc., відмічає, що посередники або чиновники рідко беруть гроші за незаконні рішення, це занадто ризиковано. Звичайна справа - брати гроші за прискорення законного процесу і надання послуг "неблокування" його ходу або "закрийте очі на це". Усе вирішує суд "Узаконення самовільно побудованої споруди через суд - досить складний і дорогий шлях, - попереджає Сергій Чаплян. - Він припускає в першу чергу відведення земельної ділянки під вже побудовану нерухомість. Далі слідує проведення інвентаризації БТІ, яка завершується отриманням технічного паспорта з відміткою "Самовільне будівництво". Також необхідно замовити в організації, що має ліцензію обстеження об'єкту нерухомості на предмет відповідності його будівельним нормам і правилам. В результаті замовник отримує технічний звіт. І лише після цього доцільно звертатися до суду з позовом про визнання права власності на нерухомість". Нагадаємо, що, згідно ст. 376 Цивільного кодексу України, особа, яка здійснила або здійснює самовільне будівництво, не набуває права власності на побудований об'єкт. Право власності на таке майно може бути визнане за рішенням суду. Втім, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на об'єкт нерухомості, побудований на його володіннях, то цей об'єкт, будь то магазин, кафе або щось інше, підлягає зносу. "Останнім часом суди дотримуються думки, що право власності на незаконну будову може бути визнане, якщо особа, яка самовільно звела об'єкт нерухомості на землі, не відведеній для цієї мети, отримала земельну ділянку під вже побудований об'єкт. А також, якщо власник (користувач) земельної ділянки самовільно побудував об'єкт, який не порушує прав інших осіб, - говорить Сергій Чаплян. - Отримання необхідного рішення багато в чому залежить від скрупульозного дотримання усіх судових формальностей і глибокого знання судової практики з аналогічних питань".
Почувши про деякі зміни в житловому законодавстві на 2011 рік, багато українців затурбувалися: чи знизиться вартість житла в 2011 році або ціни на квартири знову почнуть рости? Спробуємо в цьому розібратися, проаналізувавши основні аспекти, що впливають на формування собівартості об'єктів нерухомості. В першу чергу фахівці радять звернути увагу на зміни в законодавстві України у сфері нерухомості. Основні нововведення вводяться Податковим кодексом, що підписаним Президентом України 3 грудня 2010 року і набув чинності 1 січня поточного року. Згідно п.15 ст.197 документу, "разом з операціями по постачанню житла (окрім операцій по первинному постачанню новостроенного житла) з 1 січня 2011 року також звільняються від оподаткування операції по постачанню будівельно-монтажних робіт, пов'язаних з будівництвом доступного житла і житла, яке будується за державні кошти".Прийнявши в розрахунок це нововведення, фахівці намагаються передбачити подальший розвиток ситуації на ринку нерухомості. Зокрема, за прогнозами голови ради директорів "Українській будівельній асоціації" Льва Парцхаладзе відміна ПДВ на будівельні роботи дозволить здешевити вартість житла на 7-8%. Проте статися це може лише у кінці 2011 року, коли введуться в експлуатацію об'єкти, зведені на нових умовах. Введення ж податку на нерухомість (з 1 січня 2012 р.) не позначиться на вартості майна, адже сума збору (згідно ст.265 п.5) мала для адекватної реакції учасників ринку - згідно п.5 ст. 265 Кодексу, ставка податку складає 1-2,7 % від розміру мінімальної заробітної плати, залежно від розмірів житлової площі. Не можна не враховувати і реакцію споживачів, бажаючих придбати порівняно недороге житло. Досі найбільший попит мали квартири эконом-классу, що реалізовуються за "розумною" ціною. Цей тренд, швидше за все, збережеться і в майбутньому. І якщо таки вартість квартир в 2011 році декілька знизиться, варто чекати реакції у відповідь і від споживачів які активніше стануть купляти квартири. Наскільки активніше, фахівці підрахувати затрудняються, адже стан справ залежить не лише від кон'юнктури ринку, а і економічній ситуації в цілому в країні. Якщо, приміром, зарплати зростуть інфляція не перевищуватиме прогнозних рівнів, а держава пропонуватиме доступні кредити, то претендентів на житло дійсно стане більше. Реальна активізація забудовників теж можлива, але за умови оперативної розробки державних програм, здатних оживити ринок нерухомості до кінця року. В цьому випадку вони створили б своєрідну конкуренцію для підприємств, що оперують приватним капіталом що, у свою чергу, позначилося б і на цінах на житло на первинному ринку. Рівень цін на "вторичку" теж знижуватиметься. Про це, зокрема під час однієї з інтернет-дискусій стверджував голова Національної ради Рієлторської палати Олександр Бондаренко : "Мій прогноз на 2011 рік витікає з аналізу загальної економічної ситуації в країні стан ринку іпотечного кредитування і реальних прибутків населення. На мою думку, впродовж 10 місяців ціни на вторинному ринку нерухомості знижуватимуться на 1,2-1,7% в місяць. Додатковим аргументом для такого висновку є загальний стан ціноутворення на первинному ринку нерухомості".Чекати падіння цін або приступати вже зараз до вибору квартири - вирішувати вам, проте не забувайте про всілякі фінансові дефолти, які можуть виникнути в Україні (ріст інфляції, скачки валютних курсів і ін.) і спровокувати знецінення вже накопичених "квартирних" засобів. Незайве звернутися і до фахівців. Адже придбання квартири - дуже відповідальний процес, що вимагає уваги і залізної витримки покупця. А пошук житла, аналіз цін, оформлення документів і ін. займають неймовірно багато часу, сил і матеріальних ресурсів.
Кабінет міністрів України затвердив зразок повідомлення про нотаріальне завірення договору оренди об'єктів нерухомості. Відповідна постанова, проект якої розробило Міністерство юстиції, затверджений на засіданні уряду, повідомляє прес-служба Мінюсту. За словами міністра юстиції Олександра Лавриновича, постанова розроблена в цілях реалізації положень Податкового кодексу України. Як відомо Кодекс передбачає обов'язок нотаріуса у разі здійснення нотаріальної дії відносно посвідчення договору оренди об'єктів нерухомості прислати інформацію про такий договір органу державної податкової служби за податковою адресою платника податків - орендодавця за формою і способу, встановленим Кабінетом міністрів. Це, зокрема, визначені підпунктом "б" підпункту 170.1.5. пункту 170.1. статті 170 вказаного Кодексу. За словами міністра юстиції, постанова набуває чинності з 1 січня 2011 року
Парламент має намір прийняти новий Житловий кодекс. Про це газеті «Справа»
повідомив співавтор законопроекту депутат Ігор Лисов. Документ містить немало спірних положень, які обмежують права кожного громадянина. Зокрема проект кодексу передбачає можливість примусового відселення боржників, а також необмежені штрафи за прострочення оплати комунальних послуг. Виселяти без згоди зможуть і тих хто не в силах своєчасно виплачувати банківський кредит за своє житло. Стаття 129 проекту Житлового кодексу передбачає таку можливість для фінансових установ. Як обіцяє Ігор Лисов за час, що залишився, парламентський комітет з питань містобудування і ЖКГ спробує згладити усі спірні норми кодексу. Депутат завірив, що усі пропозиції будуть враховані, а Житловий кодекс, як і Податковий, прийматиметься постатейно. Член комітету з питань ЖКГ Юрій Одарченко вважає Житловий кодекс в його нинішньому варіанті неприйнятним. "Вводиться пеня у розмірі 0,1% за кожен прострочений день оплати комунальних послуг, але на відміну від чинного законодавства загальна сума не обмежується вартістю неоплачених послуг, а може рости до безкінечності", - відмічає депутат. За його словами, тепер боржникові доведеться гасити свої борги ціною власної квартири. Окрім пені у проекті Житлового кодексу є ряд інших спірних положень. Одно з них - примусове виселення мешканців з будинків, які підлягають реконструкції або йдуть під знос, без 100% вої згоди жителів. При цьому після прийняття документу виселяти мешканців влади зможуть у будь-який район міста, а не в межах одного, як це є зараз. Якщо ж власник відмовиться переселятися, його квартиру примусово викуплять. За словами ще одного співавтора Житлового кодексу, Бориса Пудова, така практика існує у всьому світі і тільки з її допомогою можна відновити застарілий житловий фонд. "Лише завдяки цій можливості колишній мер Москви Юрій Лужков зміг розв'язати проблему хрущовок" - посилається на досвід столиці Росії народний депутат. Депутат Юрій Одарченко також звертає увагу, що зведення житлових законів може серйозно скоротити чергу на отримання житла. У ній сьогодні числяться декілька сотень тисяч українців. Після прийняття кодексу місцева влада зможе позбавити їх права на отримання житла від держави у разі надання в документах на отримання квартири неправдивих відомостей. Мало того після набуття чинності кодексу усі черговики будуть зобов'язані перереєструватися. Ще одним серйозним нововведенням стане обов'язкове створення об'єднань співвласників в усіх багатоквартирних будинках.
Якщо ви тільки, що одружилися і зробили ремонт в квартирі, що є власністю вашої другої половини, не викидайте чеків. Якщо почнете ділити майно, то з чеками Ви маєте право отримати частину цього житла. Сімейний Кодекс передбачає, що після реєстрації шлюбу усе, що нажили, вважають їх "спільно нажитим майном". Проте, якщо один з пари отримав щось в подарунок, успадкував, придбав на свої гроші, то його половинка на це майно претендувати не може. Проте і ця норма закону має свої виключення.
"Якщо говорити про нерухоме майно, то майно, яке перебувало в приватній власності тільки однієї особи, інша особа за загальним правилом на нього не може претендувати. Але і в цьому правилі також є виключення, оскільки можуть бути різні ситуації. Допустимо інша особа, яка є власником або співвласником, активно бере участь в управлінні цим майном (у підтримці його в належному стані, можливо, це буде ремонт, можливо, це буде якесь інше значне поліпшення).
І у разі, якщо можна довести таку участь в управлінні або в підтримці належного стану майна, така особа також має право на це майно. І таке майно вже може змінити свій статус залежно від рішення суду. Тобто таке майно вже може визнаватися спільною власністю. Але те, що ви також активно брали участь в ремонті будинку, треба буде доводити в суді.
"На жаль, чіткого механізму не прописано. Це питання доведення : необхідно буде просто приводити відповідні докази і оцінку цих доказів. Як варіант, це можуть бути деякі фінансові документи, що підтверджують факт придбання.
Але, крім того, що це повинно бути придбання, це повинно бути ще і підтвердження того, що ці засоби мали деяке джерело походження, тобто звідки вони були узяті. Процес досить складний, але можливість така передбачена.
Від розміру вашого капіталовкладення залежатиме і кількість квадратних метрів, на які ви претендуватимете. Чим більше витратили на ремонт, тим більшу отримаєте долю майна.
Вкладати гроші в нестримно здешевлену нерухомість, здавалося б, заняття малопривабливе і дивне. Проте валюти і акції компаній демонструють ще більшу схильність до раптових віражів і нестабільності. Тобто є сенс повернутися до знайомих інструментів. Але віднестися до них з великою пристрастю.
Купуйте землю, її більше не роблять! Цей знаменитий афоризм Марка Твена, цілком може стати керівництвом до дії для інвесторів в період кризи. Поки гривня і євро не вселяють упевненості у власній надійності, земля залишається надійним вкладенням власних засобів. Правда, лише у тому разі якщо документи на неї правильно оформлені. Так, не усі землі на території України можуть бути передані в приватну власність, і перед купівлею непогано б ознайомитися зі списком обмежень - там і землі лісів, і землі, прилеглі до водних територій і землі сільськогосподарських призначень. Проте, якщо документи у повному порядку, а інвестиції плануються довгострокові (оскільки в найближчій перспективі вдало реалізувати куплене навряд чи вдасться), то ця купівля може виявитися такою, що цілком вдала. Ну а у разі крайньої потреби можна перейти на сільське господарство і використовувати землю в садово-городніх цілях.
Нерухомість за кордоном
Нерухомість в тих країнах, куди ще не докотилася криза, або в тих, де вона вже підкоригувала ціни на неї, теж може стати досить вдалим вкладенням. Не даремно ж економісти говорять, що розвиток ринку завжди має циклічний характер і за будь-яким спадом йде ріст? А це означає, що, купивши сьогодні на спаді нерухомість в США або у Великобританії ви отримаєте можливість реалізувати її через 5-7 років після закінчення цього економічного циклу з хорошим прибутком. Крім того, можна просто змінити клімат і економічну ситуацію і перечекати фінансову кризу десь на Середземному морі.
Дешеве завжди в ціні
Якщо все-таки сільське господарство і довгострокові інвестиції вас не спокушають, то завжди можна заробити грошей, купуючи найдешевше житло: на нього незмінно високий попит. Однокімнатні квартири купують охочі отримати прописку, туди відділяються молоді сім'ї від батьків. Словом, була б пропозиція, а попит знайдеться. Продати таку квартиру практично завжди можна швидко і з вигодою для себе. Навіть якщо ринок платоспроможного попиту замре, ринок альтернатив, що підганяється сімейними ситуаціями, існуватиме, і такі квартири будуть затребувані. На цьому може спробувати зіграти інвестор.
Дороге дорожчає Хорошою інвестицією можна назвати і іншу крайність ринку нерухомості - ексклюзивні проекти вартістю в декілька мільйонів доларів. Як правило, до таких висот не добирається жодна криза. Так навіть сьогодні в США пентхаус на Манхеттені коштує 64 мільйони доларів. Точно так і квартира з видом на Храм Христа Спасителя в 10 кімнат з ремонтом від відомого дизайнера не впаде в ціні, що б не відбувалося з ринком в цілому. Такі об'єкти як би знаходяться поза ринком поза його законами і існують за своїми особливими правилами. Втім, для того, щоб успішно грати на цьому ринку, ці правила теж потрібно знати.
Купуємо обережно
Проте головне правило будь-якого інвестора - це ретельне вивчення усіх документів при купівлі. Так, приміром, при інвестуванні в нове будівництво, необхідно мати на увазі, що найменш ризиковими є максимально добудовані об'єкти - у них менше шансів бути замороженими навіть в період кризи. Оптимальна міра готовності об'єкту - 75-80%. Дуже важливо також, щоб квартири продавалися не за сірими схемами, а згідно із законом про пайове будівництво. Якщо ви дотримуєтеся і фінансової, і правової обережності, а також твердо оцінюєте свої ризики і готові на довгострокові інвестиції, то навіть криза не перешкодить вашій успішній фінансовій діяльності на ринку нерухомості.
Податок на нерухомість планують ввести з 1 січня 2012 року у відповідності із завершальними положеннями Податкового кодексу України, але на стані ринку нерухомості він ніяк не відіб'ється. Оскільки ставки податку настільки незначні, що їх оплата не може розглядатися критичною для власників. Ставки податку встановлюватимуться місцевими радами в розмірах за 1 кв.м. житловій площі об'єкту житлової нерухомості : - для квартир, житлова площа яких не перевищує 240 кв.м. і житлових будинків, житлова площа яких не перевищує 500 кв.м. - це 1 % розміру мінімальною заробітною платою, тобто на даний момент це було б 9,22 гривень за 1 кв.м. за площу більше норми; - для об'єктів з більшою жилою площею - 2,7% від мінімальної заробітної плати, тобто 24,89 гривень за 1 кв.м. за площу більше норми.
Більше того для об'єкту, в якому зареєстрована особа застосовується разове зменшення бази оподаткування на 120 кв.м. для квартир і 250 кв.м. для житлових будинків. Тому вплинути нововведення може тільки на фізичних осіб у власності яких велика кількість квартир.
З 1 січня 2011 року з громадян України, що не оплачують комунальні послуги стягуватиметься пеня. Відповідний закон про внесення змін до Закону Про тимчасову заборону стягування з громадян пені за несвоєчасне внесення плати за житлово-комунальні послуги проголосували 255 народних депутатів з 289, що зареєструвалися в залі. Згідно з чинним законом, у зв'язку з невиконанням державою зобов'язань по виплаті заробітної плати, пенсій, стипендій, інших грошових виплат населенню тимчасово забороняється нараховувати за розрахунками з 1 жовтня 1996 року і стягувати з громадян пеню за несвоєчасне внесення квартирної плати, а також за житлово-комунальні послуги (водопостачання, газ, електроенергію, теплову енергію, водовідведення зміст і експлуатацію житла і прибудинкових територій та ін.).
За чинним законом, гроші, стягнуті з громадян України у вигляді пені за розрахунками за житлово-комунальні послуги за період з 1 жовтня 1995 року зараховуються в майбутні платежі за житлово-комунальні послуги. Чинним законом встановлюється, що його дія поширюється на якийсь час до усунення Кабінетом міністрів України причин по невиплаті зарплат, пенсій стипендій і інших грошових виплат. Згідно з теперішнім рішенням парламенту, дія цього закону припиняється з 1 січня 2011 року, і нарахування і стягнення пені за несвоєчасне внесення плати за житлово-комунальні послуги здійснюється на суму заборгованості, яка утворилася з 1 січня 2011 року.
Як розрахувати платіж по податку на нерухомість відповідно до нового Податкового кодексу України? До чого прив'язана ставка податку? Яким чином вона стягується? Кого буде стосуватися?
04.12.2010 року був опублікований, прийнятий Верховною Радою України і підписаний Президентом України Податковий кодекс України, який набуде чинності з 01.01.2011 року. Разом з Податковим кодексом України був опублікований і таким чином набув чинності і Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України". Прийнятий Податковий кодекс України зібрав в одному документі усі норми, що регулюють стосунки оподаткування в країні. Цим документом уперше в Україні вводиться податок на нерухомість. Вважаємо необхідним відмітити що податок на нерухомість існує у більшості країн Європейського союзу і в Росії. Згідно із статтею 265 Податкового кодексу України (далі - ПК) платниками податку на нерухомість визначаються будь-які власники майна - незалежно від того, являються вони фізичними або юридичними особами, у тому числі нерезиденти, які є власниками об'єктів житлової нерухомості. Оподаткування об'єктів нерухомості, що знаходяться в спільній власності, повинне відбуватися пропорційно долям спільної власності декількох осіб, тобто платником податку є кожна з цих осіб за долю, що належить їй. Слід врахувати, що об'єктом оподаткування, являється не будь-який об'єкт нерухомості, а саме житлова нерухомість. При цьому, не є об'єктом оподаткування : об'єкти житлової нерухомості держави, що знаходяться у власності, або територіальних громад (їх спільній власності); об'єкти житлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження і безумовного (обов'язкового) відселення, які визначені законом; будівлі дитячих будинків сімейного типу; садовий або дачний будинок, але не більше за один такий об'єкт на одного платника податків; об'єкти житлової нерухомості, що належать багатодітним сім'ям і приймальним сім'ям, в яких виховується троє і більше дітей але не більше за один такий об'єкт на сім'ю; гуртожитки. Ставка податку встановлюється сільською, селищною або міською радою в таких розмірах за 1 кв. метр житлової площі об'єкту житлової нерухомості : Для квартир, площа яких не перевищує 240 кв. метрів, і житлових будинків, площа яких не перевищує 500 кв. метрів ставка податку не може перевищувати 1 відсоток розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року; Для квартир, площа яких перевищує 240 кв. метрів, і житлових будинків, площа яких перевищує 500 кв. метрів ставка податку складає 2,7 відсотки розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року. Підпунктом 265.4.1. пункту 265.4. статті 265 ПК передбачені пільги по сплаті податку фізичних осіб - власників житлової нерухомості. Зокрема, база оподаткування для квартири зменшується - на 120 кв.м., а для житлового будинку - на 250 кв.м. Цією ж статтею передбачено право фізичної особи вибирати конкретний об'єкт житлової нерухомості, відносно якого може бути застосована пільга по сплаті податку, у разі наявності декількох об'єктів житлової нерухомості у власності особи. Що стосується порядку нарахування суми податку по об'єктах житлової нерухомості, то для фізичних і юридичних осіб він різний. Для фізичних осіб сума податку вираховуються органом державної податкової служби по місцю знаходження об'єкту нерухомості і у вигляді податкового повідомлення-рішення про суму податку спрямовується платникові податків до 1 липня звітного року. Форма повідомлення встановлена в статті 58 ПК. Платники податків - юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і до 1 лютого цього ж року подають органу ДПА по місцезнаходженню об'єкту оподаткування декларацію за формою, встановленій ст. 46 ПК з розбиттям річної суми рівними частками поквартально. Що стосується термінів сплати податку для юридичних осіб, то вони сплачують суму податку за звітний рік авансовими внесками щоквартально до 30 числа місяця, що йде за звітним кварталом що відбивається в річній податковій декларації. Податкове зобов'язання за звітний рік сплачується фізичними особами впродовж 60 днів з дня вручення податкового повідомлення. Що стосується порядку нарахування сум податку у разі зміни власника, то п. 265.8. ст 265 ПК передбачено наступне у разі переходу права власності від одного власника до іншого впродовж календарного року податок вираховується для попереднього власника за період з 1 січня до початку того місяця, в якому він втратив право власності на вказаний об'єкт оподаткування, а для нового власника - починаючи з місяця, в якому виникло право власності.
У приведеному вами прикладі міститься неповна інформація для розрахунку суми податку за умови, якщо площа будинку 260 кв.м. Тому, припустимо, що 260 кв.м. - Житлова площа будинку, власником якого є фізична особа. У такому разі (згідно пп. 265.5.1 п. 265.5 ст 265 ПК) ставка податку для житлового будинку, не може перевищувати 1% розміру мінімальної заробітної плати встановленою законом на 1 січня звітного (податкового) року за 1 кв . м. (для прикладу візьмемо розмір мінімальної заробітної плати, встановлений на основі ЗУ від 20.10.2009 р. № 1646, - VI і ЗУ від 27.04.2010 р. № 2154 - VI на 01.01.2010 р. - 869 грн., 1% від цієї суми - 8,69 грн.) Таким чином, після зменшення на пільгу по сплаті податку на 250 кв.м. оподаткуванню підлягають 10 кв. м. житловій площі будинку. (Зменшення надається один раз за базовий податковий (звітний) період і застосовується до об'єкту житлової нерухомості у якому фізична особа - платник податків зареєстрований у встановленому законом порядку, або по вибору такого платника до будь-якого іншого об'єкту житлової нерухомості, який знаходиться в його власності, згідно пп. 265.4.1 п. 265.4 ст 265 ПК).
Іншими словами сума податку розраховуватиметься по наступній формулі: 260 кв.м. (Житлова площа будинку) - 250 кв.м. (Пільга по сплаті податку) = 10 кв.м. х 8,69 грн. (1% розміру мінімальної заробітної плати, встановлений на 01.01.2010 р.) = 86,90 грн. (Максимальна сума, яка підлягатиме оплаті).
Такий обрахунок суми податку з об'єкту житлової нерухомості здійснюватиметься органом державної податкової служби по місцезнаходженню об'єкту житлової нерухомості.
Будівельну галузь в Україні регулюватимуть два нормативні документи: Закон "Про регулювання містобудівної діяльності" і постанова Кабміну. Це дасть можливість розвитку здорової конкуренція на ринку, а також до приходу іноземних інвесторів. Про це заявив журналістам Віце-прем'єр-міністр України Сергій Тігіпко, який відмітив, що, після того, як Верховна Рада прийме рамковий, але дуже важливий для будівельників і революційний закон, Кабінет Міністрів повинен буде в найкоротші терміни розробити і прийняти постанову, яка роз'яснюватиме і уточнюватиме основні моменти будівельної діяльності. "Ці два документи регулюватимуть будівельну галузь. І більше ніяких складних і заплутаних бюрократичних норм не треба", - заявив Тігіпко.
Масова іпотека під 18% річних може з'явитися до весни 2011 року
Банкіри говорять, що їх кредити під 19-24% річних мало хто хоче брати. Щоб позики стали доступніше, необхідно знижувати ставки по тих, що притягаються по депозитам. "Максимальна комфортна ставка по іпотеці зараз складає 18%.0 Усе що вище - це не ринок. Для того, щоб видавати кредити під таку ставку, нам потрібно притягати депозити під 14-15%. Як тільки ми понизимо ставки по депозитах до 14% а за моїми прогнозами це станеться до кінця лютого - початку березня 2011 року, тоді можна досить серйозно говорити про відновлення іпотечного кредитування", - відмітив директор департаменту роздрібного кредитування банку "Фінанси і Кредит " Ігор Шевченко. Згідно із статистикою на 1 жовтня 2010 року, з 20-ти іпотечних одних з найбільших кредиторів населення, чотири змогли наростити свої кредитні портфелі. Зокрема, лідером по приросту портфеля з показником 2,8% (34,8 млн грн.) виявився банк "Пивденный". І це при тому, що зараз фінустанова іпотечні кредити масово не роздає. "Банк кредити видає за індивідуальною програмою. Масово житло ми не кредитуємо" - повідомили в прес-службі банку "Південний ". Наростили іпотечне кредитування також Universal Bank - 1,73% (30,8 млн грн.), Кредитпромбанк - 1,31% (18,1 млн грн.) і банк "Форум " - 0,43% (7,2 млн грн.). Інші 16 банків продемонстрували скорочення портфелів від 0,3% до 2,6%. Серед банків у яких портфелі скоротилися на значні суми три банк-лідери іпотечного кредитування. Так, у ОТП Банку за три місяці портфель став тонший на 234,2 млн грн. (1,8%), Райффайзен Банку Аваль - на 170,5 млн грн. (1,6%), у Укрсиббанку - на 133 млн грн. (1,1%).
Стать полноправным хозяином земли в Украине можно как в отношении земель первичного рынка (путем приватизации и бесплатного получения земли из земель государственной и коммунальной собственности), так и в отношении земель вторичного рынка путем приобретения земельного участка на основании какого-либо договора об отчуждении земли либо путем получения этой земли в наследство. В первом случае нужно пройти долгую и нудную процедуру землеотвода и получения разрешения местного совета либо местной государственной администрации, только по окончании которой идти уже в управление Госкомзема за кадастровым номером и госактом на землю. Сегодня мы остановимся на втором варианте приобретения земли в собственность – на основании гражданско-правового соглашения об отчуждении земли либо на основании свидетельства о праве на наследство. В этом случае процесс оформления права собственности выглядит немного по-иному. Он проще, быстрее, но дороже. Итак, речь пойдет о приобретении в собственность земельного участка на вторичном рынке.
Право собственности удостоверяется договором На первом этапе происходит заключение и нотариальное удостоверение гражданско-правового договора, направленного на приобретение земельного участка в собственность (например, купля-продажа, мена, дарение, договор об удовлетворении требований кредиторов, прилагаемый к договору ипотеки земельных участков). При этом договор в качестве обязательного приложения предполагает включение госакта о праве собственности предыдущего собственника, а в обязанности нотариуса вменяется проставление отметки о переходе права собственности в соответствии с разрабатываемым Кабмином Украины порядком.
До вступления в силу Закона от 03.03.2009 г. № 1066-VI каждый покупатель земельного участка должен был оформить на свое имя государственный акт на право собственности. С принятием Закона право собственности на частные земельные участки удостоверяет не только государственный акт. Право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения ее пределов и целевого назначения, удостоверяется теперь также и гражданско-правовым соглашением об отчуждении земли в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению, а также свидетельством о праве на наследство.
Следует отметить, что Законом № 1066-VI установлена норма относительно проставления на государственном акте о праве собственности на земельный участок отметок об отчуждении земельного участка и о регистрации прав на земельный участок.
Как получить отметку на госакте
Пунктом 4 Постановления Кабмина "О некоторых вопросах удостоверения права собственности на землю" определено, что территориальный орган Госкомзема по месту нахождения земельного участка должен сделать отметку о регистрации права собственности на земельный участок в течение 14 календарных дней со дня получения документа о переходе права собственности на него. Кадастровый номер в случае его отсутствия присваивается земельному участку до проставления отметки о переходе права собственности на земельный участок после возобновления ее пределов в натуре (на местности) и закрепления их долгосрочными межевыми знаками установленного образца по соответствующей утвержденной технической документации, и внесения сведений о земельном участке в автоматизированную систему государственного земельного кадастра. Согласно Временному регламенту, утвержденному приказом Госкомзема № 326 от 22.06.2009 г., собственник земельного участка подает в территориальный орган Госкомзема по месту нахождения земельного участка с заявлением следующие документы: гражданско-правовой договор об отчуждении земельного участка в случае приобретения права собственности на земельный участок на основании такого соглашения или свидетельство о праве на наследство; государственный акт на право собственности на землю (земельный участок) с отметкой нотариуса о переходе права собственности на земельный участок. Территориальный орган Госкомзема в день поступления документов регистрирует заявление в Журнале учета заявлений и предоставленных услуг по проставлению на госакте отметки о регистрации права собственности на земельный участок в Поземельной книге. Потом на заявлении делается отметка о дате регистрации и ее регистрационный номер и, по желанию заказчика услуг, – на втором экземпляре заявления или копии заявления, которые остаются у заказчика. В случае соответствия предоставленных документов в течение трех календарных дней со дня их подачи территориальное управление Госкомзема выдает заказчику квитанции на оплату услуг по оформлению государственного акта на основании гражданско-правового договора об отчуждении земельного участка или свидетельства о праве на наследство. Также нужно оплатить и услугу по внесению записи в Поземельную книгу и внесению сведений в базу данных автоматизированной системы Государственного земельного кадастра. Потом территориальный орган Госкомзема передает в соответствующее структурное подразделение Центра Государственного земельного кадастра поданные собственником земельного участка документы и техническую документацию по землеустройству на этот участок. Центр Государственного земельного кадастра, в свою очередь, осуществляет проверку полученных документов в течение семи календарных дней и вносит соответствующие записи о новом владельце в Поземельную книгу и возвращает все документы в территориальный орган Госкомзема, который в течение четырех дней делает на государственном акте отметку о регистрации права собственности на земельный участок. Собственник земельного участка в день обращения предоставляет копии квитанций об оплате услуг по оформлению госакта и выполнению всех вышеуказанных действий, после чего территориальный орган Госкомзема выдает владельцу гражданско-правовое соглашение или свидетельство о праве на наследство вместе с госактом с проставленной на нем отметкой.
Цена вопроса
Стоимость услуг по оформлению государственного акта на основании гражданско-правовых соглашений об отчуждении земельного участка или свидетельства о праве на наследство, а также по внесению записи в Поземельную книгу и внесению сведений в базу данных Государственного земельного кадастра определяется в соответствии с п.п. 13, 20 и 23 таблицы 6.1 Размеров оплаты земельно-кадастровых работ и услуг, утвержденных совместным приказом Госкомзема Украины, Минфина Украины и Минэкономики Украины от 15.06.2001 г. № 97/298/124.
Оформление государственного акта на право собственности на землю на основании нотариально удостоверенных договоров купли-продажи земельного участка и документа об оплате, дарения, наследования и т. п. стоит 30 гривен для физических лиц, 50 гривен – для юридических лиц. Присвоение кадастрового номера обойдется гражданам в сумму от 5 до 25 гривен, предприятиям – от 60 до 80 гривен. Запись в Поземельную книгу Госкомзем осуществит за 10 и 30 гривен соответственно. То есть вся эта канитель в Госкомземе обойдется физическому лицу максимум в 65 гривен.
Что касается первоначальных расходов, то при оформлении договора у нотариуса нужно будет оплатить его услуги, госпошлину (у государственного нотариуса) заплатить налог с дохода физического лица. Налог платится тем, кто получает доход: при купле-продаже это продавец, при дарении и наследовании – одаряемый либо наследник. Если это договор об отчуждении, являющийся возмездным, нужно будет оплатить еще и взнос в ПФУ (1%).
Без уплаты всех перечисленных платежей или без подтверждения оплаты налога на доход нотариус сделку не оформит. Также, если в договоре указана заниженная цена, отличная от сложившейся на рынке, нотариус может потребовать либо указать реальную цену, либо искать другого нотариуса. Поэтому к нотариусу нужно прийти с оценкой земли, полученной из Госкомзема, а также со справкой о том, что земельный участок не находится в залоге (на него не наложена ипотека).
Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. (далі – нова редакція Закону) вніс зміни як до об’єктного, так і до суб’єктного складу зазначених правовідносин, а також змінив процедуру відповідної державної реєстрації. Об’єкти, що підлягають державній реєстрації
У новій редакції Закону розширено перелік прав, що підлягають реєстрації. Зокрема, до нього увійшли: право господарського відання, оперативного управління, оренди земельної ділянки, користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а також іпотека, довірче управління майном і податкова застава, предметом якої є нерухоме майно. Тоді як право господарського відання та оперативного управління раніше взагалі не підлягали державній реєстрації, реєстрацію іпотеки, поки нова редакція Закону не набрала чинності, здійснюють державні нотаріальні контори і приватні нотаріуси, які вносять записи до Державного реєстру іпотек.
Отже, якщо нова редакція Закону набере чинності 1 січня 2012 р., як це передбачають Прикінцеві і перехідні положення, вона скасує необхідність реєстрації договору оренди земельної ділянки, встановивши необхідність державної реєстрації права такої оренди. Але нова редакція Закону внесла зміни не до всіх статей Закону «Про оренду землі», які встановлюють необхідність державної реєстрації договору оренди та суборенди земельної ділянки.
До набрання чинності новою редакцією Закону відповідно до ст. 794 Цивільного кодексу України державній реєстрації підлягає договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки. Відповідно до нової редакції Закону ст. 794 ЦКУ викладена в новій редакції, згідно з якою державній реєстрації підлягає не сам договір, а право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менше ніж на три роки. До набрання чинності новою редакцією Закону державну реєстрацію податкової застави здійснюють нотаріуси шляхом внесення запису до Державного реєстру обтяжень нерухомого майна.
Таким чином, розширення переліку прав, що підлягають реєстрації, по суті, не змінило об’єктного складу правовідносин з державної реєстрації нерухомого майна та їх обмежень, але уніфікувало процедуру, яка раніше здійснювалась різними органами і відображалась у різних реєстрах.
Органи, що здійснюють державну реєстрацію
Відповідно до попередньої редакції Закону держателем Державного реєстру прав був центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а адміністратором – Центр державного земельного кадастру. Відповідно до Прикінцевих положень попередньої редакції Закону до створення єдиної системи органів реєстрації прав реєстрацію об’єктів нерухомості проводять комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації. Таким чином, БТІ із самого початку мали виконувати функції реєстрації лише тимчасово. У зв’язку з розширенням об’єктного складу прав та обтяжень, що підлягають реєстрації, передача одному з цих органів повноважень щодо реєстрації, наприклад, права господарського відання, оперативного управління, довірчого управління майном здавалася б не зовсім логічною. Тому відповідно до положень нової редакції Закону держателем Державного реєстру прав є спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав – Мін’юст. Адміністратором Державного реєстру прав є державне підприємство, що належить до сфери управління Міністерства юстиції України.
Отже, процедура реєстрації суттєво не зміниться, натомість повноваження щодо її здійснення перейдуть від одних органів до іншого. Чи варто передавати дані з одних реєстрів до іншого, що не виключатиме помилок, перекваліфіковувати фахівців, витрачати кошти державного і місцевих бюджетів на таку реформу, покаже час. Проте, незважаючи на можливі труднощі, концентрація функцій реєстрації в одному органі є позитивною зміною в системі державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Лишається сподіватися, що концепція нової редакції Закону дійсно спростить відповідну процедуру, а головне, повністю здійснюватиметься Мін’юстом, що дозволить громадянам не звертатись до БТІ або Держкомзему за додатковими документами, від яких залежить державна реєстрація. Надання інформації з Державного реєстру Відповідно до нової редакції Закону інформація про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з Державного реєстру прав надається у формі витягу, інформаційної довідки та виписки. Уповноважений орган зобов’язаний за заявою власника або правоволодільця надати йому у формі виписки інформацію про осіб, які отримали відомості про права та обтяження прав на нерухоме майно, що йому належить. Також нова редакція Закону встановила перелік випадків видачі уповноваженим органом свідоцтв про право власності на нерухоме майно (наприклад, фізичним та юридичним особам – на новозбудовані, реконструйовані об’єкти нерухомого майна, юридичним особам – у разі внесення до статутного капіталу об’єктів нерухомого майна їх засновниками, у разі видалення окремого об’єкта нерухомого майна зі складу об’єкта нерухомого майна, що складається із двох або більше об’єктів, тощо). Однак цей перелік не є вичерпним. На виконання нової редакції Закону Міністерство юстиції України видало наказ «Про впорядкування відносин щодо видачі витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на об’єкти нерухомого майна на спеціальних бланках» № 615/5. Цей наказ запровадив єдиний спеціальний бланк свідоцтва про право власності на об’єкти нерухомого майна, а також спеціальні бланки для видачі витягів про реєстрацію прав власності на нерухоме майно, витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно, які БТІ видаватимуть починаючи з 1 червня 2010 р. Відтепер для вчинення нотаріальних дій щодо об’єктів нерухомого майна в місцевостях, де інвентаризація не проведена (наприклад, у м. Києві), необхідно подавати не довідки-характеристики, а витяги з Реєстру прав власності на нерухоме майно. При цьому довідки-характеристики, видані до 1 червня 2010 р., є дійсними протягом трьох місяців з моменту їх видачі. Наказ також вніс зміни до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5. Наказ № 615/5 набирав чинності 12 квітня 2010 р., крім положень про внесення змін до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Нова редакція Закону набирає чинності з дня її офіційного опублікування – 16 березня 2010 р. При цьому положення стосовно внесення змін до ЦКУ та Закону «Про оренду землі» набирають чинності з 1 січня 2012 р. Так само з 1 січня 2012 р. набирають чинності Прикінцеві та перехідні положення нової редакції Закону, у яких закріплено, що до розмежування земель державної і комунальної власності та державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки державна реєстрація права користування (сервітуту), права постійного користування, договорів оренди, права користування для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), права забудови (суперфіцію) здійснюється без проведення державної реєстрації права власності. Крім того, у Прикінцевих та перехідних положеннях нової редакції Закону закріплено, що до 1 січня 2012 р. державна реєстрація права власності та права користування (сервітуту) на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, права власності на об’єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління нерухомим майном проводяться БТІ, створеними до набрання чинності новою редакцією Закону та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно. Державна реєстрація правочинів, іпотек, відомостей про обтяження нерухомого майна проводиться нотаріусами, реєстраторами юридичної особи, яка належить до сфери управління Міністерства юстиції України. Таким чином, можна зробити висновок, що фактично нова редакція Закону почне діяти 1 січня 2012 р. Складності застосування Відповідно до положень попередньої редакції Закону датою і часом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно були дата і час внесення даних про присвоєння кадастрового номера об’єкту нерухомого майна, інші речові права та правочини. Зараз відповідно до нової редакції Закону датою і часом державної реєстрації прав та їх обтяжень вважаються дата і час реєстрації відповідної заяви в органі державної реєстрації прав (ч. 11 ст. 15 нової редакції Закону).
Водночас ч. 3 ст. 3 нової редакції Закону встановила, що права на нерухоме майно виникають з моменту їх державної реєстрації (ч. 3 ст. 3 нової редакції Закону). На підставі наведених положень можна зробити висновок: оскільки момент державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і момент державної реєстрації заяви співпадають, права на нерухоме майно виникають з моменту реєстрації заяви уповноваженим органом. Проте ч. 1 ст. 15 нової редакції Закону спростовує це твердження, оскільки реєстрація заяви і прийняття рішення про реєстрацію прав є окремими стадіями процедури реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. До того ж прийняттю рішення передує встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень. Крім того, ототожнення моменту реєстрації заяви уповноваженим органом із моментом виникнення права на нерухоме майно може спричинити ситуацію, коли після реєстрації заяви особа вважатиме, що в неї виникло речове право на нерухоме майно, яким вона може розпорядитися, а після розгляду заяви уповноваженим органом буде прийняте рішення про відмову в реєстрації цього речового права.
У ч. 6 ст. 3 нової редакції Закону закріплено, що «будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) укладаються, якщо право власності на таке майно зареєстроване згідно з вимогами цього Закону». Тобто мається на увазі Закон в цілому, у тому числі і викладений у попередній редакції, що діяла до набрання чинності новою. При цьому однозначно виключити тлумачення цієї норми, яке ставить під сумнів можливість укладення правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке зареєстроване до набрання чинності новою редакцією Закону, не можна. Таким чином, доцільно внести зміни до нової редакції Закону, закріпивши можливість укладення правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке зареєстроване відповідно до вимог Закону, що діяв до набрання чинності його новою редакцією.
Отже, сподіватимемося на внесення відповідних змін або на відповідні роз’яснення з боку Міністерства юстиції України щодо зазначених правових суперечностей. До того ж у нової редакції Закону можуть бути й інші недоліки, виявити які допоможе час.
Чимало проблем в юридичній практиці виникає внаслідок складності та нечіткості українського законодавства, а також через відсутність системного підходу до розробки та прийняття законодавчих актів. Зміст їхніх положень можна інтерпретувати по-різному, а це сприяє недосконалості правозастосовної практики. Теоретичний та практичний інтерес становить реалізація положень чинного законодавства, що стосуються визначення належної форми укладення певних видів договорів. Проблема застосування субінституту форми договору може виникати в разі визначення належної форми укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна. Так, під попереднім договором у контексті ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України розуміється договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. В абзаці 3 ч. 1 ст. 635 ЦКУ передбачено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі.
Стаття 657 ЦКУ, яка має назву "Форма окремих видів договорів купівлі-продажу", говорить, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Зазначені правові норми спричиняють низку запитань: які форми договорів передбачає українське законодавство? чи охоплює поняття "форма договору" такі дії, як нотаріальне посвідчення (нотаріальна форма договору) та державна реєстрація договору? чи є ці дії обов’язковими для попереднього договору, так само як і для основного договору?
Але питання про належну форму договору може виникнути не тільки у зв’язку з укладенням попереднього договору. Не менш проблемними є форма правочину щодо заміни кредитора або боржника в зобов’язанні (ст. 513 та 521 ЦКУ відповідно), форма зміни або розірвання договору (ст. 654 ЦКУ) тощо.
Форма договору: якою їй бути?
У теорії цивільного права під формою договору розуміють спосіб зовнішнього волевиявлення осіб щодо укладення певного договору. Найпоширенішими формами укладення договорів є: усна, письмова, письмова з нотаріальним посвідченням (нотаріальна), шляхом мовчання, конклюдентними діями тощо.
Виходячи з того, що кожний договір є правочином, але не кожний правочин є договором, згідно зі ст. 205 ЦКУ правочин залежно від способу волевиявлення може вчинятися усно або в письмовій формі. Як виняток у випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням (ч. 3 ст. 205 ЦКУ; див. наприклад, ст. 764 ЦКУ).
Водночас положення, що стосуються нотаріального посвідчення правочину та його державної реєстрації, передбачені в ст. 209 та 210 ЦКУ. У зв’язку з цим можна говорити, що законодавець передбачив можливість вчинення правочинів і, зокрема, договорів лише в усній та письмовій формах, не відносячи до складової письмової форми нотаріальне посвідчення і тим самим спростовуючи існування нотаріальної форми правочинів (договорів). Хоча в ст. 42 Цивільного кодексу УРСР було прямо передбачено, що угоди можуть укладатись усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
До речі, цей підхід зберігся і в цивільному законодавстві Російської Федерації. Так, у ч. 1 ст. 158 Цивільного кодексу РФ зазначено, що угоди вчиняються усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Подібну норму містить і ч. 1 ст. 151 Цивільного кодексу Республіки Казахстан.
Підставами для дискусій щодо існування в Україні нотаріальної форми договору є окремі норми цивільного законодавства. Так, згідно з ч. 4 ст. 639 сторони можуть домовитися про нотаріальне посвідчення договору, навіть якщо закон не вимагає такого посвідчення. Це може означати, що нотаріальне посвідчення є складовою форми договору.
Вимогу про обов’язкове нотаріальне посвідчення та/або державну реєстрацію окремих видів договорів містять і статті ЦКУ, у назві яких є слово "форма". Так, згідно з ч. 2 ст. 1031 "Форма договору управління майном" договір управління нерухомим майном підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації (див. також ч. 2 ст. 732, ч. 2 ст. 745, ч. 2 ст. 719, ч. 4 ст. 828 ЦКУ). У зв’язку із цим звертає на себе увагу і Закон України "Про нотаріат" від 02.09.1993 р. № 3425-XII, у ч. 1 ст. 54 якого вживається термін "нотаріальна форма".
Таким чином, законодавство не дає ствердної відповіді на питання, у якій формі необхідно укладати попередній договір нерухомого майна, а тому за бажання можна знайти аргументи на користь як однієї, так і іншої позиції.
Судова практика
Судова практика щодо форми укладення попередніх договорів купівлі-продажу нерухомого майна схиляється до необхідності їх нотаріального посвідчення. Так, у Рішенні Верховного Суду України від 26.11.2008 р. зазначено: "Договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності до вимог ст. 657 ЦКУ має бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно, і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений". Аналогічну позицію містять Рішення ВСУ від 06.02.2008 р., ухвала ВСУ від 04.04.2007 р. і постанова Вищого господарського суду України від 03.04.2007 р. № 6/623.
Зазначена судова практика дає підстави вважати, що судові органи поняттям "форма договору" опосередковують вимогу про нотаріальне посвідчення як її складову, отже, можна говорити про наявність нотаріальної форми договору.
Водночас постанова ВГСУ від 07.12.2006 р. № 24/258 містить цікаві висновки: "Стаття 205 ЦКУ визначає форму правочину. Правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (ст. 209 ЦКУ). Отже, нотаріальне посвідчення правочину не є його формою, встановленою законом". А в постанові ВГСУ від 03.04.2008 р. № 47/668-06 сказано: "Норми ЦКУ не передбачають нотаріальної форми правочину".
Згадані постанови ВГСУ стосуються певних обставин справ, які мають свої особливості, проте висновок Суду про відсутність у нормах ЦКУ нотаріальної форми правочину (договору) є досить прогресивним.
Державна реєстрація договору та її юридичні наслідки
Значення нотаріального посвідчення та державної реєстрації основного договору купівлі-продажу нерухомого майна полягає в тому, що саме з моменту державної реєстрації цього договору він є укладеним (ч. 3 ст. 640 ЦКУ), а в набувача з моменту такої реєстрації виникає право власності за цим договором (ч. 4 ст. 334 ЦКУ). Тому якщо дотримуватись тієї позиції, що попередній договір купівлі-продажу нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню, він підлягає і державній реєстрації в порядку, передбаченому постановою Кабінету міністрів України "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів" від 26.05.2004 р. № 671 (далі - Постанова КМУ).
У періодиці висловлюються скептичні думки щодо такої реєстрації. Один із основних аргументів звучить так: не можна зареєструвати договір, за яким права і обов’язки сторін стосовно нерухомого об’єкта ще не виникли. Але оскільки попередній договір є окремою підставою виникнення зобов’язальних відносин зі своїми істотним умовами (зобов’язання укласти в майбутньому основний договір), питання про його державну реєстрацію слід пов’язувати не з виникненням права власності на нерухомість, а з моментом набрання ним чинності (ч. 2 ст. 631 ЦКУ) та укладення (ч. 3 ст. 640 ЦКУ). Отже, є всі підстави для реєстрації такого договору. Ця позиція підкріплюється тим, що ч. 5 Постанови КМУ не містить вичерпного переліку правочинів, які підлягають реєстрації, а в ч. 6. зазначено, що державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.
ВСУ у листі від 29.10.2008 р. № 19-3767/0/8-08 9 ЩО ЦЕ? зазначив, що при розгляді справ про визнання дійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок або відповідних попередніх договорів необхідно керуватися нормами ст. 210, 635 і 657 ЦКУ та враховувати, що правочин, який підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Замість висновків
Сьогодні особи, які планують укласти попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, стають заручниками недосконалості чинного законодавства та далеко не однакового його застосування судовими органами.
Тому, щоб попередній договір був дійсним і ваші сподівання справдилися, краще все-таки звернутися до нотаріуса, який здійснить нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію. Адже доводити в судовому процесі теоретичні основи договірного права буде ой як нелегко.
Садові товариства, які містяться за рахунок внесків громадян - членів цих суспільств (незалежно від наявності у членів пільг, встановлених законодавством), є платниками земельного податку на загальних підставах. Розраховується земельний податок такими товариствами самостійно, виходячи з усієї площі земельної ділянки, включаючи землі загального користування у відсотках від грошової оцінки певного виду сільськогосподарських угідь і з урахуванням індексації грошової оцінки земель. Виключенням є землі, які передаються у власність окремо кожному членові суспільства сільськими, селищними, міськими районними радами в межах норм, - не більше 0,12 гектара на одного члена суспільства для садівництва. При цьому право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою упевняються державними актами. Не стягується плата за земельні ділянки з інвалідів I і II груп, громадян, виховуючих трьох і більше дітей, і громадян, члени сімей яких проходять термінову військову службу, пенсіонерів, а також інших осіб що користуються пільгами згідно із Законом України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту", громадян, яким в установленому порядку видано посвідчення про те, що вони постраждали в результаті Чорнобильської катастрофи. Отже, якщо громадяни мають держакт на земельну ділянку для ведення садівництва і одну з вказаних пільг, то такі громадяни звільняються від сплати земельного податку. За землі загального користування податок з таких пільговиків стягується.
Верховна Рада заборонила фінансовим установам, які виступають управителями фондів фінансування будівництва житла, залучати кошти для інвестування будівництва об'єкту до того, як забудовник отримає у встановленому порядку дозвіл на будівництво.
За прийняття в цілому законопроекту №2464 проголосували 288 депутатів за мінімально необхідних 226.
Крім того, згідно з ухваленим законопроектом "Про внесення змін до деяких законів про удосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла", суб'єктом інвестиційної діяльності разом з громадянами і юрособами як України, так і іноземних держав, визначаються недержавні пенсійні фонди, страхові компанії і фінустанови, що здійснюють інвестиційну діяльність згідно із законодавством.
Депутати також встановили, що інвестування однієї квартири в об'єкті будівництва декількома інвесторами можливо лише за умови укладення договору, в якому прописана частина кожного інвестора і порядок внесення ним відповідних інвестиції.
На думку авторів законопроекту, новий закон сприятиме забезпеченню захисту прав споживачів-інвесторів будівництва житла, забороні нечесної підприємницької практики при укладенні договорів з фізособами, а також стабілізації ситуації на первинному ринку житла.
Документ також визначає, що інвестори - це суб'єкти інвестиційної діяльності, що приймають рішення про вкладення власних і позикових майнових і інтелектуальних цінностей в об'єкти інвестування.
Як повідомляло агентство, у вересні 2009 року уряд заявив про намір удосконалити порядок фінансування будівництва житла, доручивши міністерствам і підлеглим їм структурам розробити і надати відповідні законопроекти і проекти постанов.
Одним із доручень уряду було розробити законопроект, направлений на врегулювання надання органам виконавчої влади повноважень із затвердження типових договорів, які регулюють відносини у сфері фінансування будівництва житлових об'єктів.
Кожна людина потребує мати дах над головою, а ще квадратні метри для постійного проживання. Добре, якщо ці квадратні метри свої, і потреби шукати інше житло не виникає. Але сучасні життєві реалії змушують багатьох з нас винаймати житло. А це в першу чергу студенти (яким відмовили в гуртожитку, або які самі не бажають там жити), молоді сім’ї (які хочуть жити окремо від батьків), люди, які приїжджають працювати з інших міст. Вся ця маса людей породжує попит, а попит, як звісно – пропозицію. Так розглянемо ситуацію з пропозицією оренди житла. Джерела інформації, якими користуються обидві зацікавлені сторони це мережа Інтернет, газети з рубриками по нерухомості, рекламні щити з оголошеннями, ріелторські компанії. На даний час, Інтернет - не всім доступно, не всім зрозуміло, але інформації безліч. Тож сідаємо за комп’ютер і вперед. Розібравшись, знайшли те, що потрібно, подзвонили…квартира здана, інформація застаріла або не об’єктивна. Газета – тут усе простіше. Купили, відкрили, знайшли потрібну рубрику – прочитали. А ситуація та ж сама. Від подачі оголошення в газету до друку проходить мінімум тиждень, максимум – три тижні. А ще дивує цінова політика, проаналізувавши, розумієш, що орендна плата повинна залежати здебільшого від району та умов в квартирі, а в більшості випадків залежить від необ’єктивності власників, які абсолютно не орієнтуються в ринкових цінах. Отже, в більшості випадків самостійний пошук житла – це даремно потрачений час та нерви. Залишається одне – довіритись посередникам, в надії зекономити свої сили та дорогоцінний час. Тут теж не все так просто. Спілкуючись по телефону з агентом, окрім варіанту який вас зацікавив, не полінуйтесь розпитати, яку саме агенцію чи бюро представляє агент, де знаходиться офіс, який відсоток за послуги. Ухилення від будь якої відповіді – прямий доказ того, що ви розмовляєте з не надійною людиною. Не почули назву агентства, перепитайте, запропонуйте зустрітись в офісі, щоб детально все обговорити. Прийдіть в офіс. Якщо агент ухиляється від зустрічі в офісі, або називає вам не існуючу адресу – це приватна особа, яка вирішила підзаробити сидячи вдома. Гарантій ніяких, документів теж, після того, як ви вселитесь в омріяну квартиру, агент зникне, а вас можуть чекати неприємності, такі як підняття орендної плати, підселення незапланованих осіб, або взагалі – виселення за 12 годин без повернення грошей. Вимагати в такому випадку повернення комісійних марна справа – підтвердження проплати немає, а квартиру вам знайшли, тож повернулись до того, з чого почали. До втраченого часу, додались ще й гроші. Звичайно, життєва істина в тому, що кожен вчиться на своїх помилках, але краще їх уникати. Тож варто мати справу тільки з професіоналами, а це має свої переваги. Професійний рієлтор завжди радо зустрінеться з вами в офісі, щоб уточнити ваші побажання та потреби, завжди запропонує свіжі варіанти, надасть екземпляри договору, проконсультує щодо ваших прав та обов’язків з наймом житла, згідно законодавства. В окремих випадках, навіть допоможе домовитись з власником про зменшення орендної плати, мотивуючи це реальною ціновою політикою на ринку, що завжди відслідковується. Також при будь-яких спорах з власником, агенція чи бюро може виступати третьою особою. При спілкуванні з професіоналом ви не пошкодуєте за проплачені комісійні, а при непередбачуваних обставинах завжди зможете знайти альтернативний варіант повернення грошей. Знайти професіонала не важко – отримання змістовної консультації, ознайомлення з потрібними документами, відповіді на питання чіткі та зрозумілі та й зрештою вам подобається спілкування з цією людиною, – це він, ваш агент, час і сили цієї людини – це представлення ваших інтересів та пошук потрібного варіанту. Ви вселяєтесь в омріяну, нехай поки не свою, квартиру зі спокійною душею, і з договором на руках. В підсумку можна сказати, що все вище написане не пусті слова, а набутий досвід реалій найму житла.
Якщо в природі з настанням осені стає прохолодніше, то для багатьох ріелторів це жарка пора. Тисячі студентів, прагнучи здобути освіту, розпочнуть чи продовжать навчання в вищих навчальних закладах. Якщо питання «куди іти вчитись?» – доводиться вирішувати один раз, то квартирне – щороку. Зростає як попит, так і пропозиція. Для багатьох людей – здача в оренду квартири чи кімнати – реальний спосіб виходу з кризи. Але часто необізнаність з ринком нерухомості штовхає людей на необґрунтоване підняття цін, мовляв, все дорожчає, і житло теж. Така ситуація зумовила незначний ріст цін на оренду житла, але незначний тільки в відсотках, а реально – це непосильні для наймачів суми. Не будемо порівнювати минулорічний докризовий період, візьмем для порівняння літні місяці. Якщо на початку червня 1 кімнатну квартиру можна було винайняти навіть за 700 грн., то в вересні-жовтні за таку ж саму квартиру уже захочуть 1000 грн. Те ж саме з 2-х та 3-х кімнатними квартирами. Якщо ще в серпні можна було винайняти 3-х кімнатну квартиру за 1200 грн, то у вересні-жовтні – це не менш як 1500 грн. Та ж сама ситуація з кімнатами, якщо ще в липні власники були згідні на 300 грн. з особи, то тепер ця сума деколи доходить до 500-600 грн. з особи. Це ще всі ціни вказані без урахування комунальних послуг, що теж з часом дорожчають. У висновку – оренда квартири для наймача за 2-3 місяці зросла в середньому на 200-300 грн, не враховуючи комунальних послуг. Як всі ми знаємо, при збільшення попиту – зростає ціна. Тільки цим можна мотивувати такий ріст цін на оренду житла, тому що в співвідношенні до курсу долара, чи цін на ринку, такого значного стрибка не відбулося.
Івано-Франківськ з кожним днем стає перспективним містом для рівня життя, тому ринок нерухомості і самі квартири в Івано-Франківську завжди користуються попитом. Бюро нерухомості "Метраж" пропонує Вам купити-продати квартиру в місті Івано-Франківськ. Для продавців ми зможемо зробити широку рекламну компанію для якомога швидшої реалізації вашої квартири, а для покупців запропонувати великий вибір квартир по доступним цінам та забезпечити ввесь процесу купівлі-продажу квартири юридичним супроводом. Також ми зможемо проконсультувати вас з ціновим ринком нерухомості, підказати правильні кроки, щоб ви змогли вибрати для себе оптимальний варіант. Для максимально ефективної роботи пропнуємо завітати в наш офіс, що знаходиться по вул. Тичини, 8-а для замовлення попередньої заявки згідно ваших вимог щодо купівлі нерухомості. Тому ваші позитивні відгуки будуть для нас головною ціллю в нашій роботі!
