У разі укладення сторонами договору довічного утримання момент виникнення прав і обов'язків між ними настає з нотаріальним посвідченням договору. Услід за цією важливою формальністю виникає і право власності набувача на майно, яке йому передасться за договором, окрім нерухомості, виникнення права власності на яку, як ми пам'ятаємо чинне законодавство зв'язує з державною реєстрацією угоди. В деяких випадках набувач стає власником майна, переданого йому за договором довічного утримання з моменту набирання законної сили рішення суду про визнання дійсним договору, не засвідченого нотаріально.
Відчужувач має право визначити усі види матеріального забезпечення і опікування, які надаватиме йому або третій особі набувач, а також умови забезпечення його житлом, зокрема, за допомогою нерухомості переданою набувачу за договором. У разі потреби відчужувач має право ставити питання про заміну майна, переданого за договором довічного утримання. По взаємній згоді з відчужувачем така заміна повинна відбуватися на підставі внесення змін до договору з дотриманням вимог до його форми. Крім того, набувач має право здійснювати володіння і користування майном, переданим йому за договором якщо тим же договором не передбачене інше. Також набувач має право визначити в заповіті спадкоємця, у разі смерті передавши тим самим свої зобов'язання за договором зацікавленому в отриманні такого майна близькій особі.
Набувач не має права за життя відчужувача передавати отримане за договором майно у власність на підставі яких-небудь угод (окрім заповіту) або використовувати його як запоруку. Крім того на таке майно за життя відчужувача не може бути обернене стягнення.
Втрата, знищення або ушкодження майна, переданого за договором набувачу, не є основою для припинення або зменшення об'єму його обов'язків перед відчужувачем. Тобто розбитий в результаті ДТП автомобіль не звільняє від зобов'язань за договором, згідно з яким був переданий.
Що ж до обов'язків набувача, то договір довічного утримання передбачає наступний їх перелік: довічне забезпечення відчужувача або утриманця матеріальним змістом і опікуванням; забезпечення відчужувача або утриманця житлом; організація похоронів відчужувача або утриманця (за бажання відчужувача). У разі неналежного виконання набувачем своїх зобов'язань договір може бути розірваний в судовому порядку. У аналогічному порядку договір може бути розірваний і за ініціативою самого набувача.
Вірити в людей або в гроші - вибирайте самі. І якщо сумніваєтеся щодо довічного утримання, то завжди можете купити квартиру в кредит. Але якщо вже зважилися на опікування, виявите природну цікавість - шануйте договір, уточните усі деталі у нотаріуса а ще краще - заздалегідь проконсультуйтеся у юриста. Не усі люди похилого віку - шкідливі інтригани, є і ті, кому дійсно потрібно людське тепло і увагу. Потурбувавшись про них, ви не лише придбаєте житлоплощу, але і зробите добру справу.
Головна причина конфліктів - родичі, що несподівано з'явилися, Отже, договір довічного утримання може бути розірваний за рішенням суду. Як мінімум дві причини для відповідного звернення ми вже маємо: не згодні із заміною переданого майна - до суду; невдоволені якістю відходу з боку набувача - туди ж. А бувають ще ситуації, коли в суді відбувається з'ясування сімейних проблем. Наприклад, якщо стосунки у батьків з дітьми не ладнаються, і вони укладають договір щоб регламентувати свої зобов'язання конструктивно, без переходу на особі. Діти дивляться у свою копію документу, з'ясовують обов'язки і делегують їх найнятим робітникам - від гріха чимдалі, а батьки жадають уваги і вирушають до суду під приводом того, що "виконуючі обов'язки" филонят. І що відмітно такі батьки мають повне право вимагати виконання зобов'язань за договором безпосередньо дітьми, які під цим самим договором підписалися. Тому якщо ви на дух не переносите батька-тирана краще такі умови в договорі заздалегідь передбачити і чорним по білому прописати залучення оплачуваного відходу з боку. Ну і, нарешті, найпоширеніший сценарій судового розгляду - шахрайство з боку відчужувача. Те, що це шахрайство, довести дуже складно. Ви домовляєтеся з бездітною і самотньою бабулькою на предмет довічного утримання. Договір ви природно, читаєте неуважно, тому що сльози жалості вже застилають очі, а в договорі написано, що ви отримаєте своє жадане майно, "якщо не з'являться законні спадкоємці". А вони з'являються - у вигляді зниклої без вісті дочери-"заробитчанки", яка приїхавши на похорони отчуждательницы, тепер претендує на чесно придбане вами майно. І суддя вам навіть співчуває чисто по-людськи, але допомогти нічим не може. Тому що треба уважно читати договір! Чи ще нюанс: угоду з вами уклав один з літніх бездітних сусідів, що проживає спільно з дуже хворою дружиною. Ви за ними двома старанно доглядаєте. Старенька рідко опритомнює, але коли її чоловік покидає тлінний світ, диво все-таки відбувається. І тут з'ясовується, що вона вас ні про що не просила, виділення частини почилого чоловіка із спільної власності не робилося, і якщо ви і маєте право на щось претендувати, то це ще довести потрібно. Не кажучи вже про те, що ви-то доглядали за двома старичками а претендувати можете на майно одного з них.
Квартирне питання було, є і буде актуальний у всі часи. Але купити заповітні метри не так просто. Радянська влада виховала в нас стійке небажання гнути спину на капіталіста, внаслідок чого іпотека сприймається не інакше, як вселенське зло. Дурістю це назвати не можна: культурна традиція безпідставною не буває. Неприязнь до кредитної кабали підкріплюється економічною нестабільністю, починаючи з коливань валютного курсу і закінчуючи сейсмічною активністю на ринку праці. Але не поспішайте зневірятися - насправді придбати квартиру за половину або навіть третину її реальної вартості цілком можливо. Для цього слід укласти договір довічного утримання (відходу), згідно з яким одна сторона (відчужувач) передає іншій стороні (набувачу) у власність нерухомість, і за це набувач зобов'язується забезпечувати відчужувач змістом і/або відходом довічно. По суті, йдеться про купівлю житла разом з колишнім його власником - як правило, самотнім пенсіонером.
Втім, не слід трактувати цей договір занадто вузько.
У розумінні ст. 744 ЦК України, за договором довічного утримання можна придбати у власність не лише житловий будинок або квартиру, але і інше нерухоме майно або рухоме майно, що має значну цінність.
Законодавство не встановлює вартісного вираження такої цінності або зразкового переліку речей, що становлять таке майно. Це можуть бути як транспортні засоби, так і антикварні речі, витвори мистецтва, культурні цінності, коштовності колекції з перерахованих предметів, устаткування, цінні папери і навіть об'єкти права інтелектуальної власності.
Згідно з угодою довічного утримання, майно переходить у власність набувача проте розпоряджатися їм набувач за життя відчужувача не зможе, про що при посвідченні угоди відповідно до ст. 73 ЗУ "Про нотаріат" робиться напис на усіх екземплярах договору.
Особливості договору
Оскільки договір довічного утримання підлягає нотаріальному посвідченню, полягає він у письмовій формі. У разі недотримання встановленої форми укладення договору він вважається недійсним. Крім того, згідно ч. 2 ст. 745 ЦКУ договір довічного утримання, передавальний набувачу у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації. Відмітно, що, згідно ст. 746 ЦКУ, для відчужувача за договором граничний вік законодавством не встановлений а ось набувачами можуть бути тільки повнолітні дієздатні особи, хоча може стати таким і юридична особа.
Якщо набувачами є фізичні особи в множині, вони несуть перед відчужувачем солідарну відповідальність і стають співвласниками майна, що передається їм за договором, причому це майно належить їм на праві спільної власності. Якщо договір укладений на зміст декількох осіб - спільних власників майна, переданого набувачу, у разі смерті одного з них об'єм зобов'язань набувача, природно, зменшується.
Договір довічного утримання носить тривалий характер і вимагає від набувача постійного виконання своїх обов'язків. Інакше відчужувач може вимагати виконання умов договору за поданням змісту і опікування через суд.
Нелишним також знатиме, що договір довічного утримання може бути укладений відчужувачем і на користь третьої особи (утриманця), якій набувач повинен надати довічне утримання і відхід (ч. 4 ст. 746 ЦКУ).
Заміна набувача
Здавалося б, зобов'язання довічного утримання мають особовий характер, оскільки встановлюються відносно певної фізичної особи. Проте незамінних у нас, як відомо, не буває. Зокрема, ст. 752 ЦКУ передбачає що у разі неможливості подальшого виконання фізичною особою обов'язків набувача за договором довічного утримання по підставах, що мають важливе значення ці обов'язки з відома відчужувача і набувача можуть бути передані членові сім'ї первинного набувача або іншій особі. Відмова відчужувача в наданні згоди на передачу обов'язків набувача іншій особі може бути оскаржений до суду який в ході розгляду бере до уваги, передусім, тривалість виконання договору. Власне, чим довше набувач сумлінно виконував свої зобов'язання, тим на велику частину майна він може претендувати.
Чимало проблем в юридичній практиці виникає внаслідок складності та нечіткості українського законодавства, а також через відсутність системного підходу до розробки та прийняття законодавчих актів. Зміст їхніх положень можна інтерпретувати по-різному, а це сприяє недосконалості правозастосовної практики. Теоретичний та практичний інтерес становить реалізація положень чинного законодавства, що стосуються визначення належної форми укладення певних видів договорів. Проблема застосування субінституту форми договору може виникати в разі визначення належної форми укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна. Так, під попереднім договором у контексті ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України розуміється договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. В абзаці 3 ч. 1 ст. 635 ЦКУ передбачено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі.
Стаття 657 ЦКУ, яка має назву "Форма окремих видів договорів купівлі-продажу", говорить, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Зазначені правові норми спричиняють низку запитань: які форми договорів передбачає українське законодавство? чи охоплює поняття "форма договору" такі дії, як нотаріальне посвідчення (нотаріальна форма договору) та державна реєстрація договору? чи є ці дії обов’язковими для попереднього договору, так само як і для основного договору?
Але питання про належну форму договору може виникнути не тільки у зв’язку з укладенням попереднього договору. Не менш проблемними є форма правочину щодо заміни кредитора або боржника в зобов’язанні (ст. 513 та 521 ЦКУ відповідно), форма зміни або розірвання договору (ст. 654 ЦКУ) тощо.
Форма договору: якою їй бути?
У теорії цивільного права під формою договору розуміють спосіб зовнішнього волевиявлення осіб щодо укладення певного договору. Найпоширенішими формами укладення договорів є: усна, письмова, письмова з нотаріальним посвідченням (нотаріальна), шляхом мовчання, конклюдентними діями тощо.
Виходячи з того, що кожний договір є правочином, але не кожний правочин є договором, згідно зі ст. 205 ЦКУ правочин залежно від способу волевиявлення може вчинятися усно або в письмовій формі. Як виняток у випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням (ч. 3 ст. 205 ЦКУ; див. наприклад, ст. 764 ЦКУ).
Водночас положення, що стосуються нотаріального посвідчення правочину та його державної реєстрації, передбачені в ст. 209 та 210 ЦКУ. У зв’язку з цим можна говорити, що законодавець передбачив можливість вчинення правочинів і, зокрема, договорів лише в усній та письмовій формах, не відносячи до складової письмової форми нотаріальне посвідчення і тим самим спростовуючи існування нотаріальної форми правочинів (договорів). Хоча в ст. 42 Цивільного кодексу УРСР було прямо передбачено, що угоди можуть укладатись усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
До речі, цей підхід зберігся і в цивільному законодавстві Російської Федерації. Так, у ч. 1 ст. 158 Цивільного кодексу РФ зазначено, що угоди вчиняються усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Подібну норму містить і ч. 1 ст. 151 Цивільного кодексу Республіки Казахстан.
Підставами для дискусій щодо існування в Україні нотаріальної форми договору є окремі норми цивільного законодавства. Так, згідно з ч. 4 ст. 639 сторони можуть домовитися про нотаріальне посвідчення договору, навіть якщо закон не вимагає такого посвідчення. Це може означати, що нотаріальне посвідчення є складовою форми договору.
Вимогу про обов’язкове нотаріальне посвідчення та/або державну реєстрацію окремих видів договорів містять і статті ЦКУ, у назві яких є слово "форма". Так, згідно з ч. 2 ст. 1031 "Форма договору управління майном" договір управління нерухомим майном підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації (див. також ч. 2 ст. 732, ч. 2 ст. 745, ч. 2 ст. 719, ч. 4 ст. 828 ЦКУ). У зв’язку із цим звертає на себе увагу і Закон України "Про нотаріат" від 02.09.1993 р. № 3425-XII, у ч. 1 ст. 54 якого вживається термін "нотаріальна форма".
Таким чином, законодавство не дає ствердної відповіді на питання, у якій формі необхідно укладати попередній договір нерухомого майна, а тому за бажання можна знайти аргументи на користь як однієї, так і іншої позиції.
Судова практика
Судова практика щодо форми укладення попередніх договорів купівлі-продажу нерухомого майна схиляється до необхідності їх нотаріального посвідчення. Так, у Рішенні Верховного Суду України від 26.11.2008 р. зазначено: "Договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності до вимог ст. 657 ЦКУ має бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно, і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений". Аналогічну позицію містять Рішення ВСУ від 06.02.2008 р., ухвала ВСУ від 04.04.2007 р. і постанова Вищого господарського суду України від 03.04.2007 р. № 6/623.
Зазначена судова практика дає підстави вважати, що судові органи поняттям "форма договору" опосередковують вимогу про нотаріальне посвідчення як її складову, отже, можна говорити про наявність нотаріальної форми договору.
Водночас постанова ВГСУ від 07.12.2006 р. № 24/258 містить цікаві висновки: "Стаття 205 ЦКУ визначає форму правочину. Правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (ст. 209 ЦКУ). Отже, нотаріальне посвідчення правочину не є його формою, встановленою законом". А в постанові ВГСУ від 03.04.2008 р. № 47/668-06 сказано: "Норми ЦКУ не передбачають нотаріальної форми правочину".
Згадані постанови ВГСУ стосуються певних обставин справ, які мають свої особливості, проте висновок Суду про відсутність у нормах ЦКУ нотаріальної форми правочину (договору) є досить прогресивним.
Державна реєстрація договору та її юридичні наслідки
Значення нотаріального посвідчення та державної реєстрації основного договору купівлі-продажу нерухомого майна полягає в тому, що саме з моменту державної реєстрації цього договору він є укладеним (ч. 3 ст. 640 ЦКУ), а в набувача з моменту такої реєстрації виникає право власності за цим договором (ч. 4 ст. 334 ЦКУ). Тому якщо дотримуватись тієї позиції, що попередній договір купівлі-продажу нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню, він підлягає і державній реєстрації в порядку, передбаченому постановою Кабінету міністрів України "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів" від 26.05.2004 р. № 671 (далі - Постанова КМУ).
У періодиці висловлюються скептичні думки щодо такої реєстрації. Один із основних аргументів звучить так: не можна зареєструвати договір, за яким права і обов’язки сторін стосовно нерухомого об’єкта ще не виникли. Але оскільки попередній договір є окремою підставою виникнення зобов’язальних відносин зі своїми істотним умовами (зобов’язання укласти в майбутньому основний договір), питання про його державну реєстрацію слід пов’язувати не з виникненням права власності на нерухомість, а з моментом набрання ним чинності (ч. 2 ст. 631 ЦКУ) та укладення (ч. 3 ст. 640 ЦКУ). Отже, є всі підстави для реєстрації такого договору. Ця позиція підкріплюється тим, що ч. 5 Постанови КМУ не містить вичерпного переліку правочинів, які підлягають реєстрації, а в ч. 6. зазначено, що державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.
ВСУ у листі від 29.10.2008 р. № 19-3767/0/8-08 9 ЩО ЦЕ? зазначив, що при розгляді справ про визнання дійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок або відповідних попередніх договорів необхідно керуватися нормами ст. 210, 635 і 657 ЦКУ та враховувати, що правочин, який підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Замість висновків
Сьогодні особи, які планують укласти попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, стають заручниками недосконалості чинного законодавства та далеко не однакового його застосування судовими органами.
Тому, щоб попередній договір був дійсним і ваші сподівання справдилися, краще все-таки звернутися до нотаріуса, який здійснить нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію. Адже доводити в судовому процесі теоретичні основи договірного права буде ой як нелегко.
