«Багато хто задається питанням: чи варто мені переоформляти державний акт на право власності на землю або на право постійного користування землею, виданий ще на підставі рішення місцевої ради народних депутатів в радянській Україні, або виданого в період незалежності нашої держави, але виготовленого на старому бланку. Спробуємо розібратися в даному питанні.
За часів СРСР земельні відносини на території України довгий час регулювалися нормами Земельного кодексу Української РСР, прийнятого Верховною радою УРСР 08.07.1970 року. Частина 2 ст. 3 зазначеного кодексу говорить про те, що в той час, земля була винятковою власністю держави і надавалася тільки у користування.
Право землекористування засвідчувалося державними актами на право користування землею, форма яких встановлювалася Радою міністром УРСР. Однак право короткострокового тимчасового користування землею засвідчувалося рішенням органу, який надав земельну ділянку у користування (ст. 20 Земельного кодексу Української РСР від 08.07.1970 року).
Пізніше, до прийняття чинного зараз Земельного кодексу України, на території останньої застосовувалися норми Земельного кодексу Української РСР, затвердженого 18.12.1990 року Верховною радою Української РСР. Пунктом 5 Постанови Верховної ради Української РСР «Про порядок введення в дію Земельного кодексу Української РСР» від 18.12.1990 року, передбачено що, «громадяни, підприємства, установи, організації, які мають у користуванні земельні ділянки, надані їм до введення в дію Кодексу , зберігають свої права на користування до оформлення ними у встановленому порядку права власності на землю або землекористування ».
Державні органи не вправі вимагати обов'язкового переоформлення правовстановлюючих документів старого зразка.
Проте терміни збереження таких прав на землю були не нескінченні. Так, 18.12.1990 року Верховна рада УРСР прийняла постанову № 563-ХІІ, іменоване «Про земельну реформу». Пункт № 6 зазначеної постанови говорить: «Установити, що громадяни, підприємства, установи та організації, які мають у користуванні земельні ділянки, надані їм до введення в дію Земельного кодексу Української РСР (від 18.12.1990 року), повинні до 15 березня 1994 оформити право на володіння або користування землею. Після закінчення вказаного строку раніше надане їм право користування земельною ділянкою втрачається ».
05.05.1993 року в описаний вище пункт 6 постанови «Про земельну реформу» були внесені зміни, відповідно до яких громадяни тощо мали оформити не право володіння, а право власності або право користування землею.
Постановами Верховної ради України від 1994, 1997, 1999 і 2004 років терміни переоформлення прав на землю постійно переносилися. Останньою датою переоформлення було встановлено 01.01.2008 року. Але, 22 вересня 2005 року на підставі рішення Конституційного суду України № 5-рп / 2005 положення пункту 6 Постанови Верховної ради України «Про земельну реформу» втратили законну силу, як такі що не відповідають Конституції України. Одночасно з положеннями п. 6 втратили свою силу і положення п. 6 розділу 10 «Перехідні положення» Земельного кодексу України в редакції від 11.01.2005 року, які свідчили про те, що «громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки , але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні до 01.01.2008 року переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них ».
Визнаючи неконституційними норми п. 6 Постанови Верховної ради України «Про земельну реформу» і положення п. 6 розділу 10 «Перехідні положення» Земельного кодексу України в редакції від 11.01.2005 року, Конституційний суд виходив з того, що «відповідно до ч. 3 ст. 41 Конституції України громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону ». Крім того, суд акцентував увагу на тому, що вказана «конституційна гарантія не може трактуватися як така, що заперечує державний захист інших визнаних майнових прав громадян (крім права власності) або обмежує можливості такого захисту прав землекористувачів, набутих свого часу відповідно до чинного на той час законодавством ».
Конституційний Суд України вважає, що встановлення обов'язку громадян переоформити земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні, на право власності або право оренди до 01.01.2008 року потребує врегулювання чітким механізмом порядку реалізації цього права відповідно до вимог ч. 2 ст. 14, ч. 2 ст. 41 Конституції України.
З моменту прийняття описаного вище рішення суду, положення п. 6 розділу 10 «Перехідні положення» Земельного кодексу України залишаються незмінними.
У нині чинній постанові Кабінету міністрів України № 449 «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою» від 02.04.2002 року, встановлено що, «раніше видані державні акти на право приватної власності на землю, державні акти на право власності на землю, державні акти на право власності на земельну ділянку та державні акти на право постійного користування землею залишаються чинними і підлягають заміні у разі добровільного звернення громадян та юридичних осіб ».
Виходячи з того, що в описаному вище змісті п. 2 постанови № 449 не вказується термін видачі перерахованих в ньому документів, а також враховуючи наявність рішення Конституційного Суду України з даного питання, можна зробити висновок про те, що державні органи не вправі вимагати обов'язкового переоформлення правовстановлюючих документів старого зразка ».
Вибір ділянки треба розпочати з визначення необхідної площі. Вона не має бути ні занадто великою, ні занадто маленькою.
Вибір повинен здійснюватися виходячи із загальної площі майбутнього заміського будинку, який ви плануєте на нім побудувати. Зразкове співвідношення - один до десяти.
Для заміського будинку площею 200 кв. м бажано мати ділянку площею 20 соток. Точна відповідність не обов'язкова, але якщо воно буде порушено фатально, ліквідність вашої майбутньої нерухомості різко впаде.
Вибір ділянки зроблений, але не варто поспішати з купівлею. Спробуйте відповісти собі на наступні питання:
а) чи достатньою інформацією про цю місцевість я володію, щоб купити вибрану ділянку?
Перед купівлею не полінуйтеся звернутися в орган місцевого самоврядування відповідні територіальні органи державної влади з проханням дати вам можливо більш повну інформацію про вибрану земельну ділянку. Корисно також ознайомитися з даними земельного кадастру, результатами моніторингу, резервування, планування зонування земельних угідь.
Безкоштовно отримати потрібну інформацію навряд чи вдасться, але на цьому краще не економити, щоб потім не шкодувати про зроблену покупку. Крім того постарайтеся поспілкуватися з вашими майбутніми сусідами з приводу майбутнього для земель цього району в цілому і загальною (у тому числі криміногенною) ситуацією на його території.
б) Як йде справа з водопостачанням на вибраній земельній ділянці?
Вибрати хорошу ділянку не так вже і легко. Подача води у будинок може здійснюватися від загального (міський, селищний водопровід, кооперативні артезіанські свердловини) або індивідуального джерела (колодязь, свердловина). Нерідко покупець доступу, що не має, до водопровідних мереж, думає: "Ділянка ж не в пустелі знаходиться, пробурю свердловину". Але насправді справа йде далеко не так просто.
Багато популярних заміських районів мають вагомий недолік - велика глибина залягання водоносного горизонту. У ряді випадків доводиться бурити свердловини глибиною 60 - 80 м, щоб дістатися до води. З урахуванням витрат на устаткування вартість буріння може досягати $8 000 і більше. Дуже часто низька вартість пояснюється наявністю масивних гранітних валунів в товщі грунту, що перешкоджають доступу до води.
в) Що я знаю про якість води, що добувається в цій місцевості? Якщо недалеко від вибраної ділянки вже є пробурені свердловини, то спробуйте дізнатися у їх власників дані свердловин, а також про зміст бактеріологічних і хімічних домішок у воді. Майте на увазі, що ніж ближче існуючі свердловини тим більше вірогідність аналогічної якості і кількості підземних вод. Нагріваючи невелику кількість води, узяту зі свердловини, ви можете самі виявити надлишки заліза в ній.
Наявність осаду і потемніння свідчать про підвищений вміст металу у воді. Хороший показник якості води - це її приємний смак і відсутність сторонніх запахів. Зазвичай у свердловинах від 20 м і глибше наявність бактерійних забруднень не виявляється (якщо тільки вода не заражена через ствол свердловини). При поганій якості води бажано порівняти дві свердловини більше з різних глибин (горизонтів), що знаходяться поблизу.
г) Які грунти залягають на ділянці?
З вибором ділянки поспішати не варто, про це Ви можете пошкодувати надалі. Відповідь на це питання важливо знати для визначення типу фундаменту вашого майбутнього будинку. Дослідження грунтів бажано зробити ще до придбання. Це стосується тих випадків, коли вам пропонують підозріло дешеву ділянку в привабливому районі.
д) На якому рівні грунтові води на вибраній ділянці?
Чи буде ділянка підтоплятися в період паводку? Для відповіді на це питання необхідно пробурити ручним буром декілька неглибоких свердловин. Якщо за годину в поглибленнях збереться вода, рівень грунтових вод занадто високий. Розпитаєте також сусідів щодо періодів весняних паводків і осінніх дощів, чи не затоплюються місцеві землі? Якщо рівень грунтових вод високий, а паводки щедрі, на льох, підвал або підземний гараж краще не розраховувати якщо ви не готові вкласти досить серйозні кошти в гідроізоляцію будинку.
Зневірятися, звичайно, не варто: чимала кількість проектів має варіативні рішення по частині заглиблення. Але і про необхідність хорошої дренажної системи на ділянці забувати не слід.
е) Як йдуть справи з місцевою каналізацією? Чи комфортно мені буде в майбутньому заміському будинку? Якщо є комунальні каналізаційні мережі, питання тут же знімається. Потрібно тільки отримати дозвіл на скидання стоків у відповідністю з потребами вашого майбутнього будинку і можливостями мереж. Але якщо комунальні каналізаційні мережі відсутні потрібно буде замислитися про локальні системи.
ж) Скільки кіловат виділяється додому в цій місцевості? Чи буде мені зручно в моєму заміському будинку? Корисно упізнати місце розташування найближчої підстанції. Скільки кіловат вам можуть виділити на законних підставах в місцевій адміністрації? Норма споживання середнього котеджу площею 200-300 кв. м - 20-30 кВт. Але по наявних нормах на ОДИН БУДИНОК виділяється не більше 9,6 кВт а то і половина цієї потужності.
Тому при неможливості "вибивання" додаткової потужності у районних енергетиків майбутнім домовласникам доводиться включати в статті своїх витрат витрати на власну підстанцію або електростанцію думати про альтернативні джерела за рахунок сонячної і вітряної енергії, або серйозно оптимізувати енергоспоживання будинку, наприклад за рахунок створення систем автоматичного управління.
Можливі випадки укладення договору оренди на 49 років. Для цього треба було вийти з кооперативу і подати в місцеву раду клопотання на отримання ділянки в оренду.
Узаконити будівництво біля моря - набагато складніше, ніж на березі річки. Тим більше що з 1 січня 2011 р. вступили в дію зміни у Водний і Земельний кодекси де для прибережної захисної смуги уздовж моря встановлюється ширина в 2 км. Проте, незважаючи на жорсткі обмеження, в оголошеннях фігурує предостатньо ділянок під індивідуальне житлове будівництво біля моря.
Найчастіше на продаж виставляють тільки право оренди на 25 або 49 років або членську книжку в кооперативі. У останньому випадку покупцеві треба переконатися в наявності у кооперативу договору оренди, обов'язковою частиною якого має бути кадастровий план проект відведення земельної ділянки та ін.
Хатинка в лісі
Влаштуватися в оточенні лісу так же складно, як і у кромки води. Купляючи землю під покровом вікових сосен, також варто звернути увагу на цільове призначення ділянки. Нерідко в населених пунктах, які фактично знаходяться в лісі є земля під індивідуальну забудову. Проте на території лісового фонду будівництво заборонене. Більше того, фізична особа не може узяти таку земельну ділянку в оренду. "Зміна цільового призначення земель лісового фонду зазвичай пов'язана із складною і тривалою процедурою, але отримати позитивне рішення цілком реально за наявності перспектив розширення населеного пункту з внесенням відповідних коректив в генплан. При зміні цільового призначення ділянки, рішення про вирубування дерев і кущів приймається за узгодженням з державним управлінням охорони природного довкілля в області.
Ризики високі
Став власником земель з особливим режимом використання, не варто забувати про ризики. Передусім, згодом оформлення землі можуть визнати незаконним. Тоді покупцеві доведеться або домагатися правди в суді, або шукати виходи на чиновників, а в самому несприятливому випадку - відмовлятися від землі, втративши значні засоби. Навіть якщо деякий час порушник Водного і Земельного кодексів упевнено стоятиме на власному березі, то в майбутньому його все одно можуть чекати неприємні сюрпризи. Наприклад, незаконне оволодіння землями водного фонду тягне штраф в 1700 грн. або позбавлення волі до 5 років! Тому про ризик демонтажу будівель і вилучення земель потенційним покупцям забувати не варто. У будь-якому випадку, усі процедури пов'язані з придбанням "райського куточка", краще проходити у супроводі досвідчених юридичних контор, чия допомога обходиться дуже недешево. Ціна питання коливається від декількох тисяч до декількох десятків тисяч доларів - залежно від складності конкретної ситуації і розмірів земельної ділянки.
Найменш ризикований шлях - купівля земельної ділянки з внутрішньою водоймою або його самостійне будівництво. Усі інші способи придбання "заповідних угідь" вимагають філігранного юридичного супроводу.
Усім, хто зацікавлений в купівлі землі біля річки, варто пам'ятати: законом забороняється капітальне будівництво, а також садівництво і городництво на прибережній захисній смузі. Її ширина складає 25 м для річок і ставків площею до 3 Га, 50 м - для водойм більше 3 Га і 100 м - для великих річок і озер. Більшість водойм і земель, що примикають до них, знаходяться в державній або комунальній власності, а тому громадянам прибережні земельні ділянки надаються тільки за договором оренди.
Прямим орендодавцем виступає місцева адміністрація або місцева рада. Податок на землю орендар не платить, але орендну плату вносити зобов'язаний. Її розмір і умови індексації відбиваються в договорі оренди. Зазвичай вона складає від 3 до 12% нормативної грошової оцінки землі. Якщо ж йдеться про суборенду, треба переконатися в тому, що така можливість передбачена основним договором оренди, який ув'язнений місцевою владою з первинним орендарем.
У власність можна отримати тільки замкнуту водойму площею менше 3 Га розташований на території своєї ділянки, або ж створений там штучний ставок. Хоча сьогодні, як відомо, річкові береги, що охороняються, деякі землевласники продовжують освоювати, покладаючись на зв'язки у владних кругах або прибігаючи до правових хитрощів.
"Прибережна зона отримує свій статус тільки після встановлення по окремих проектах землеустрою, що повинно бути відбито в містобудівній і землевпоряджувальній документації. А до цього говорити про незаконність будівництва ніяк не можна. Тобто доки в документах не вказано, що земля - під охороною, будувати не заборонено. Якщо ж ділянка все ж входить в зону, що охороняється, то її можна використовувати під будівництво під виглядом "технічного переоснащення" гідротехнічних споруд, які можуть розташовуватися в прибережній зоні на цілком законних підставах. Широко поширеною схемою є оформлення будинків побудованих на березі річок і морів, як елінгів (приміщень для зберігання судів).
Найбільш простий спосіб "кинути якір" в елінгу - придбати ділянку або вже готовий об'єкт в човновому кооперативі, у якого має бути договір оренди на займану територію. Нерідко покупцеві елінгу обіцяють право власності на будову. Звичайна ця двоповерхова будівля, де перший поверх призначений для зберігання човнів, а другий - для житла. Часто в таких кооперативах споруджуються куди шикарніші будівлі, що не мають нічого спільного з човновими гаражами. Але у разі подібного нецільового використання ділянки кооператив ризикує притягнути увагу перевіряючих органів.
Інший спосіб освоєння берегів - застосування намивання, яке розширить земельну ділянку, і ведення будівництва в "первинній" прибережній зоні. Сумнівне з точки зору законності намивання легалізувалося під виглядом інженерної підготовки території поглиблення русла або зміцнення берега нібито в інтересах місцевої громади. Для цього забудовник звертається до місцевої влади і укладає з ними договір на проведення відповідних робіт. За окрему платню чиновники готові закрити очі на багато порушень і забезпечити позитивний результат перевірки виконання земельного законодавства.
Деяким "умільцям" вдавалося отримати право власності на ділянки, розташовані в рекреаційній зоні, через суди. Для цього були ініційовані позови проти місцевих органів, які нібито відмовляли позивачеві в наданні земельної ділянки. Суд виносив ухвалу на користь позивача, який після виконання рішення ставав власником земель. Ці схеми неможливі без "особливої зацікавленості" представників місцевої влади і судів. Крім того, вони можуть притягнути увагу прокуратури. Тому, дізнавшись про те що пропонована до продажу ділянка була отримана продавцем за рішенням суду, варто враховувати ризик оскарження цього рішення і відміни права власності. Взагалі узаконити в суді самовільну будову, зведену з порушеннями природоохоронних норм, непросто та до того ж через деякий час може послідувати цілком законна вимога держорганів про знос будови.
Практика оренди землі, де щомісячні виплати зараховуються в рахунок її вартості, існує давно. Виходить, що виплачувавши певну суму кожен місяць, потім орендар стає власником землі, оскільки платив не за її оренду, а погашав борг за купівлю. В основному таку модель придбання землі використовували підприємці, що не страждають гострим браком коштів. Діяти за подібним сценарієм їх змушували особливості українського земельного законодавства. Наприклад якщо ви побажали придбати землю, що знаходиться в комунальній або державній власності, не з сільськогосподарськими цілями, вам доведеться в обов'язковому порядку брати участь в аукціоні.
Стаття 127 Земельного кодексу України вказує на те, що навіть дуже заможний бізнесмен не може без дотримання певного регламенту купити землю у держави, а публічні торги, що створюють атмосферу конкуренції, що нагнітається не лише багато в чому сприяють ускладненню ситуації, але і дозволяють істотно завищити вартість землі.
На невелику перевагу покупець може розраховувати, якщо на території цієї земельної ділянки знаходяться його будівельні будівлі. Саме в цьому випадку купівля землі може здійснитися без аукціону. Ця лазівка в законодавстві і підштовхнула багато підприємств брати землю в оренду, будуватися на ній, а згодом викупляти ділянку за спрощеною схемою, причому, за безцінь, оскільки в договорі оренди, як правило, прописаний пункт, що вказує на те що плата за оренду прирівнюється до виплати за землю. Тобто, придбання землі відбувається на виплату, тільки небагато в завуальованій формі. Сьогодні все більше фізичних осіб починають брати земельні ділянки в оренду з подальшим правом викупу. Люди забудовують ділянку, виплачувавши у вигляді орендної плати її вартість, а після остаточного погашення боргу за землю, купляють її за символічну плату, таким чином, розстрочка стає повною.
Лізинг
Величезна кількість новинних ресурсів пістрявить оголошеннями різних сільських порад про здачу землі в лізинг. Умовно кажучи, ця та ж оренда з подальшим викупом, мінімальний розмір якого первинного обмовляється в договорі. Так що використовувати тут цей термін в класичному його розумінні юридично невірно. Ні земля, ні які-небудь інші природні об'єкти не можуть розцінюватися в якості предметів лізингу. Ніяких виключень тут не існує.
Викуп землі з будовою Вивчивши схему оренди землі з подальшим її викупом, у багатьох виникає бажання узяти ділянку в оренду, оперативно зробити її забудову, а потім оформити купівлю цієї землі з розстрочкою платежів, що залишилися адже продавець не відчує ніякої різниці: щомісячна орендна плата або плата у розмірі розстрочених платежів. Проте Кабінет міністрів України Постановою №381 від 22.04.09 року заборонив подібну схему придбання земельних ділянок. На сьогодні допускається розстрочка при купівлі земельної ділянки терміном до 5 років, причому, виплати мають бути рівними і не рідше, ніж один раз в три місяці.
Якщо платіж був прострочений більше, ніж на 2 місяці, то продавець має повне право відмовити в розстрочці, зажадавши негайного погашення усієї вартості землі. Не варто розраховувати на купівлю землі без проведення торгів, площа якої складає декілька гектарів, а площу, яка була забудована вами, не перевищує і десятка квадратних метрів. Законодавство вказує на те, що покупець що має будівлі на арендованій земельній ділянці, без аукціону може викупити лише ту землю, яка зайнята під будівництвом, а також ту, яка потрібна для обслуговування цієї нерухомості. Проте закон не вказує на певні норми згідно з якими можна було б визначити, яка саме площа землі потрібна для обслуговування нерухомості, яка займає ту або іншу площу.
Тому ще до здійснення викупу орендованої ділянки необхідно скористатися послугами фахівця, який допоможе так розрахувати площу будівель, щоб вони були розподілені на усій орендованій покупцем площі ділянки. Якщо почати думати про це пізніше тобто безпосередньо під час підготовки договору викупу, то ні на що, окрім прихильності експертів, потенційному покупцеві не припаде. Адже вони матимуть повне право "відрізувати" частину площі мотивуючи це її "непотрібністю" для обслуговування зведених будівель. І ви не зможете юридично грамотно обгрунтувати факт щомісячного внесення плати за оренду з метою подальшого викупу усієї ділянки.
Не варто також забувати і про те що абсолютно будь-який проект землеустрою узгоджується з такими місцевими органами як земельні санітарно-епідеміологічні, природоохоронні ресурси.
Обережність над усе!
Елементарні юридичні помилки, як показує практика, вже перешкодили великим підприємствам і заможним підприємцям, що орендують земельні ділянки, вчинити остаточний викуп. І мова зовсім не в шахрайських схемах, а про типові порушення, допущені орендарями. Найбільш поширеною погрішністю є упущення в кредитних договорах так званих "істотних умов", наявність яких в обов'язковому порядку регламентується ст. 15 Закону України про оренду землі. "Істотні умови" завжди індивідуальні, але найчастіше під ними мають на увазі : сам об'єкт оренди, умови його використання, цільове призначення, певні обмеження, терміни дії договору оренди, умови повернення землі орендодавцеві і так далі.
Відсутність в договорі оренди хоч би однієї з цих умов, згідно із Законом України про оренду землі, дозволяє розцінювати документ, як недійсний.
Стать полноправным хозяином земли в Украине можно как в отношении земель первичного рынка (путем приватизации и бесплатного получения земли из земель государственной и коммунальной собственности), так и в отношении земель вторичного рынка путем приобретения земельного участка на основании какого-либо договора об отчуждении земли либо путем получения этой земли в наследство. В первом случае нужно пройти долгую и нудную процедуру землеотвода и получения разрешения местного совета либо местной государственной администрации, только по окончании которой идти уже в управление Госкомзема за кадастровым номером и госактом на землю. Сегодня мы остановимся на втором варианте приобретения земли в собственность – на основании гражданско-правового соглашения об отчуждении земли либо на основании свидетельства о праве на наследство. В этом случае процесс оформления права собственности выглядит немного по-иному. Он проще, быстрее, но дороже. Итак, речь пойдет о приобретении в собственность земельного участка на вторичном рынке.
Право собственности удостоверяется договором На первом этапе происходит заключение и нотариальное удостоверение гражданско-правового договора, направленного на приобретение земельного участка в собственность (например, купля-продажа, мена, дарение, договор об удовлетворении требований кредиторов, прилагаемый к договору ипотеки земельных участков). При этом договор в качестве обязательного приложения предполагает включение госакта о праве собственности предыдущего собственника, а в обязанности нотариуса вменяется проставление отметки о переходе права собственности в соответствии с разрабатываемым Кабмином Украины порядком.
До вступления в силу Закона от 03.03.2009 г. № 1066-VI каждый покупатель земельного участка должен был оформить на свое имя государственный акт на право собственности. С принятием Закона право собственности на частные земельные участки удостоверяет не только государственный акт. Право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения ее пределов и целевого назначения, удостоверяется теперь также и гражданско-правовым соглашением об отчуждении земли в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению, а также свидетельством о праве на наследство.
Следует отметить, что Законом № 1066-VI установлена норма относительно проставления на государственном акте о праве собственности на земельный участок отметок об отчуждении земельного участка и о регистрации прав на земельный участок.
Как получить отметку на госакте
Пунктом 4 Постановления Кабмина "О некоторых вопросах удостоверения права собственности на землю" определено, что территориальный орган Госкомзема по месту нахождения земельного участка должен сделать отметку о регистрации права собственности на земельный участок в течение 14 календарных дней со дня получения документа о переходе права собственности на него. Кадастровый номер в случае его отсутствия присваивается земельному участку до проставления отметки о переходе права собственности на земельный участок после возобновления ее пределов в натуре (на местности) и закрепления их долгосрочными межевыми знаками установленного образца по соответствующей утвержденной технической документации, и внесения сведений о земельном участке в автоматизированную систему государственного земельного кадастра. Согласно Временному регламенту, утвержденному приказом Госкомзема № 326 от 22.06.2009 г., собственник земельного участка подает в территориальный орган Госкомзема по месту нахождения земельного участка с заявлением следующие документы: гражданско-правовой договор об отчуждении земельного участка в случае приобретения права собственности на земельный участок на основании такого соглашения или свидетельство о праве на наследство; государственный акт на право собственности на землю (земельный участок) с отметкой нотариуса о переходе права собственности на земельный участок. Территориальный орган Госкомзема в день поступления документов регистрирует заявление в Журнале учета заявлений и предоставленных услуг по проставлению на госакте отметки о регистрации права собственности на земельный участок в Поземельной книге. Потом на заявлении делается отметка о дате регистрации и ее регистрационный номер и, по желанию заказчика услуг, – на втором экземпляре заявления или копии заявления, которые остаются у заказчика. В случае соответствия предоставленных документов в течение трех календарных дней со дня их подачи территориальное управление Госкомзема выдает заказчику квитанции на оплату услуг по оформлению государственного акта на основании гражданско-правового договора об отчуждении земельного участка или свидетельства о праве на наследство. Также нужно оплатить и услугу по внесению записи в Поземельную книгу и внесению сведений в базу данных автоматизированной системы Государственного земельного кадастра. Потом территориальный орган Госкомзема передает в соответствующее структурное подразделение Центра Государственного земельного кадастра поданные собственником земельного участка документы и техническую документацию по землеустройству на этот участок. Центр Государственного земельного кадастра, в свою очередь, осуществляет проверку полученных документов в течение семи календарных дней и вносит соответствующие записи о новом владельце в Поземельную книгу и возвращает все документы в территориальный орган Госкомзема, который в течение четырех дней делает на государственном акте отметку о регистрации права собственности на земельный участок. Собственник земельного участка в день обращения предоставляет копии квитанций об оплате услуг по оформлению госакта и выполнению всех вышеуказанных действий, после чего территориальный орган Госкомзема выдает владельцу гражданско-правовое соглашение или свидетельство о праве на наследство вместе с госактом с проставленной на нем отметкой.
Цена вопроса
Стоимость услуг по оформлению государственного акта на основании гражданско-правовых соглашений об отчуждении земельного участка или свидетельства о праве на наследство, а также по внесению записи в Поземельную книгу и внесению сведений в базу данных Государственного земельного кадастра определяется в соответствии с п.п. 13, 20 и 23 таблицы 6.1 Размеров оплаты земельно-кадастровых работ и услуг, утвержденных совместным приказом Госкомзема Украины, Минфина Украины и Минэкономики Украины от 15.06.2001 г. № 97/298/124.
Оформление государственного акта на право собственности на землю на основании нотариально удостоверенных договоров купли-продажи земельного участка и документа об оплате, дарения, наследования и т. п. стоит 30 гривен для физических лиц, 50 гривен – для юридических лиц. Присвоение кадастрового номера обойдется гражданам в сумму от 5 до 25 гривен, предприятиям – от 60 до 80 гривен. Запись в Поземельную книгу Госкомзем осуществит за 10 и 30 гривен соответственно. То есть вся эта канитель в Госкомземе обойдется физическому лицу максимум в 65 гривен.
Что касается первоначальных расходов, то при оформлении договора у нотариуса нужно будет оплатить его услуги, госпошлину (у государственного нотариуса) заплатить налог с дохода физического лица. Налог платится тем, кто получает доход: при купле-продаже это продавец, при дарении и наследовании – одаряемый либо наследник. Если это договор об отчуждении, являющийся возмездным, нужно будет оплатить еще и взнос в ПФУ (1%).
Без уплаты всех перечисленных платежей или без подтверждения оплаты налога на доход нотариус сделку не оформит. Также, если в договоре указана заниженная цена, отличная от сложившейся на рынке, нотариус может потребовать либо указать реальную цену, либо искать другого нотариуса. Поэтому к нотариусу нужно прийти с оценкой земли, полученной из Госкомзема, а также со справкой о том, что земельный участок не находится в залоге (на него не наложена ипотека).
