Мрієте скоріше оформити угоду по купівлі квартири? Поспіх ні до чого: щоб не залишитися "у розбитого корита", треба перевірити достовірність документів на квартиру і репутацію продавця.
Зони ризику
Найчастіше продаж зривається з вини власників, які можуть знайти більш грошовитіших покупців, а то і зовсім передумати продавати квартиру. Інша причина - безпосередньо сама квартира і документи на неї. Особливо пильним треба бути якщо майно дісталося господарю у спадок або він продає її за дорученням або по копіях документів. Дуже часто в практиці зустрічаються моменти, коли квартира оформлена у спадок продається, але з часом зявляється ще один спадкоємець і в такому випадку угоди відміняються. Як правило, квартири, отримані у спадок, вважаються ризикованішими. Якщо після купівлі з'явиться ще один спадкоємець, який доведе своє право на частку в квартирі, угода може бути анулювана в судовому порядку. Втім, грамотні юристи знають як боротися з подібною напастю - але за чималі гроші.
Обов'язково треба звертати увагу, чи зареєстровані в квартирі діти. Якщо в ній прописані неповнолітні, вчинити угоду без згоди опікунської ради не можна: нотаріус навіть не має права зареєструвати такий договір купівлі-продажу. Отже не даремно на сайтах по нерухомості вказується, що для продажу тієї або іншої квартири не потрібне рішення опікунської ради (приписка "без опікунського").
Ще потенційні покупці повинні пам'ятати: один з подружжя не має права продавати квартиру без нотаріально завіреної згоди другої половини або без її присутності. Не обійтися без дозволу і у тому випадку, якщо подружжя в розлученні але квартира отримувалася в шлюбі.
Залишитися без квартири внаслідок анулювання угоди договору можна і у тому випадку, якщо там прописана людина, яка перебуває в місцях позбавлення волі або у будинку престарілих. Щоб це з'ясувати, не обов'язково чекати поки власник візьме в довідку про прописаних в квартирі людей (форма №3), можна самостійно навідатися в ЖЕК - співробітники цієї організації вже звикли бачити у себе потенційних покупців і не відмовляються надати інформацію. Зазвичай - за скромну винагороду.
Угода може бути анулювана через суд, якщо продавець раптом виявився психічно нездоровим, наркоманом або алкоголіком. Тому перед укладенням договору завдатку бажано побачитися з продавцем і поспілкуватися. При щонайменших підозрах в адекватності продавця краще відразу відмовитися від укладення угоди. А якщо занадто вже хочеться купити квартиру, а господар підозрілий, доведеться зажадати довідку про його психічний стан. Взагалі до здійснення купівлі варто доручити своєму представникові перевірити репутацію продавця, опитавши, як мінімум, сусідів.
Вимагаємо гарантій
"Самостійно перевірити юридичну "чистоту" квартири і достовірність усіх документів практично неможливо, тому оцінку ризиків все-таки повинні проводити професіонали" - такої думки дотримуються багато юристів. Кращий спосіб узабезпечити себе - укласти договір про співпрацю з агентством по нерухомості. У нім треба детально прописати терміни, права і обов'язки сторін, а також штрафні санкції, які застосовуватимуться до порушників.
А ось без чого точно не обійтися при купівлі квартири, так це без укладення договору завдатку. У договорі прописується, що сторони зобов'язуються до зазначеного терміну укласти угоду купівлі-продажу нерухомості. Підтверджуючи свої наміри, покупець дає завдаток (звичайно це 3-5% вартості житла). Якщо угода зривається з його вини, завдаток залишається у продавця, якщо ж продавець відмовляється від угоди, то він повертає завдаток вже в подвійному розмірі.
Як мінімізувати ризики при купівлі квартири
Продавець бере завдаток, після чого відмовляється продавати квартиру.
Договір завдатку оформляти і завіряти його у нотаріуса. Аналізувати психічний стан продавця і адекватність його брокера, ставлячи якомога більше питань (навіщо продає квартиру, наскільки упевнений у своєму рішенні).
Продавець квартири не є одноосібним власником.
Отримати особисту або нотаріально завірену згоду на угоду усіх власників квартири і згоди чоловіка.
Діти прописані в квартирі або являються співвласниками.
Отримати у продавця згоду комісії з опіки на виписку дітей і продаж квартири.
Проблеми з документами (немає яких-небудь довідок, вони видані дуже давно, сумнівні документи, що встановлюють право, або відсутність оригіналів).
Не давати завдаток і не здійснювати угоду до виправлення ситуації. В крайньому випадку - детально прописати відповідні обов'язки продавця в договорі завдатку.
Пропонують вказати в договорі занижену вартість квартири.
У договорі купівлі-продажу вказувати реальну вартість в квартири. Інакше при відміні угоди продавець поверне покупцеві лише вказану в договорі суму
У момент підписання договору в квартирі прописані сторонні люди
Вказати в договорі завдатку обов'язок продавця виписати сторонніх людей.
Квартира продається за дорученням
Перевірити, чи має доручення силу на момент угоди. У ідеалі - добитися присутності власника хоч би у момент угоди.
Продавець - психічно нездоровий, наркоман або алкоголік.
Якщо є щонайменші підозри в неадекватності продавця, треба поспілкуватися з сусідами, навести довідки про продавця у відповідних інстанціях. Варто також зажадати від продавця довідку псих- чи наркодиспансера | 
