В яких випадках вигідніше брати іпотеку, а коли кращим варіантом може
бути оренда житла?
Оренда: поняття, переваги і недоліки
Оренда вважається зрозумілішою масовому клієнтові на ринку житла. Є власник житла, який має можливість або бажання за певну плату надавати своє житло іншим особам. Часто оренда не оформляється письмовим договором. Але це відгукнеться серйозними наслідками для обох сторін. А запрошення нотаріуса, або звернення в спеціалізоване агентство, або хоч би самостійне укладення двостороннього договору при свідках, полегшить двосторонні стосунки внесе прозорість і певний захист.
Можливі ризики для наймача:
- нав'язаний, придуманий збиток, вигадане псування меблів, неіснуючого ремонту і, відповідно, вимога плати за це;
- вимоги здійснення ремонтних робіт більше обумовленого об'єму;
- ніякій захищеності перед несподіваним, необгрунтованим збільшенням плати за житло;
- випадки, коли власник житла, змовившись з сусідами, провокує протікання води або ж іншу поломку, а наймачеві доведеться вимушено оплачувати ремонт;
- всілякі заборони претензії і перевірки у будь-який час доби з боку власника;
- можливість переоренди, коли плата робиться колишньому наймачеві (іншими словами шахраєві), а власник, не отримавши грошей, елементарно вас виселяє.
Небезпеки для власника - неоплата комунальних платежів, неотримання своєчасно грошових коштів, псування майна, шахрайство з орендою і т.д.
Деякі з переваг оренди - посильна щомісячна оплата, можливість вибору вартості, району, навіть сусідів, а також можливості домовитися при виникненні фінансових труднощів.
Поняття іпотеки
Іпотека - це купівля нерухомості за допомогою фінансової підтримки кредитної організації або банку. Іпотека припускає часткове (з первинним внеском) або повне фінансування купівлі. Придбана нерухомість оформляється на фізичну особу він є офіційним, правомірним власником. Проте на це житло накладатимуться встановлені обмеження і заборони : на обмін, продаж, заставу і інші угоди, на перепланування і прописку третіх осіб без узгодження з банком і т. д.
З банком складається договір про його зобов'язання і права на стягнення нерухомості при порушенні описаних зобов'язань.
Основний недолік, а швидше за все, попередження проти іпотеки, - це суворість щомісячних виплат. Банк - це не людина з ним не так легко домовитися. Якщо сталося прострочення в місяць - не горе, проте штрафи, пені і підвищену процентну ставку доведеться сплатити. Якщо пропустили платежі впродовж трьох і більше місяців - готуйтеся до виселення.
Фінансові розрахунки
Платежі за оренду - в 2-3 рази нижче щомісячних внесків при іпотеці. Але вони досить часто варіюються, підвищуються при хвилюваннях і коливаннях на ринку нерухомості. Якщо навіть ціни на житло знижуються, оплата оренди необгрунтовано піднімається або залишається незмінною.
Іпотечні платежі, як правило, завжди фіксовані, незмінні і рівні, - або ж з часом знижуються. Тобто бюджет можна планувати. Крім того, іпотечними договорами передбачаються позапланові платежі. Багато банків беруть комісію за такі внесення. Проте навантаження і процентна надбавка, якщо навіть враховувати комісію, при перевищених платежах понад графік значно знижується. Іншими словами, якщо оплачувати чітко по графіку, переплата складатиме 100%, якщо ж великими платежами те за той же період вона складатиме вже 70% і нижче, залежно від величини і періодичності перевищених внесків.
Іпотека вважається вигідною, при стабільних платежах, по самій своїй суті. Адже якщо житло вже майже своє або частково сплачено, то його можна реалізувати за угодою з банком за вигідною ціною при раптовому погіршенні прибутковості. Плюс є можливість грати з процентною ставкою при погашенні поза графіком.
Якщо дохід стабільний, то можна діяти за наступною схемою: орендуєте житло і частину грошових коштів кладете на депозит. Таким чином, депозит плюс накопичені відсотки за нього, з урахуванням орендної плати, - виходить економніше чим своє житло мінус іпотека плюс відсотки за нього. Іншими словами, буде кращий, якщо п'ять років копити засоби на депозиті, орендувати житло і після цього купити нерухомість за готівку. Цей розрахунок грунтується на тому що процентна ставка кредиту у декілька разів більше, ніж депозитна. Тільки розрахунок дещо неточний і ефемерний: депозитні ставки увесь час варіюються і переглядаються, а орендна плата росте, тоді як платежі за кредит, як правило, стабільні. В деяких випадках це реально може бути виправдано.
Іноді оренда буває вигідніше і доцільніше, ніж іпотека, наприклад в наступних випадках:
- якщо є необхідність житла на короткий термін (навчання, кардинальна зміна діяльності, випробувальний термін на новій роботі);
- незнайоме місто. Купівля дорогого житла у борг з обов'язковими платежами вимагає достатнього знайомства з ринком нерухомості в місті, приховуваними аспектами (удома в аварійному стані, під знос, близькість небезпечних виробництв, вокзалів і так далі). Іноді варто деякий час орендувати житло і придивитися і в наступних ситуаціях:
- у разі "розвідки", коли один з членів сім'ї виїжджає, припускаючи надалі переїзд;
- у разі фінансової нестабільності.
Оренда, таким чином, доцільніше при нестабільності і невизначеності будь-якого характеру.
Іпотека ж вигідніше в наступних випадках:
- за наявності деякої суми для придбання житла;
- при досить стабільному заробітку і професійній визначеності;
- при сімейному переїзді.
Іншими словами, стабільність - це шлях до іпотеки.
З усього цього можна зробити висновок, що оренда цікава при динамічному життєвому ритмі, навчанні, знайомстві з містом, якій-небудь нестабільності. А іпотека вигідніше при стабільному і динамічному доході. Адже своє житло - і є своє. Тільки вирішувати слід кожному виходячи з конкретної ситуації, прибутків, можливостей, оскільки єдиної житлової "рецептури" немає. |
