З початку 2016р. відзначається істотне зростання приватних інвестицій в нерухомість. Політична та економічна ситуація в Україні змусила громадян, які бажають хоча б зберегти свої заощадження, переводити їх з банківських депозитів у квартири і торгові приміщення.
Схоже, спрацювало старе правило "У будь якій незрозумілій ситуації вкладай гроші в нерухомість". Для більшості наших громадян вкладення грошей у квадратні метри - справа більш зрозуміле і менш ризиковане в порівнянні з ринком цінних паперів, банківськими депозитами і ринком дорогоцінних металів. І орієнтиром служать попередні кризи: ціни на нерухомість тоді швидко відновлювалися, і їх зростання тривало як мінімум в межах інфляції. Тому частка інвестиційних квартир в об'єктах житлового ринку виросла. Але щоб бути успішним інвестором, потрібно знати правила ринкової гри. Крім того, сідаючи за картковий стіл, непогано мати побільше фішок. Чим вище вартість вхідного квитка в клуб приватних інвесторів (обсяг інвестицій), тим більше доступних варіантів. А від цього залежить і ефективність інвестицій.
Детальні соціо-демографічні характеристики приватних інвесторів не так вже й важливі. Якщо коротко, то це громадяни, що інвестують в нерухомість від 20 000 $ до 50 000 $. Це люди з достатком, у яких є житло і вільні кошти і які вкладають гроші в нерухомість з розрахунком заробити на перепродажі або отримувати стабільний рентний дохід. Найчастіше вони володіють всією сумою, необхідною для покупки, рідше добирають відсутні кошти через іпотеку. І таких серед діючих на ринку нерухомості інвесторів - 80%.
Найбільш зрозумілий і доступний для них - ринок масового житла. Вартість квадратного метра тут не настільки велика, як, наприклад, в сегменті комерційної нерухомості або житлових об'єктів елітного і бізнес-класу. У той же час попит на такий товар є завжди.
Якщо говорити про комерційну нерухомість, то лідером за приватними інвестиціями є невеликі офісні блоки. Так як в останні роки ціни на комерційну нерухомість ростуть на рівні інфляції, то інвестору, розраховують на рентний дохід, ніж на спекулятивні продажі.
На новобудови економ-і комфорт-класу в старих межах Івано-Франківська спостерігається найвищий попит, тут же й найшвидша оборотність грошей. Інвестор, який отримує такі квартири, може розраховувати на стандартну для новобудов прибутковість: за весь термін будівництва (близько 1,5-2 років) вартість квадратного метра збільшується в середньому на 30%. Найбільш вигідні пропозиції представлено на початковому етапі будівництва, коли в проекті виставлені мінімальні ціни. Високі ризики покупки на початковому етапі будівництва окупаються максимальною прибутковістю, яка в деяких випадках може досягати 50%. Більшість інвесторів на первинному ринку реалізують свої об'єкти до отримання прав власності, коли ціна вичерпала всі можливості для зростання і проект незабаром буде зданий, щоб уникнути додаткових витрат на виплату податків.
У 2015р. на ринку сформувалася нова ніша, найбільш привабливі перспективи для інвестування в комерційну нерухомість відкриваються починаючи з суми 100 000 $. За ці гроші можливо придбати або офісний блок невеликого формату в бізнес-центрі, або торгове приміщення.
Перспективні сегменти для інвестицій
Найголовніший і болісний ризик покупки первинного житла для будь-яких цілей, як випливає з проведеного аналізу експертів, - це довгобуд, що переходить у недобуд. Також є ризик не окупити своє вкладення через відсутність зростання цін за проектом, труднощів з пошуком покупців.
Але всі ці ризики можна мінімізувати або зовсім ліквідувати. Потрібно ретельно перевіряти всі правовстановлюючі документи за проектом, фінансовий стан компанії-забудовника і портфель реалізованих нею проектів. Також потрібно звертати увагу на поведінку забудовника при перших ознаках зниження купівельної активності влаштовувати нагальну "розпродажу" швидше за все означає, що у нього немає власних коштів або серйозних фінансових партнерів і потрібне різке збільшення вхідного грошового потоку для продовження будівництва. У такій ситуації дійсно великий ризик того, що, купивши квартиру на старті, доведеться чекати її готовності невизначений термін.
Вибираючи проект для інвестування, потрібно керуватися не тільки самою доступною ціною, але і брати до уваги всю сукупність якісних характеристик проекту, а також конкурентне оточення, щоб правильно оцінити його ліквідність і перспективи подальшого перепродажу. Новобудова має перебувати в затребуваних у покупців районах Івано-Франківська, бажана також і хороша транспортна доступність об'єкта. В інвестиційних цілях найкраще купувати однокімнатні квартири і квартири-студії, які затребувані завжди.
Непогану прибутковість може принести і покупка нерухомості в малоповерховому комплексі за межами Івано-Франківська. Коли будинок буде введений в експлуатацію, його вартість зросте на 20%.
Зараз кількість інвестиційних продажів виросла в порівнянні з попереднім роком. До активного вкладенню вільних коштів у нерухомість їх підштовхує кризовий стан економіки. Ефективною приватною інвестицією, є придбання "правильного об'єкта" з подальшим істотним зростанням ціни на нього за вибраний період та успішного продажу об'єкта. Звичайно, якщо мета інвестора якнайшвидше продати об'єкт, то тимчасове падіння попиту, яке може виникнути на хвилі кризи, утруднить досягнення цієї мети, але навряд чи вплине на ціну об'єкта.
Прогнозувати, на скільки і коли просяде ринок, поки складно - занадто велика невизначеність на ньому. Але всі впевнені в тому, що попит і ціни на житло і комерційну нерухомість почнуть падати. Проте один з уроків кризи 2008р. полягає в тому, що криза відкриває і нові можливості. Тоді, на тлі швидкого відновлення економіки, багато досягли успіху, купивши нерухомість та інші активи на зростаючому ринку. Зараз добре б зрозуміти, де його "дно".
Нерухомість в Польщі, в наш час, є дуже затребуваним. Багато іноземців набувають там житло не тільки з причини робочих відносин і родинних зв'язків, але ще й тому, що Польща - це справжнісіньке вікно в Європу зі Слов'янського світу.
Допомога фахівця - гарантія відмінного вибору
Крім цього не варто нехтувати думкою своїх близьких людей. Обов'язково обговорюйте з ними свою ідею про придбання майна. Можливо, саме вони допоможуть вам прийняти правильне рішення, і підібрати таке житло, яке буде задовольняти абсолютно всі ваші потреби. Звертаючись до фахівців, вкажіть ваші запити стосовно майбутнього житла. Обов'язково скажіть, для яких цілей і хто саме буде проживати в майбутній квартирі або будинку. Адже вік людей в сім'ї має величезне значення при виборі. Так як літнім людям потрібно більше тепла, зручності і комфорту, а молодим людям і дітям потрібно більше простору. Такими важливими дрібницями ні в якому разі не можна нехтувати, адже придбання нерухомості за кордоном - справа дуже серйозна, і краще все гарненько обдумати і зважити, щоб після бути повністю задоволеним у своєму виборі.
Перевірена документація - запорука успішної угоди
Так само варто обов'язково вивчити всі можливості та обмеження для іноземців, щодо прав придбання майна. Цілком можливо, що деякі виписки і довідки, і інша важлива документація в разі підписання договору власності іноземцем, буде виглядати зовсім інакше, ніж для громадянина конкретної країни. Фахівець, який буде допомагати вам у придбанні житла, обов'язково підкаже які саме документи варто оформити заздалегідь, а які будуть оформлятися на місці. Постарайтеся нічого не упустити і вірте в себе! Адже наше майбутнє будуємо ми самі і в ваших руках є всі засоби поліпшити його в самому найближчому часі!
Що потрібно знати обов'язково
Перш ніж купувати квартиру або наприклад будинок закордоном, варто дуже добре вивчити ринок нерухомості в цікавій для вас країні. Самостійно до такого питання варто підходити дуже обережно, а ще краще взагалі відмовитися від ідеї самостійно обирати житло в чужій країні. Адже існує маса різних аспектів і нюансів, в яких обов'язково заплутається звичайна людина, але розбереться фахівець. До того ж, якщо ви поставили собі мету - придбати нерухоме майно в Польщі, обов'язково загляньте на інформаційні ресурси, адже ви заощадите час і сили і дізнаєтеся всю необхідну інформацію про придбання житла в Польщі.
Вкладати гроші в нестримно здешевлену нерухомість, здавалося б, заняття малопривабливе і дивне. Проте валюти і акції компаній демонструють ще більшу схильність до раптових віражів і нестабільності. Тобто є сенс повернутися до знайомих інструментів. Але віднестися до них з великою пристрастю.
Купуйте землю, її більше не роблять! Цей знаменитий афоризм Марка Твена, цілком може стати керівництвом до дії для інвесторів в період кризи. Поки гривня і євро не вселяють упевненості у власній надійності, земля залишається надійним вкладенням власних засобів. Правда, лише у тому разі якщо документи на неї правильно оформлені. Так, не усі землі на території України можуть бути передані в приватну власність, і перед купівлею непогано б ознайомитися зі списком обмежень - там і землі лісів, і землі, прилеглі до водних територій і землі сільськогосподарських призначень. Проте, якщо документи у повному порядку, а інвестиції плануються довгострокові (оскільки в найближчій перспективі вдало реалізувати куплене навряд чи вдасться), то ця купівля може виявитися такою, що цілком вдала. Ну а у разі крайньої потреби можна перейти на сільське господарство і використовувати землю в садово-городніх цілях.
Нерухомість за кордоном
Нерухомість в тих країнах, куди ще не докотилася криза, або в тих, де вона вже підкоригувала ціни на неї, теж може стати досить вдалим вкладенням. Не даремно ж економісти говорять, що розвиток ринку завжди має циклічний характер і за будь-яким спадом йде ріст? А це означає, що, купивши сьогодні на спаді нерухомість в США або у Великобританії ви отримаєте можливість реалізувати її через 5-7 років після закінчення цього економічного циклу з хорошим прибутком. Крім того, можна просто змінити клімат і економічну ситуацію і перечекати фінансову кризу десь на Середземному морі.
Дешеве завжди в ціні
Якщо все-таки сільське господарство і довгострокові інвестиції вас не спокушають, то завжди можна заробити грошей, купуючи найдешевше житло: на нього незмінно високий попит. Однокімнатні квартири купують охочі отримати прописку, туди відділяються молоді сім'ї від батьків. Словом, була б пропозиція, а попит знайдеться. Продати таку квартиру практично завжди можна швидко і з вигодою для себе. Навіть якщо ринок платоспроможного попиту замре, ринок альтернатив, що підганяється сімейними ситуаціями, існуватиме, і такі квартири будуть затребувані. На цьому може спробувати зіграти інвестор.
Дороге дорожчає Хорошою інвестицією можна назвати і іншу крайність ринку нерухомості - ексклюзивні проекти вартістю в декілька мільйонів доларів. Як правило, до таких висот не добирається жодна криза. Так навіть сьогодні в США пентхаус на Манхеттені коштує 64 мільйони доларів. Точно так і квартира з видом на Храм Христа Спасителя в 10 кімнат з ремонтом від відомого дизайнера не впаде в ціні, що б не відбувалося з ринком в цілому. Такі об'єкти як би знаходяться поза ринком поза його законами і існують за своїми особливими правилами. Втім, для того, щоб успішно грати на цьому ринку, ці правила теж потрібно знати.
Купуємо обережно
Проте головне правило будь-якого інвестора - це ретельне вивчення усіх документів при купівлі. Так, приміром, при інвестуванні в нове будівництво, необхідно мати на увазі, що найменш ризиковими є максимально добудовані об'єкти - у них менше шансів бути замороженими навіть в період кризи. Оптимальна міра готовності об'єкту - 75-80%. Дуже важливо також, щоб квартири продавалися не за сірими схемами, а згідно із законом про пайове будівництво. Якщо ви дотримуєтеся і фінансової, і правової обережності, а також твердо оцінюєте свої ризики і готові на довгострокові інвестиції, то навіть криза не перешкодить вашій успішній фінансовій діяльності на ринку нерухомості.
