Практика оренди землі, де щомісячні виплати зараховуються в рахунок її вартості, існує давно. Виходить, що виплачувавши певну суму кожен місяць, потім орендар стає власником землі, оскільки платив не за її оренду, а погашав борг за купівлю. В основному таку модель придбання землі використовували підприємці, що не страждають гострим браком коштів. Діяти за подібним сценарієм їх змушували особливості українського земельного законодавства. Наприклад якщо ви побажали придбати землю, що знаходиться в комунальній або державній власності, не з сільськогосподарськими цілями, вам доведеться в обов'язковому порядку брати участь в аукціоні.
Стаття 127 Земельного кодексу України вказує на те, що навіть дуже заможний бізнесмен не може без дотримання певного регламенту купити землю у держави, а публічні торги, що створюють атмосферу конкуренції, що нагнітається не лише багато в чому сприяють ускладненню ситуації, але і дозволяють істотно завищити вартість землі.
На невелику перевагу покупець може розраховувати, якщо на території цієї земельної ділянки знаходяться його будівельні будівлі. Саме в цьому випадку купівля землі може здійснитися без аукціону. Ця лазівка в законодавстві і підштовхнула багато підприємств брати землю в оренду, будуватися на ній, а згодом викупляти ділянку за спрощеною схемою, причому, за безцінь, оскільки в договорі оренди, як правило, прописаний пункт, що вказує на те що плата за оренду прирівнюється до виплати за землю. Тобто, придбання землі відбувається на виплату, тільки небагато в завуальованій формі. Сьогодні все більше фізичних осіб починають брати земельні ділянки в оренду з подальшим правом викупу. Люди забудовують ділянку, виплачувавши у вигляді орендної плати її вартість, а після остаточного погашення боргу за землю, купляють її за символічну плату, таким чином, розстрочка стає повною.
Лізинг
Величезна кількість новинних ресурсів пістрявить оголошеннями різних сільських порад про здачу землі в лізинг. Умовно кажучи, ця та ж оренда з подальшим викупом, мінімальний розмір якого первинного обмовляється в договорі. Так що використовувати тут цей термін в класичному його розумінні юридично невірно. Ні земля, ні які-небудь інші природні об'єкти не можуть розцінюватися в якості предметів лізингу. Ніяких виключень тут не існує.
Викуп землі з будовою Вивчивши схему оренди землі з подальшим її викупом, у багатьох виникає бажання узяти ділянку в оренду, оперативно зробити її забудову, а потім оформити купівлю цієї землі з розстрочкою платежів, що залишилися адже продавець не відчує ніякої різниці: щомісячна орендна плата або плата у розмірі розстрочених платежів. Проте Кабінет міністрів України Постановою №381 від 22.04.09 року заборонив подібну схему придбання земельних ділянок. На сьогодні допускається розстрочка при купівлі земельної ділянки терміном до 5 років, причому, виплати мають бути рівними і не рідше, ніж один раз в три місяці.
Якщо платіж був прострочений більше, ніж на 2 місяці, то продавець має повне право відмовити в розстрочці, зажадавши негайного погашення усієї вартості землі. Не варто розраховувати на купівлю землі без проведення торгів, площа якої складає декілька гектарів, а площу, яка була забудована вами, не перевищує і десятка квадратних метрів. Законодавство вказує на те, що покупець що має будівлі на арендованій земельній ділянці, без аукціону може викупити лише ту землю, яка зайнята під будівництвом, а також ту, яка потрібна для обслуговування цієї нерухомості. Проте закон не вказує на певні норми згідно з якими можна було б визначити, яка саме площа землі потрібна для обслуговування нерухомості, яка займає ту або іншу площу.
Тому ще до здійснення викупу орендованої ділянки необхідно скористатися послугами фахівця, який допоможе так розрахувати площу будівель, щоб вони були розподілені на усій орендованій покупцем площі ділянки. Якщо почати думати про це пізніше тобто безпосередньо під час підготовки договору викупу, то ні на що, окрім прихильності експертів, потенційному покупцеві не припаде. Адже вони матимуть повне право "відрізувати" частину площі мотивуючи це її "непотрібністю" для обслуговування зведених будівель. І ви не зможете юридично грамотно обгрунтувати факт щомісячного внесення плати за оренду з метою подальшого викупу усієї ділянки.
Не варто також забувати і про те що абсолютно будь-який проект землеустрою узгоджується з такими місцевими органами як земельні санітарно-епідеміологічні, природоохоронні ресурси.
Обережність над усе!
Елементарні юридичні помилки, як показує практика, вже перешкодили великим підприємствам і заможним підприємцям, що орендують земельні ділянки, вчинити остаточний викуп. І мова зовсім не в шахрайських схемах, а про типові порушення, допущені орендарями. Найбільш поширеною погрішністю є упущення в кредитних договорах так званих "істотних умов", наявність яких в обов'язковому порядку регламентується ст. 15 Закону України про оренду землі. "Істотні умови" завжди індивідуальні, але найчастіше під ними мають на увазі : сам об'єкт оренди, умови його використання, цільове призначення, певні обмеження, терміни дії договору оренди, умови повернення землі орендодавцеві і так далі.
Відсутність в договорі оренди хоч би однієї з цих умов, згідно із Законом України про оренду землі, дозволяє розцінювати документ, як недійсний.
Продаж квартири Івано-Франківськ, вул. Миколайчука 1/9п., 63 м. кв., дозвіл на і/оп., окремі кімнати, є/рем. в кух.,коридорі, в кімнатах акуратний ремонт, 2 заскл. лоджії+грати, паркет, чистий під’їзд (код.замок). Вартість: 37000 у.о. торг
Терміново продається земельна ділянка в с. Яблунька, автострада Івано-Франківск –Гута,
біля річки Бистриця. Площа 0,40 га. На території знаходиться житловий будинок дерев’яний, цегляна кухня, кам’яний погріб.
Чудове місце для будівництва ресторану чи відпочинкового комплексу. Ціна договірна
Інтерес до питання про розділ майнових прав на квартиру, будівництво якої ще не завершене, обумовлений тим чинником, що такі права в майбутньому стануть вже правами на конкретну нерухомість - квартиру. Отже, перше, що необхідно зробити при розділі майнових прав подружжя на квартиру, це визначити, хто з подружжя, і в якій долі володіє такими правами.
Майнові права можуть бути як загальною спільною власністю подружжя, так і приватною власністю одного з них, тому дуже важливо знати де закінчується приватна власність і починається загальна спільна.
Загальне правило свідчить, що майнові права, придбані під час шлюбу, є загальною спільною власністю подружжя, яке володіє, користується і розпоряджається ними на рівних правах. При цьому не має значення на кого з подружжя оформлені майнові права оскільки законодавством України передбачено, що у разі укладення договору одним з подружжя, майнові права, отримані за цим договором, є загальною спільною власністю подружжя.
Проте і із загального правила є свої виключення. Майнові права на нерухомість, які були придбані під час шлюбу, належати тільки одному з подружжя на праві приватної власності у разі, якщо такі права були успадковані одним з подружжя або отримані за договором дарування.
Також слід пам'ятати про деяку трансформацію грошових коштів. Так, якщо чоловік, приміром, продав квартиру, яку успадкував або отримав в подарунок і за ці засоби придбав майнові права, то такі права, не дивлячись на те, що вони були придбані під час шлюбу є приватною власністю чоловіка.
Приватною власністю одного з подружжя будуть і ті майнові права, які були придбані одним з подружжя за свої власні засоби. Зокрема, до таких засобів відносяться премії, нагороди, які були отримані за особисті заслуги, а також засоби отримані в якості відшкодування за втрату (ушкодження) речі, а також засоби, отримані в якості відшкодування моральної шкоди, нанесеної одному з подружжя. Приватною власністю також є страхові суми отримані дружиною/чоловіком по обов'язковому або добровільному особистому страхуванню.
Не слід також забувати, що згідно з судовою практикою майнові права одного з подружжя, як фізичного особи-підприємця, не підлягають розділу між подружжям оскільки майно фізичної особи-підприємця не є об'єктом права загальної спільної власності.
Також не слід упускати з уваги наявність шлюбного контракту, оскільки, положеннями такого контракту може бути передбачено що спільно нажиті майнові права є власністю одного з подружжя або загальною пайовою власністю з визначенням конкретних доль кожного з подружжя.
Підводячи підсумок, слід сказати що при визначенні кому з подружжя належать майнові права, важливим є хто, коли і які кошти вклав в набуття таких прав.
Продається Будинок побуту в с. Олешів Тлумацького р-ну Івано-Франківської області на трасі Івано-Франківськ - Тернопіль (25 км від м. Івано-Франківськ). Загальна плоша - 450 м2.
Площа земельної ділянки - 0,24 га. Фундаменти - бутобетон. Стіни - цегла. Покрівля - шифер. Перекриття - з/б панелі. Підлоги - дошка, бетон. ЦІНА - договірна
Квартира під комерцію, Івано-Франківськ, вул. К.Данила 1 к.кв., 30 кв.м., 1/5 ц, колонка, звич.стан, можливість добудови, дозвіл на і/о Ціна 25 000 у.о.
Терміново продається підвальне приміщення в центрі міста вул. Незалежності, площею 200кв.м. Стан приміщення - хороший. Висота стіни - до 3,2м.. Проведено усі комунікації: електроенергія, опалення, каналізація, вентиляція. Приміщення приватизовано та вироблено усі необхідні дозвола. Ціна обєкта - 175000 у.о.
Продається телятник с.Куропатники 3 км. від Бурштина 1500 м.кв. перший
поверх з/б перекриття. 200 000 грн. Можливий торг, пів приміщення,
кредит до 4 років. Розлянемо всі пропозиції
Лоджію і балкон в сучасній квартирі можна з успіхом переобладнувати під функціональне приміщення. Це може бути і зимовий сад, домашня бібліотека, комп'ютерна кімната або робочий кабінет. Заборона законодавства на виведення батарей центрального опалювання в приміщення балкона або лоджії істотно ускладнює завдання облаштування майбутньої кімнати. Єдиним рішенням цієї проблеми стає установка якісної теплої підлоги, яка навіть в найлютіший мороз не дозволить замерзнути. Прийнявши рішення встановити в приміщення балкона або лоджії теплу підлогу, слід обов'язково провести ретельну підготовку приміщення. В якості теплоізоляції краще застосовувати легкі сучасні матеріали з хорошою вологостійкістю. Необхідно також захистити обробні матеріали від вологи, тим самим забезпечивши теплоізоляцію. Зробити це можна за допомогою тонкої трьохміліметрової підкладки з фольги. Згори покрити лавсаном, створюючи тим самим практичний бар'єр від попадання вологи в теплоізоляцію. Наступним етапом буде настил теплої підлоги. При розрахунку потужності теплої підлоги треба враховувати наявність в приміщенні балкона інших опалювальних приладів. Якщо таких немає кращий варіант це сто сімдесят або сто вісімдесят ватів на один квадратний метр площі. Така потужність теплої підлоги здатна створити максимальний комфорт в імпровізованій кімнаті. Що стосується витрат на електроенергію, то тут можна сказати, що досить потужні системи теплої підлоги мають вбудований регулятор температур. Якщо система має такий прилад, працюючий по запрограмованому графіку, то витрати електроенергії будуть мінімальні. Виявляється, улаштувати на перший погляд нежитлове приміщення не складає великих труднощів. Варто тільки вирішити, куди винести речі з лоджії, провести невелику підготовку, визначитися з виробником теплої поли і дизайном майбутнього приміщення і балкон з успіхом перетвориться на комфортну кімнату.
У разі укладення сторонами договору довічного утримання момент виникнення прав і обов'язків між ними настає з нотаріальним посвідченням договору. Услід за цією важливою формальністю виникає і право власності набувача на майно, яке йому передасться за договором, окрім нерухомості, виникнення права власності на яку, як ми пам'ятаємо чинне законодавство зв'язує з державною реєстрацією угоди. В деяких випадках набувач стає власником майна, переданого йому за договором довічного утримання з моменту набирання законної сили рішення суду про визнання дійсним договору, не засвідченого нотаріально.
Відчужувач має право визначити усі види матеріального забезпечення і опікування, які надаватиме йому або третій особі набувач, а також умови забезпечення його житлом, зокрема, за допомогою нерухомості переданою набувачу за договором. У разі потреби відчужувач має право ставити питання про заміну майна, переданого за договором довічного утримання. По взаємній згоді з відчужувачем така заміна повинна відбуватися на підставі внесення змін до договору з дотриманням вимог до його форми. Крім того, набувач має право здійснювати володіння і користування майном, переданим йому за договором якщо тим же договором не передбачене інше. Також набувач має право визначити в заповіті спадкоємця, у разі смерті передавши тим самим свої зобов'язання за договором зацікавленому в отриманні такого майна близькій особі.
Набувач не має права за життя відчужувача передавати отримане за договором майно у власність на підставі яких-небудь угод (окрім заповіту) або використовувати його як запоруку. Крім того на таке майно за життя відчужувача не може бути обернене стягнення.
Втрата, знищення або ушкодження майна, переданого за договором набувачу, не є основою для припинення або зменшення об'єму його обов'язків перед відчужувачем. Тобто розбитий в результаті ДТП автомобіль не звільняє від зобов'язань за договором, згідно з яким був переданий.
Що ж до обов'язків набувача, то договір довічного утримання передбачає наступний їх перелік: довічне забезпечення відчужувача або утриманця матеріальним змістом і опікуванням; забезпечення відчужувача або утриманця житлом; організація похоронів відчужувача або утриманця (за бажання відчужувача). У разі неналежного виконання набувачем своїх зобов'язань договір може бути розірваний в судовому порядку. У аналогічному порядку договір може бути розірваний і за ініціативою самого набувача.
Вірити в людей або в гроші - вибирайте самі. І якщо сумніваєтеся щодо довічного утримання, то завжди можете купити квартиру в кредит. Але якщо вже зважилися на опікування, виявите природну цікавість - шануйте договір, уточните усі деталі у нотаріуса а ще краще - заздалегідь проконсультуйтеся у юриста. Не усі люди похилого віку - шкідливі інтригани, є і ті, кому дійсно потрібно людське тепло і увагу. Потурбувавшись про них, ви не лише придбаєте житлоплощу, але і зробите добру справу.
Головна причина конфліктів - родичі, що несподівано з'явилися, Отже, договір довічного утримання може бути розірваний за рішенням суду. Як мінімум дві причини для відповідного звернення ми вже маємо: не згодні із заміною переданого майна - до суду; невдоволені якістю відходу з боку набувача - туди ж. А бувають ще ситуації, коли в суді відбувається з'ясування сімейних проблем. Наприклад, якщо стосунки у батьків з дітьми не ладнаються, і вони укладають договір щоб регламентувати свої зобов'язання конструктивно, без переходу на особі. Діти дивляться у свою копію документу, з'ясовують обов'язки і делегують їх найнятим робітникам - від гріха чимдалі, а батьки жадають уваги і вирушають до суду під приводом того, що "виконуючі обов'язки" филонят. І що відмітно такі батьки мають повне право вимагати виконання зобов'язань за договором безпосередньо дітьми, які під цим самим договором підписалися. Тому якщо ви на дух не переносите батька-тирана краще такі умови в договорі заздалегідь передбачити і чорним по білому прописати залучення оплачуваного відходу з боку. Ну і, нарешті, найпоширеніший сценарій судового розгляду - шахрайство з боку відчужувача. Те, що це шахрайство, довести дуже складно. Ви домовляєтеся з бездітною і самотньою бабулькою на предмет довічного утримання. Договір ви природно, читаєте неуважно, тому що сльози жалості вже застилають очі, а в договорі написано, що ви отримаєте своє жадане майно, "якщо не з'являться законні спадкоємці". А вони з'являються - у вигляді зниклої без вісті дочери-"заробитчанки", яка приїхавши на похорони отчуждательницы, тепер претендує на чесно придбане вами майно. І суддя вам навіть співчуває чисто по-людськи, але допомогти нічим не може. Тому що треба уважно читати договір! Чи ще нюанс: угоду з вами уклав один з літніх бездітних сусідів, що проживає спільно з дуже хворою дружиною. Ви за ними двома старанно доглядаєте. Старенька рідко опритомнює, але коли її чоловік покидає тлінний світ, диво все-таки відбувається. І тут з'ясовується, що вона вас ні про що не просила, виділення частини почилого чоловіка із спільної власності не робилося, і якщо ви і маєте право на щось претендувати, то це ще довести потрібно. Не кажучи вже про те, що ви-то доглядали за двома старичками а претендувати можете на майно одного з них.
Квартирне питання було, є і буде актуальний у всі часи. Але купити заповітні метри не так просто. Радянська влада виховала в нас стійке небажання гнути спину на капіталіста, внаслідок чого іпотека сприймається не інакше, як вселенське зло. Дурістю це назвати не можна: культурна традиція безпідставною не буває. Неприязнь до кредитної кабали підкріплюється економічною нестабільністю, починаючи з коливань валютного курсу і закінчуючи сейсмічною активністю на ринку праці. Але не поспішайте зневірятися - насправді придбати квартиру за половину або навіть третину її реальної вартості цілком можливо. Для цього слід укласти договір довічного утримання (відходу), згідно з яким одна сторона (відчужувач) передає іншій стороні (набувачу) у власність нерухомість, і за це набувач зобов'язується забезпечувати відчужувач змістом і/або відходом довічно. По суті, йдеться про купівлю житла разом з колишнім його власником - як правило, самотнім пенсіонером.
Втім, не слід трактувати цей договір занадто вузько.
У розумінні ст. 744 ЦК України, за договором довічного утримання можна придбати у власність не лише житловий будинок або квартиру, але і інше нерухоме майно або рухоме майно, що має значну цінність.
Законодавство не встановлює вартісного вираження такої цінності або зразкового переліку речей, що становлять таке майно. Це можуть бути як транспортні засоби, так і антикварні речі, витвори мистецтва, культурні цінності, коштовності колекції з перерахованих предметів, устаткування, цінні папери і навіть об'єкти права інтелектуальної власності.
Згідно з угодою довічного утримання, майно переходить у власність набувача проте розпоряджатися їм набувач за життя відчужувача не зможе, про що при посвідченні угоди відповідно до ст. 73 ЗУ "Про нотаріат" робиться напис на усіх екземплярах договору.
Особливості договору
Оскільки договір довічного утримання підлягає нотаріальному посвідченню, полягає він у письмовій формі. У разі недотримання встановленої форми укладення договору він вважається недійсним. Крім того, згідно ч. 2 ст. 745 ЦКУ договір довічного утримання, передавальний набувачу у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації. Відмітно, що, згідно ст. 746 ЦКУ, для відчужувача за договором граничний вік законодавством не встановлений а ось набувачами можуть бути тільки повнолітні дієздатні особи, хоча може стати таким і юридична особа.
Якщо набувачами є фізичні особи в множині, вони несуть перед відчужувачем солідарну відповідальність і стають співвласниками майна, що передається їм за договором, причому це майно належить їм на праві спільної власності. Якщо договір укладений на зміст декількох осіб - спільних власників майна, переданого набувачу, у разі смерті одного з них об'єм зобов'язань набувача, природно, зменшується.
Договір довічного утримання носить тривалий характер і вимагає від набувача постійного виконання своїх обов'язків. Інакше відчужувач може вимагати виконання умов договору за поданням змісту і опікування через суд.
Нелишним також знатиме, що договір довічного утримання може бути укладений відчужувачем і на користь третьої особи (утриманця), якій набувач повинен надати довічне утримання і відхід (ч. 4 ст. 746 ЦКУ).
Заміна набувача
Здавалося б, зобов'язання довічного утримання мають особовий характер, оскільки встановлюються відносно певної фізичної особи. Проте незамінних у нас, як відомо, не буває. Зокрема, ст. 752 ЦКУ передбачає що у разі неможливості подальшого виконання фізичною особою обов'язків набувача за договором довічного утримання по підставах, що мають важливе значення ці обов'язки з відома відчужувача і набувача можуть бути передані членові сім'ї первинного набувача або іншій особі. Відмова відчужувача в наданні згоди на передачу обов'язків набувача іншій особі може бути оскаржений до суду який в ході розгляду бере до уваги, передусім, тривалість виконання договору. Власне, чим довше набувач сумлінно виконував свої зобов'язання, тим на велику частину майна він може претендувати.
Продаётся база, которая находится 1,5 км от центра города. Это отдельная, огороженная новым металлическим забором, территория, площадью 2000 м2, асфальт, освещение, видео наблюдение, стоянка для легковых машин посетителей. Все коммуникации. Строение №1: новое, двух этажное здание общей площадью 720 м2.Высота 1-го этажа 4 м., 2 этаж - под офисы. Строение №2: металлический склад - 184 м2., высота 3, 5 м. Есть дизельный автопогрузчик 3,5т. Цена 360 000 у.е.
Продається комерційне приміщення в центрі Івано-Франківську вул. Незалежності (біля Драмтеатру), цоколь, площею 80 або 62 кв.м. Євроремонт, індивідуальне опалення (електрокотел), сигналізація, телефон, водопостачання, каналізація. Ціна 1090 у.о./кв.м.
Верховна рада у рамках ухвалення закону про удосконалення Податкового кодексу (№8217) затвердила поправку, згідно якої податок на нерухоме майно, відмінно від земельної ділянки, набуде чинності з 1 липня 2012 року, а не з 1 січня 2012 року як це передбачалося раніше. Відповідну поправку вніс народний депутат Андрій Пінчук. Податковий кодекс передбачав введення податку на нерухомість (ст. 265) в розмірі до 2,7% мінімальної заробітної плати (залежно від площі нерухомості) як місцевого податку з 1 січня 2012 року. Його остаточний розмір встановлюють місцеві ради.
Продаються приміщення в центрі Івано-Франківська по вул. Новгородська (навпроти Новгородського ринку) 1 поверх - 12,9 кв.м., 2 поверх 12,9+9 кв.м. (двохрівневе) Зроблений ремонт, окремий вхід, сигналізація, комунікації При можливості можна об'єднати в одне суцільне. Ціна 30 000 у.о.
У Івано-Франківську з 2012 року буде введений податок на нерухомість. Відповідне рішення прийняла міська рада. За словами секретаря міськради Руслана Марцинківа, з 2012 року податок на нерухомість буде нараховуватися в розмірі: - 0,8% від мінімальної зарплати на кв. м житлоплощі, що перевищує 120 кв. м в квартирах і 250 кв. м у будинках; - 2,7% - на кв. м житлоплощі, що перевищує 240 в квартирах і 500 кв. м у будинках.
"Якщо житлова площа квартири складає 140 кв. м, то оподаткуванню у розмірі 0,8% від розміру мінімальної зарплати підлягатиме 20 кв. м, тобто різниця між 140 кв. м і 120 кв. м", - повідомив Руслан Марцинків.
Якщо сторона ухиляється від укладення основного договору
Ч. 3 ст. 635 ЦК передбачено, що сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, зобов'язана відшкодувати іншій стороні збитки, заподіяні простроченням якщо інше не встановлене попереднім договором або актами цивільного законодавства. Згідно ч. 3 ст. 182 ГК, якщо сторона, що уклала попередній договір, отримавши проект основного договору від іншої сторони, ухиляється від його підписання друга сторона має право вимагати укладення такого договору в судовому порядку.
У більшості випадків при укладенні попереднього договору одна сторона (покупець/орендар) з метою отримання гарантій укладення в майбутньому основного договору передає другій стороні певну суму грошових коштів. Іменуватися вони можуть по-різному - аванс завдаток, передоплата. Але часто сторони не розуміють сенсу вказаних понять і їх принципових відмінностей, що може привести до неприємних наслідків. Розглянемо ці поняття детальніше.
Згідно ч. 1 ст. 570 ЦК, завдатком є грошова торба або рухоме майно, яке видається кредиторові боржником в рахунок покладених з нього платежів на підтвердження зобов'язання і в забезпечення його виконання. Відмітно, що в ч. 2 ст. 570 ЦК чітко визначено що якщо в договорі не встановлено, що сума, сплачена в рахунок покладених з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Іншими словами, у нас діє "презумпція авансу". На практиці сторони, зацікавлені в укладенні основного договору, іноді намагаються стягнути з боку, що ухиляється, грошові кошти в подвійному розмірі від переданих за попереднім договором. Така можливість дійсно передбачена чинним законодавством, але виключно для випадків передачі завдатку (абз. 2 ч. 1 ст. 571 ЦК) - вона не може бути застосована для авансу і інших подібних попередніх платежів. Це пояснює принципову відмінність завдатку від авансу і їх правові наслідків для сторін попереднього договору, які чітко прописані в судовій практиці, що склалася, при розгляді вказаної категорії справ. Вищими судовими інстанціями висловлюється позиція, що головною особливістю завдатку є те, що він одночасно є способом і платежу, і забезпечення виконання зобов'язань. Крім того завдаток може забезпечувати лише існуючі договірні зобов'язання.
На відміну від завдатку, аванс є лише способом платежу, попередньою платою і не виконує функції, що забезпечує. Крім того, аванс не завжди є доказом існування зобов'язання.
У теж час необгрунтоване ухилення однієї із сторін попереднього договору від укладення основного може бути лише основою для відшкодування другій стороні збитків, заподіяних простроченням, оскільки зобов'язання, встановлене попереднім договором припиняється, якщо основний договір не укладений упродовж встановленого терміну (ст. 635 ЦК). Іншими словами, якщо основний договір купівлі-продажу (оренда) нерухомості сторонами так і не був укладений, отримані однією стороною грошові кошти за попереднім договором є не завдатком, а авансом який підлягає поверненню другій стороні у розмірі сплаченої суми (визначення ВСУ від 18.08.2008 №6-5738св08, визначення ВСУ від 08.09.2010 №6-7081св10). Таким чином вимоги сторони повернути сплачені за попереднім договором засоби в подвійному розмірі є необгрунтованими незалежно від того, як вони названі в договорі.
Ще одне питання стосується того, чи можна в судовому порядку визнати ув'язненим основний договір, грунтуючись лише на волевиявленні сторін в попередньому договорі. Як говорилося вище, в господарських правовідносинах це можливо. А ось в цивільних ця тема є дискусійною, оскільки таке право в ст. 635 ЦК прямо не передбачено. Із цього приводу слід зазначити, що деякі суди вважають подібні позовні вимоги правомірними і такими, що не порушують принцип свободи договору оскільки волевиявлення про укладення основного договору сторони висловили в попередньому, у зв'язку з чим, застосовуючи ст. 16 ЦК, задовольняють позови. Інші ж підтримують позицію що внаслідок порушення стороною перейнятого на себе в попередньому договорі зобов'язання можуть наставати тільки ті наслідки, які безпосередньо передбачені ст. 635 ЦК, а також ст. 611 ЦК (рішення ВСУ від 12.05.2010 №6-8078св10).
Якщо позиція з цього питання є спірною, то з приводу позовних вимог про спонукання сторони укласти основний договір однозначно можна стверджувати, що вони не відповідають способам захисту, передбаченим ст. 16 ЦК, а також грубо порушують встановлений ст. 627 ЦК принцип свободи договору, згідно з яким укладення договору носить добровільний характер, і ніхто не може бути змушений до вступу у договірні відносини. Іншими словами, можна спробувати визнати в судовому порядку договір ув'язненим а ось просити суд зобов'язати сторону укласти договір не варто навіть намагатися.
Укладенню договору завжди передують переговори сторін про умови майбутньої угоди. Цілком логічно, що, досягнувши певних домовленостей, сторони бажають отримати якісь гарантії укладення такого договору в майбутньому. Найбільш поширеним "інструментом фіксації" досягнутих домовленостей є попередній договір, можливість укладення якого передбачена нормами Цивільного і Господарського кодексів України.
Що таке попередній договір
Приступаючи до аналізу поняття попереднього договору по двох вказаних актах, слід зазначити, що вони дещо по-різному регулюють цей інститут. Проте слід зазначити, що застосування того або іншого кодексу залежить передусім, від суб'єктного складу правовідносин : для фізичних осіб це норми Цивільного кодексу, для суб'єктів господарювання (юридичних осіб і фізичних осіб-підприємців) - Господарського, а також субсидиарно (тобто у тій частині яка не врегульована в ГК) - знову ж таки Цивільного.
Згідно ч. 1 ст. 635 ГК, попереднім являється договір, сторони якого зобов'язуються упродовж певного терміну укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім. У ч. 1 ст. 182 ГК вказане що за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується в певний термін, але не пізніше за один рік з моменту укладення договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім.
Суть попереднього договору по ЦК і ГК є однаковою, проте в ГК встановлений граничний термін в один рік для укладення основного договору з моменту укладення попереднього. У ЦК таких обмежень немає.
Важливим моментом для дійсності попереднього договору є форма його укладення. Абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК свідчить, що попередній договір має знаходитися у формі, встановленій законодавством для основного договору. Якщо форма основного договору законодавством не встановлена, він полягає у письмовій формі. У ГК питання форми попереднього договору прямо не врегульоване, проте, враховуючи положення ч. 5 ст. 182 ГК, згідно з якими стосунки укладення попередніх договорів, що стосуються, регулюються ЦК з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, можна зробити висновок, що до форми господарських договорів слід також застосовувати вимоги абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК.
Особливості продажу (оренди) нерухомості
Що стосується змісту попередніх договорів купівлі-продажу і оренди нерухомості, слід зазначити, що, згідно ч. 2 ст. 182 ЦК, в них мають бути визначені істотні умови основних договорів. Ст. 635 ЦК дещо по-іншому регулює це питання, оскільки передбачає можливість узгодження істотних умов не в попередньому, а вже безпосередньо в основному договорі. Проте це можливо лише у випадку якщо порядок узгодження істотних умов вказаний в попередньому договорі або встановлений актами цивільного законодавства.
Помітимо, що в юридичних колах висловлювалася думка, що істотні умови треба встановлювати вже в попередньому договорі, оскільки, згідно ч. 1 ст. 638 ЦК, договір вважається ув'язненим якщо сторони в належній формі досягли угоди за усіма істотними умовами. Варто відмітити, що це питання є дискусійним.
Щоб уникнути ризиків оскарження недобросовісною стороною попередніх договорів доцільніше погоджувати усі істотні умови основного договору на етапі укладення попереднього.
Згідно абз. 2 ч. 1 ст. 638 ЦК, істотними є умови договору про його предмет, а також ті, які визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, і ті відносно яких за заявою хоч би однієї із сторін має бути досягнута згода. ГК розширює перелік істотних умов для господарського договору - зокрема, згідно ч. 3 ст. 180, окрім предмета сторонами у будь-якому випадку мають бути погоджені ціна і термін дії договору. Крім того, для договорів окремих видів законодавством можуть бути передбачені і інші істотні умови.
Так, для договорів оренди нерухомості такими є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації), термін договору, орендна плата з урахуванням індексації, порядок використання амортизаційних відрахувань відновлення орендованого майна і умови його повернення або викупу (ст. 284 ГК). Якщо ж йдеться про оренду державного або комунального майна, договір повинен містити істотні умови, передбачені спеціальним Законом №2269, - XII.
Проте необхідно розрізняти істотні умови основного і попереднього договорів купівлі-продажу/оренди нерухомості. Враховуючи, що попередній договір являється, по суті, "договором про договір" його предметом буде здійснення сторонами дій з укладення основного договору відносно об'єкту нерухомості. А ось предметом основного договору буде безпосередньо передача-прийняття у власність/оренду такого об'єкту. Терміном в попередньому договорі є погоджений сторонами термін ув'язнення основного договору. Узгодження ж ціни в попередньому договорі може бути вигіднішим для однієї із сторін - у разі зміни в майбутньому ринкової вартості об'єкту нерухомості.
