Продається земельна ділянка с. Загвіздя
(позаду бурової корпусу нафти і газу)
10 сот., б/д, 20х50, всі комунікації,
до центральної дороги 200 м.,
ціна 18 000 у.о.
Масова іпотека під 18% річних може з'явитися до весни 2011 року
Банкіри говорять, що їх кредити під 19-24% річних мало хто хоче брати. Щоб позики стали доступніше, необхідно знижувати ставки по тих, що притягаються по депозитам. "Максимальна комфортна ставка по іпотеці зараз складає 18%.0 Усе що вище - це не ринок. Для того, щоб видавати кредити під таку ставку, нам потрібно притягати депозити під 14-15%. Як тільки ми понизимо ставки по депозитах до 14% а за моїми прогнозами це станеться до кінця лютого - початку березня 2011 року, тоді можна досить серйозно говорити про відновлення іпотечного кредитування", - відмітив директор департаменту роздрібного кредитування банку "Фінанси і Кредит " Ігор Шевченко. Згідно із статистикою на 1 жовтня 2010 року, з 20-ти іпотечних одних з найбільших кредиторів населення, чотири змогли наростити свої кредитні портфелі. Зокрема, лідером по приросту портфеля з показником 2,8% (34,8 млн грн.) виявився банк "Пивденный". І це при тому, що зараз фінустанова іпотечні кредити масово не роздає. "Банк кредити видає за індивідуальною програмою. Масово житло ми не кредитуємо" - повідомили в прес-службі банку "Південний ". Наростили іпотечне кредитування також Universal Bank - 1,73% (30,8 млн грн.), Кредитпромбанк - 1,31% (18,1 млн грн.) і банк "Форум " - 0,43% (7,2 млн грн.). Інші 16 банків продемонстрували скорочення портфелів від 0,3% до 2,6%. Серед банків у яких портфелі скоротилися на значні суми три банк-лідери іпотечного кредитування. Так, у ОТП Банку за три місяці портфель став тонший на 234,2 млн грн. (1,8%), Райффайзен Банку Аваль - на 170,5 млн грн. (1,6%), у Укрсиббанку - на 133 млн грн. (1,1%).
Продається земельна ділянка в с.Марківці 20 сот.,Є державний акт, можливо під забудову.
Гарне розташування, 15 км. від Франківська
Ціна: 1000 у.о. за 1 сот
Стать полноправным хозяином земли в Украине можно как в отношении земель первичного рынка (путем приватизации и бесплатного получения земли из земель государственной и коммунальной собственности), так и в отношении земель вторичного рынка путем приобретения земельного участка на основании какого-либо договора об отчуждении земли либо путем получения этой земли в наследство. В первом случае нужно пройти долгую и нудную процедуру землеотвода и получения разрешения местного совета либо местной государственной администрации, только по окончании которой идти уже в управление Госкомзема за кадастровым номером и госактом на землю. Сегодня мы остановимся на втором варианте приобретения земли в собственность – на основании гражданско-правового соглашения об отчуждении земли либо на основании свидетельства о праве на наследство. В этом случае процесс оформления права собственности выглядит немного по-иному. Он проще, быстрее, но дороже. Итак, речь пойдет о приобретении в собственность земельного участка на вторичном рынке.
Право собственности удостоверяется договором На первом этапе происходит заключение и нотариальное удостоверение гражданско-правового договора, направленного на приобретение земельного участка в собственность (например, купля-продажа, мена, дарение, договор об удовлетворении требований кредиторов, прилагаемый к договору ипотеки земельных участков). При этом договор в качестве обязательного приложения предполагает включение госакта о праве собственности предыдущего собственника, а в обязанности нотариуса вменяется проставление отметки о переходе права собственности в соответствии с разрабатываемым Кабмином Украины порядком.
До вступления в силу Закона от 03.03.2009 г. № 1066-VI каждый покупатель земельного участка должен был оформить на свое имя государственный акт на право собственности. С принятием Закона право собственности на частные земельные участки удостоверяет не только государственный акт. Право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения ее пределов и целевого назначения, удостоверяется теперь также и гражданско-правовым соглашением об отчуждении земли в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению, а также свидетельством о праве на наследство.
Следует отметить, что Законом № 1066-VI установлена норма относительно проставления на государственном акте о праве собственности на земельный участок отметок об отчуждении земельного участка и о регистрации прав на земельный участок.
Как получить отметку на госакте
Пунктом 4 Постановления Кабмина "О некоторых вопросах удостоверения права собственности на землю" определено, что территориальный орган Госкомзема по месту нахождения земельного участка должен сделать отметку о регистрации права собственности на земельный участок в течение 14 календарных дней со дня получения документа о переходе права собственности на него. Кадастровый номер в случае его отсутствия присваивается земельному участку до проставления отметки о переходе права собственности на земельный участок после возобновления ее пределов в натуре (на местности) и закрепления их долгосрочными межевыми знаками установленного образца по соответствующей утвержденной технической документации, и внесения сведений о земельном участке в автоматизированную систему государственного земельного кадастра. Согласно Временному регламенту, утвержденному приказом Госкомзема № 326 от 22.06.2009 г., собственник земельного участка подает в территориальный орган Госкомзема по месту нахождения земельного участка с заявлением следующие документы: гражданско-правовой договор об отчуждении земельного участка в случае приобретения права собственности на земельный участок на основании такого соглашения или свидетельство о праве на наследство; государственный акт на право собственности на землю (земельный участок) с отметкой нотариуса о переходе права собственности на земельный участок. Территориальный орган Госкомзема в день поступления документов регистрирует заявление в Журнале учета заявлений и предоставленных услуг по проставлению на госакте отметки о регистрации права собственности на земельный участок в Поземельной книге. Потом на заявлении делается отметка о дате регистрации и ее регистрационный номер и, по желанию заказчика услуг, – на втором экземпляре заявления или копии заявления, которые остаются у заказчика. В случае соответствия предоставленных документов в течение трех календарных дней со дня их подачи территориальное управление Госкомзема выдает заказчику квитанции на оплату услуг по оформлению государственного акта на основании гражданско-правового договора об отчуждении земельного участка или свидетельства о праве на наследство. Также нужно оплатить и услугу по внесению записи в Поземельную книгу и внесению сведений в базу данных автоматизированной системы Государственного земельного кадастра. Потом территориальный орган Госкомзема передает в соответствующее структурное подразделение Центра Государственного земельного кадастра поданные собственником земельного участка документы и техническую документацию по землеустройству на этот участок. Центр Государственного земельного кадастра, в свою очередь, осуществляет проверку полученных документов в течение семи календарных дней и вносит соответствующие записи о новом владельце в Поземельную книгу и возвращает все документы в территориальный орган Госкомзема, который в течение четырех дней делает на государственном акте отметку о регистрации права собственности на земельный участок. Собственник земельного участка в день обращения предоставляет копии квитанций об оплате услуг по оформлению госакта и выполнению всех вышеуказанных действий, после чего территориальный орган Госкомзема выдает владельцу гражданско-правовое соглашение или свидетельство о праве на наследство вместе с госактом с проставленной на нем отметкой.
Цена вопроса
Стоимость услуг по оформлению государственного акта на основании гражданско-правовых соглашений об отчуждении земельного участка или свидетельства о праве на наследство, а также по внесению записи в Поземельную книгу и внесению сведений в базу данных Государственного земельного кадастра определяется в соответствии с п.п. 13, 20 и 23 таблицы 6.1 Размеров оплаты земельно-кадастровых работ и услуг, утвержденных совместным приказом Госкомзема Украины, Минфина Украины и Минэкономики Украины от 15.06.2001 г. № 97/298/124.
Оформление государственного акта на право собственности на землю на основании нотариально удостоверенных договоров купли-продажи земельного участка и документа об оплате, дарения, наследования и т. п. стоит 30 гривен для физических лиц, 50 гривен – для юридических лиц. Присвоение кадастрового номера обойдется гражданам в сумму от 5 до 25 гривен, предприятиям – от 60 до 80 гривен. Запись в Поземельную книгу Госкомзем осуществит за 10 и 30 гривен соответственно. То есть вся эта канитель в Госкомземе обойдется физическому лицу максимум в 65 гривен.
Что касается первоначальных расходов, то при оформлении договора у нотариуса нужно будет оплатить его услуги, госпошлину (у государственного нотариуса) заплатить налог с дохода физического лица. Налог платится тем, кто получает доход: при купле-продаже это продавец, при дарении и наследовании – одаряемый либо наследник. Если это договор об отчуждении, являющийся возмездным, нужно будет оплатить еще и взнос в ПФУ (1%).
Без уплаты всех перечисленных платежей или без подтверждения оплаты налога на доход нотариус сделку не оформит. Также, если в договоре указана заниженная цена, отличная от сложившейся на рынке, нотариус может потребовать либо указать реальную цену, либо искать другого нотариуса. Поэтому к нотариусу нужно прийти с оценкой земли, полученной из Госкомзема, а также со справкой о том, что земельный участок не находится в залоге (на него не наложена ипотека).
Продаж будинків с.Підпечари (2км від міста)
продається Будинок,3 кім (8,5х9,5) дерев.брус,пічне опалення,кухня+зимовий сад,,господарські будівлі, гараж, баня, 2-підвали, сад, город,0,20 га землі, зручне транспортне сполучення,5 хв. до зупинки, ведеться міська каналізація, вулиця освітлюється, на початку села. Ціна 60 000 у.о., можл.торг
Земельна ділянка в Івано-Франківську по вул. Галицькій (Пасічна) попри дорогу 12 сот під будівництво багатоповерхівки, всі комунікації на ділянці. Ціна 130 000 у.о. Є можливість купівлі сусідньої земельної ділянки під будівництво 24 сот.
Продаж або оренда майнового комплексу в с.Новиця Калуського району
Вся територія огороджена, всі комунікації, світло 60 кВт,70 сот. землі
Ціна по домовленості, можливий варіант оренди
Продається недобудований особняк, в с.Верхнiй Угринiв. Площа 200 кв. м., 10 сот.землi.
дах з мiцної металочерепицi, фундамент 1 м. в землi, + кiлька пiддонiв цегли, брус на стелю.
Будинок будувався для себе. Комунiкацii (свiтло, газ) проходять по межi дiлянки.
Ціна 65 000 у.о. або обмін на квартиру+доплата ФОТОГРАФІЇ
Нерухомість в Карпатах. Продається 2 поверховий будинок з земельною ділянкою с. Микуличин
Прекрасний інвестиційний варіант для туристичного бізесу
2 поверхи+підвал, загальна площа 60 кв.м. + 50 кв.м. цоколь
Фундамент кам'яний, стіни - брус кругляк
Земельна ділянка 25 сот. б/д та 13,4 сот. с/г
Територія огороджена сіткою і металевими стовпцями
Комунікації: світло 3 фази
Будинок розташований в туристичній зоні Карпат, поруч знаходиться
відпочинковий лагер "Смерічка" до 1 км, до ГК Буковель - 15 км
поруч ліс, джерельна вода, струмок.
До центральної дороги Ів-Фр-Рахів-Ворохта-Верховина 800 м.
Хороший грунтовий під'їзд. Недорого
Продається земельна ділянка 30 сот. комерційного призначення за межами села Пійла в Івано-Франківський обл.Калуського р-ну. На території якої знаходиться силосна споруда (призначена для зберігання будівельних матеріалів(можлива зміна призначення). В 15м від ділянки знаходиться трансформаторна підстанція, неподалік проходить газова труба. Земельна ділянка знаходиться в 3 км від м.Калуш розташована на колишньому господарському дворі. Призначення землі - реконструкція силосної споруди під складські приміщення Ціна договірна
Продається житловий будинок в с.Попелів
22 км. до Івано-Франківська, 3 км. до траси Ів.-Фр.-Городенка
1 поверховий, площа 74,9 кв.м.
Фундамент - кам'яний, стіни та перекриття-дубовий брус,покрівля - оцинкована бляха
потребує ремонту, пічне опалення. Господарські будівлі та споруди
(стайня, стодола, огорожа,погріб, колодязь)
25 сот. землі б/д, 42 сот. с/г; земля чорнозем.
Комунікації: світло, газ, вода. Будинок знаходиться в верхній частині села,
не підтоплює. Ціна 9 000 у.о. торг
Продається земельна ділянка в с. Підгір'я Богородчанського району
20 сот, комерційного призначення для будівництва та обслуговування кафе
Ділянка знаходиться біля траси з видом на р.Бистриця Солотвинська (300-400 м)
не підтоплює. Ціна 16 000 у.о.
Продається приватизоване господарство в Карпатах, місто Косів,
Івано-Франківська область: 2-поверховий жилий будинок, 2-поверховий
господарський будинок +гараж, підвал (окрема споруда), колодязь, сад,
разом 15 соток. Недобудова, є газ, світло, каналізація. 15 хвилин
пішки від супермаркету. 40 хвилин пішки від лижних підйомників. Поруч
римо-католицький костел. 86 км від Івано-Франківська.
Ціна договірна
Продається Особняк в с.Чукалівка по вул.Франка, можливо доробити другий поверх, площа 101 кв.м., газ,світло,вода. Опалення пічне та конвектори. 12 сот. землі, окремий заїзд. Ціна 60.000$
Продається житловий будинок з земельною ділянкою в м. Косів
Будинок площею 10х12м. та майстерня 5х11м, з можливістю обладнання під житловий будинок, до будинку проведено світло (3 фази), газ, автономне водопостачання, опалення, каналізація. Заїзд з головної дороги, яка веде до туристичного комплексу Байка.Недалеко знаходяться турбаза "Карпатські зорі", ресторан "Водограй", а також гора Міхалкова із підйомниками, до річки Рибниця 60м. Ділянка площею 0,22 га (б/д) чудово підходить для туристичного бізнесу, із можливим розширенням її меж.Ціна договірна
Продається комерційне приміщення в м. Бурштин (діючий магазин в центрі міста), можливе використання під офіси, кафе, ресторан Одноповерхове приміщення (окрема будівля), три окремі входи, Приміщення в хорошому стані, в дереві, камені і ковці Площа магазину 100 кв.м., є документація на добудову 120 кв.м. всі комунікації (центральне водопостачання, каналізація, опалення, електропостачання) земельна ділянка 220 кв.м. Ціна 160 000 у.о. торг
Продається земельна ділянка 15 сот. з недобудованим 2 пов.будинком, при вїзді в Ямницю,
комунікації: світло, газ поруч, каналізація септик.
Недобудова 2 поверхова, витянуто 1 поверх, площа забудови 11х12,5
Ціна 30 000 у.о.
Продаються земельні ділянки в с. Павлівка, недалеко від траси
Разом або по одній. На одній ділянці незакінчене будівництво. Електрика, ліс поруч
Ціна договірна
Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. (далі – нова редакція Закону) вніс зміни як до об’єктного, так і до суб’єктного складу зазначених правовідносин, а також змінив процедуру відповідної державної реєстрації. Об’єкти, що підлягають державній реєстрації
У новій редакції Закону розширено перелік прав, що підлягають реєстрації. Зокрема, до нього увійшли: право господарського відання, оперативного управління, оренди земельної ділянки, користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а також іпотека, довірче управління майном і податкова застава, предметом якої є нерухоме майно. Тоді як право господарського відання та оперативного управління раніше взагалі не підлягали державній реєстрації, реєстрацію іпотеки, поки нова редакція Закону не набрала чинності, здійснюють державні нотаріальні контори і приватні нотаріуси, які вносять записи до Державного реєстру іпотек.
Отже, якщо нова редакція Закону набере чинності 1 січня 2012 р., як це передбачають Прикінцеві і перехідні положення, вона скасує необхідність реєстрації договору оренди земельної ділянки, встановивши необхідність державної реєстрації права такої оренди. Але нова редакція Закону внесла зміни не до всіх статей Закону «Про оренду землі», які встановлюють необхідність державної реєстрації договору оренди та суборенди земельної ділянки.
До набрання чинності новою редакцією Закону відповідно до ст. 794 Цивільного кодексу України державній реєстрації підлягає договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки. Відповідно до нової редакції Закону ст. 794 ЦКУ викладена в новій редакції, згідно з якою державній реєстрації підлягає не сам договір, а право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менше ніж на три роки. До набрання чинності новою редакцією Закону державну реєстрацію податкової застави здійснюють нотаріуси шляхом внесення запису до Державного реєстру обтяжень нерухомого майна.
Таким чином, розширення переліку прав, що підлягають реєстрації, по суті, не змінило об’єктного складу правовідносин з державної реєстрації нерухомого майна та їх обмежень, але уніфікувало процедуру, яка раніше здійснювалась різними органами і відображалась у різних реєстрах.
Органи, що здійснюють державну реєстрацію
Відповідно до попередньої редакції Закону держателем Державного реєстру прав був центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а адміністратором – Центр державного земельного кадастру. Відповідно до Прикінцевих положень попередньої редакції Закону до створення єдиної системи органів реєстрації прав реєстрацію об’єктів нерухомості проводять комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації. Таким чином, БТІ із самого початку мали виконувати функції реєстрації лише тимчасово. У зв’язку з розширенням об’єктного складу прав та обтяжень, що підлягають реєстрації, передача одному з цих органів повноважень щодо реєстрації, наприклад, права господарського відання, оперативного управління, довірчого управління майном здавалася б не зовсім логічною. Тому відповідно до положень нової редакції Закону держателем Державного реєстру прав є спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав – Мін’юст. Адміністратором Державного реєстру прав є державне підприємство, що належить до сфери управління Міністерства юстиції України.
Отже, процедура реєстрації суттєво не зміниться, натомість повноваження щодо її здійснення перейдуть від одних органів до іншого. Чи варто передавати дані з одних реєстрів до іншого, що не виключатиме помилок, перекваліфіковувати фахівців, витрачати кошти державного і місцевих бюджетів на таку реформу, покаже час. Проте, незважаючи на можливі труднощі, концентрація функцій реєстрації в одному органі є позитивною зміною в системі державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Лишається сподіватися, що концепція нової редакції Закону дійсно спростить відповідну процедуру, а головне, повністю здійснюватиметься Мін’юстом, що дозволить громадянам не звертатись до БТІ або Держкомзему за додатковими документами, від яких залежить державна реєстрація. Надання інформації з Державного реєстру Відповідно до нової редакції Закону інформація про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з Державного реєстру прав надається у формі витягу, інформаційної довідки та виписки. Уповноважений орган зобов’язаний за заявою власника або правоволодільця надати йому у формі виписки інформацію про осіб, які отримали відомості про права та обтяження прав на нерухоме майно, що йому належить. Також нова редакція Закону встановила перелік випадків видачі уповноваженим органом свідоцтв про право власності на нерухоме майно (наприклад, фізичним та юридичним особам – на новозбудовані, реконструйовані об’єкти нерухомого майна, юридичним особам – у разі внесення до статутного капіталу об’єктів нерухомого майна їх засновниками, у разі видалення окремого об’єкта нерухомого майна зі складу об’єкта нерухомого майна, що складається із двох або більше об’єктів, тощо). Однак цей перелік не є вичерпним. На виконання нової редакції Закону Міністерство юстиції України видало наказ «Про впорядкування відносин щодо видачі витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на об’єкти нерухомого майна на спеціальних бланках» № 615/5. Цей наказ запровадив єдиний спеціальний бланк свідоцтва про право власності на об’єкти нерухомого майна, а також спеціальні бланки для видачі витягів про реєстрацію прав власності на нерухоме майно, витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно, які БТІ видаватимуть починаючи з 1 червня 2010 р. Відтепер для вчинення нотаріальних дій щодо об’єктів нерухомого майна в місцевостях, де інвентаризація не проведена (наприклад, у м. Києві), необхідно подавати не довідки-характеристики, а витяги з Реєстру прав власності на нерухоме майно. При цьому довідки-характеристики, видані до 1 червня 2010 р., є дійсними протягом трьох місяців з моменту їх видачі. Наказ також вніс зміни до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5. Наказ № 615/5 набирав чинності 12 квітня 2010 р., крім положень про внесення змін до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Нова редакція Закону набирає чинності з дня її офіційного опублікування – 16 березня 2010 р. При цьому положення стосовно внесення змін до ЦКУ та Закону «Про оренду землі» набирають чинності з 1 січня 2012 р. Так само з 1 січня 2012 р. набирають чинності Прикінцеві та перехідні положення нової редакції Закону, у яких закріплено, що до розмежування земель державної і комунальної власності та державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки державна реєстрація права користування (сервітуту), права постійного користування, договорів оренди, права користування для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), права забудови (суперфіцію) здійснюється без проведення державної реєстрації права власності. Крім того, у Прикінцевих та перехідних положеннях нової редакції Закону закріплено, що до 1 січня 2012 р. державна реєстрація права власності та права користування (сервітуту) на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, права власності на об’єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління нерухомим майном проводяться БТІ, створеними до набрання чинності новою редакцією Закону та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно. Державна реєстрація правочинів, іпотек, відомостей про обтяження нерухомого майна проводиться нотаріусами, реєстраторами юридичної особи, яка належить до сфери управління Міністерства юстиції України. Таким чином, можна зробити висновок, що фактично нова редакція Закону почне діяти 1 січня 2012 р. Складності застосування Відповідно до положень попередньої редакції Закону датою і часом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно були дата і час внесення даних про присвоєння кадастрового номера об’єкту нерухомого майна, інші речові права та правочини. Зараз відповідно до нової редакції Закону датою і часом державної реєстрації прав та їх обтяжень вважаються дата і час реєстрації відповідної заяви в органі державної реєстрації прав (ч. 11 ст. 15 нової редакції Закону).
Водночас ч. 3 ст. 3 нової редакції Закону встановила, що права на нерухоме майно виникають з моменту їх державної реєстрації (ч. 3 ст. 3 нової редакції Закону). На підставі наведених положень можна зробити висновок: оскільки момент державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і момент державної реєстрації заяви співпадають, права на нерухоме майно виникають з моменту реєстрації заяви уповноваженим органом. Проте ч. 1 ст. 15 нової редакції Закону спростовує це твердження, оскільки реєстрація заяви і прийняття рішення про реєстрацію прав є окремими стадіями процедури реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. До того ж прийняттю рішення передує встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень. Крім того, ототожнення моменту реєстрації заяви уповноваженим органом із моментом виникнення права на нерухоме майно може спричинити ситуацію, коли після реєстрації заяви особа вважатиме, що в неї виникло речове право на нерухоме майно, яким вона може розпорядитися, а після розгляду заяви уповноваженим органом буде прийняте рішення про відмову в реєстрації цього речового права.
У ч. 6 ст. 3 нової редакції Закону закріплено, що «будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) укладаються, якщо право власності на таке майно зареєстроване згідно з вимогами цього Закону». Тобто мається на увазі Закон в цілому, у тому числі і викладений у попередній редакції, що діяла до набрання чинності новою. При цьому однозначно виключити тлумачення цієї норми, яке ставить під сумнів можливість укладення правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке зареєстроване до набрання чинності новою редакцією Закону, не можна. Таким чином, доцільно внести зміни до нової редакції Закону, закріпивши можливість укладення правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке зареєстроване відповідно до вимог Закону, що діяв до набрання чинності його новою редакцією.
Отже, сподіватимемося на внесення відповідних змін або на відповідні роз’яснення з боку Міністерства юстиції України щодо зазначених правових суперечностей. До того ж у нової редакції Закону можуть бути й інші недоліки, виявити які допоможе час.
Продається земельна ділянка в с. Іваниківка, 12 сот (34х40) під б/д,
світло, газ поруч (до 100 м), на ділянці завезено 15 тис. цегли, 10 машин шутру,
Ціна 12 000 у.о.
Продається 4-х кімнатна квартира (двохрівнева)
по вул. Хіміків, 6,7/7 ц, Заг.площа 140 кв.м.
Новобудова (2 роки здачі будинку), 2 санвузли
Зроблений євроремонт, і/о, підігрів підлоги в кухні, коридорі
та ванній кімнаті. Крім того в площу не включену
2 кладовки кожна з яких по 5 кв.м.
Ціна 900 000 грн., можливий торг
Продається ділянка 25 сот смт. Отинія, (близьке залізничне сполучення). На території є будинок придатний для проживання
(потребує незначного ремонту) або під забудову. Ціна: 18 700 у. о. Торг
Продається земельна ділянка, Угринів, ("Панська дорога"), Калуська траса, 1 поворот на Угринів
20 сот., під забудову, всі комунікації, світло, газ поруч, каналізація (септик), заїзд, обжитий район
Ділянка прямокутної форми. Ціна 2300 у.о./сот.
Котедж, недобудова, 1,5 пов. (коробка не накрита), піноблоки, 100 кв.м. + гараж,
8 сот. землі (під забудову). В мальовничому місці з видом на Говерлу та Петрос,
поруч дорога на Буковель. Ціна 130 000 у.о.
Продається земельна ділянка в Карпатах, с. Кривопілля (присілок "Буков'ян" за Ворохтою) Площа - 0,2050 га Державний акт для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.
Ділянка знаходиться в мальовничому куточку Карпат. Поблизу ліс. Поряд Карпатський національний природний парк.
Наявний підїзд грунтовою дорогою.
Біля самої ділянки внизу та 50 м. нижче вода - джерело.
230 м. вниз - гірський потічок.
130 м. вниз - лінія електромережі.
Мобільний зв'язок.
Відстань до центральної дороги: 3 км.
Трохи далі ділянки можна побачи ти засніжену гору Говерлу.
Планується будівництво канатної дороги.
Чудове місце для тих, хто втомився від міської метушні і хоче побути на природі, подихати чистим гірським повітрям.
Ціна: 1000 у.о./сот. (торг) або обмін на 1-к. квартиру в будь-якій частині м. Івано-Франківська з доплатою
Чимало проблем в юридичній практиці виникає внаслідок складності та нечіткості українського законодавства, а також через відсутність системного підходу до розробки та прийняття законодавчих актів. Зміст їхніх положень можна інтерпретувати по-різному, а це сприяє недосконалості правозастосовної практики. Теоретичний та практичний інтерес становить реалізація положень чинного законодавства, що стосуються визначення належної форми укладення певних видів договорів. Проблема застосування субінституту форми договору може виникати в разі визначення належної форми укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна. Так, під попереднім договором у контексті ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України розуміється договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. В абзаці 3 ч. 1 ст. 635 ЦКУ передбачено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі.
Стаття 657 ЦКУ, яка має назву "Форма окремих видів договорів купівлі-продажу", говорить, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Зазначені правові норми спричиняють низку запитань: які форми договорів передбачає українське законодавство? чи охоплює поняття "форма договору" такі дії, як нотаріальне посвідчення (нотаріальна форма договору) та державна реєстрація договору? чи є ці дії обов’язковими для попереднього договору, так само як і для основного договору?
Але питання про належну форму договору може виникнути не тільки у зв’язку з укладенням попереднього договору. Не менш проблемними є форма правочину щодо заміни кредитора або боржника в зобов’язанні (ст. 513 та 521 ЦКУ відповідно), форма зміни або розірвання договору (ст. 654 ЦКУ) тощо.
Форма договору: якою їй бути?
У теорії цивільного права під формою договору розуміють спосіб зовнішнього волевиявлення осіб щодо укладення певного договору. Найпоширенішими формами укладення договорів є: усна, письмова, письмова з нотаріальним посвідченням (нотаріальна), шляхом мовчання, конклюдентними діями тощо.
Виходячи з того, що кожний договір є правочином, але не кожний правочин є договором, згідно зі ст. 205 ЦКУ правочин залежно від способу волевиявлення може вчинятися усно або в письмовій формі. Як виняток у випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням (ч. 3 ст. 205 ЦКУ; див. наприклад, ст. 764 ЦКУ).
Водночас положення, що стосуються нотаріального посвідчення правочину та його державної реєстрації, передбачені в ст. 209 та 210 ЦКУ. У зв’язку з цим можна говорити, що законодавець передбачив можливість вчинення правочинів і, зокрема, договорів лише в усній та письмовій формах, не відносячи до складової письмової форми нотаріальне посвідчення і тим самим спростовуючи існування нотаріальної форми правочинів (договорів). Хоча в ст. 42 Цивільного кодексу УРСР було прямо передбачено, що угоди можуть укладатись усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
До речі, цей підхід зберігся і в цивільному законодавстві Російської Федерації. Так, у ч. 1 ст. 158 Цивільного кодексу РФ зазначено, що угоди вчиняються усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній). Подібну норму містить і ч. 1 ст. 151 Цивільного кодексу Республіки Казахстан.
Підставами для дискусій щодо існування в Україні нотаріальної форми договору є окремі норми цивільного законодавства. Так, згідно з ч. 4 ст. 639 сторони можуть домовитися про нотаріальне посвідчення договору, навіть якщо закон не вимагає такого посвідчення. Це може означати, що нотаріальне посвідчення є складовою форми договору.
Вимогу про обов’язкове нотаріальне посвідчення та/або державну реєстрацію окремих видів договорів містять і статті ЦКУ, у назві яких є слово "форма". Так, згідно з ч. 2 ст. 1031 "Форма договору управління майном" договір управління нерухомим майном підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації (див. також ч. 2 ст. 732, ч. 2 ст. 745, ч. 2 ст. 719, ч. 4 ст. 828 ЦКУ). У зв’язку із цим звертає на себе увагу і Закон України "Про нотаріат" від 02.09.1993 р. № 3425-XII, у ч. 1 ст. 54 якого вживається термін "нотаріальна форма".
Таким чином, законодавство не дає ствердної відповіді на питання, у якій формі необхідно укладати попередній договір нерухомого майна, а тому за бажання можна знайти аргументи на користь як однієї, так і іншої позиції.
Судова практика
Судова практика щодо форми укладення попередніх договорів купівлі-продажу нерухомого майна схиляється до необхідності їх нотаріального посвідчення. Так, у Рішенні Верховного Суду України від 26.11.2008 р. зазначено: "Договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності до вимог ст. 657 ЦКУ має бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно, і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений". Аналогічну позицію містять Рішення ВСУ від 06.02.2008 р., ухвала ВСУ від 04.04.2007 р. і постанова Вищого господарського суду України від 03.04.2007 р. № 6/623.
Зазначена судова практика дає підстави вважати, що судові органи поняттям "форма договору" опосередковують вимогу про нотаріальне посвідчення як її складову, отже, можна говорити про наявність нотаріальної форми договору.
Водночас постанова ВГСУ від 07.12.2006 р. № 24/258 містить цікаві висновки: "Стаття 205 ЦКУ визначає форму правочину. Правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (ст. 209 ЦКУ). Отже, нотаріальне посвідчення правочину не є його формою, встановленою законом". А в постанові ВГСУ від 03.04.2008 р. № 47/668-06 сказано: "Норми ЦКУ не передбачають нотаріальної форми правочину".
Згадані постанови ВГСУ стосуються певних обставин справ, які мають свої особливості, проте висновок Суду про відсутність у нормах ЦКУ нотаріальної форми правочину (договору) є досить прогресивним.
Державна реєстрація договору та її юридичні наслідки
Значення нотаріального посвідчення та державної реєстрації основного договору купівлі-продажу нерухомого майна полягає в тому, що саме з моменту державної реєстрації цього договору він є укладеним (ч. 3 ст. 640 ЦКУ), а в набувача з моменту такої реєстрації виникає право власності за цим договором (ч. 4 ст. 334 ЦКУ). Тому якщо дотримуватись тієї позиції, що попередній договір купівлі-продажу нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню, він підлягає і державній реєстрації в порядку, передбаченому постановою Кабінету міністрів України "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів" від 26.05.2004 р. № 671 (далі - Постанова КМУ).
У періодиці висловлюються скептичні думки щодо такої реєстрації. Один із основних аргументів звучить так: не можна зареєструвати договір, за яким права і обов’язки сторін стосовно нерухомого об’єкта ще не виникли. Але оскільки попередній договір є окремою підставою виникнення зобов’язальних відносин зі своїми істотним умовами (зобов’язання укласти в майбутньому основний договір), питання про його державну реєстрацію слід пов’язувати не з виникненням права власності на нерухомість, а з моментом набрання ним чинності (ч. 2 ст. 631 ЦКУ) та укладення (ч. 3 ст. 640 ЦКУ). Отже, є всі підстави для реєстрації такого договору. Ця позиція підкріплюється тим, що ч. 5 Постанови КМУ не містить вичерпного переліку правочинів, які підлягають реєстрації, а в ч. 6. зазначено, що державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.
ВСУ у листі від 29.10.2008 р. № 19-3767/0/8-08 9 ЩО ЦЕ? зазначив, що при розгляді справ про визнання дійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок або відповідних попередніх договорів необхідно керуватися нормами ст. 210, 635 і 657 ЦКУ та враховувати, що правочин, який підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Замість висновків
Сьогодні особи, які планують укласти попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, стають заручниками недосконалості чинного законодавства та далеко не однакового його застосування судовими органами.
Тому, щоб попередній договір був дійсним і ваші сподівання справдилися, краще все-таки звернутися до нотаріуса, який здійснить нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію. Адже доводити в судовому процесі теоретичні основи договірного права буде ой як нелегко.
Садові товариства, які містяться за рахунок внесків громадян - членів цих суспільств (незалежно від наявності у членів пільг, встановлених законодавством), є платниками земельного податку на загальних підставах. Розраховується земельний податок такими товариствами самостійно, виходячи з усієї площі земельної ділянки, включаючи землі загального користування у відсотках від грошової оцінки певного виду сільськогосподарських угідь і з урахуванням індексації грошової оцінки земель. Виключенням є землі, які передаються у власність окремо кожному членові суспільства сільськими, селищними, міськими районними радами в межах норм, - не більше 0,12 гектара на одного члена суспільства для садівництва. При цьому право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою упевняються державними актами. Не стягується плата за земельні ділянки з інвалідів I і II груп, громадян, виховуючих трьох і більше дітей, і громадян, члени сімей яких проходять термінову військову службу, пенсіонерів, а також інших осіб що користуються пільгами згідно із Законом України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту", громадян, яким в установленому порядку видано посвідчення про те, що вони постраждали в результаті Чорнобильської катастрофи. Отже, якщо громадяни мають держакт на земельну ділянку для ведення садівництва і одну з вказаних пільг, то такі громадяни звільняються від сплати земельного податку. За землі загального користування податок з таких пільговиків стягується.
Продаються ділянки в с. Угринів 9,5 сот. садового призначення (можливість переводу під б/д) Ціна 40 000 грн.,
10,8 сот. садового призначення (можливість переводу під б/д) Ціна 1 000 у.о./сот
Верховна Рада заборонила фінансовим установам, які виступають управителями фондів фінансування будівництва житла, залучати кошти для інвестування будівництва об'єкту до того, як забудовник отримає у встановленому порядку дозвіл на будівництво.
За прийняття в цілому законопроекту №2464 проголосували 288 депутатів за мінімально необхідних 226.
Крім того, згідно з ухваленим законопроектом "Про внесення змін до деяких законів про удосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла", суб'єктом інвестиційної діяльності разом з громадянами і юрособами як України, так і іноземних держав, визначаються недержавні пенсійні фонди, страхові компанії і фінустанови, що здійснюють інвестиційну діяльність згідно із законодавством.
Депутати також встановили, що інвестування однієї квартири в об'єкті будівництва декількома інвесторами можливо лише за умови укладення договору, в якому прописана частина кожного інвестора і порядок внесення ним відповідних інвестиції.
На думку авторів законопроекту, новий закон сприятиме забезпеченню захисту прав споживачів-інвесторів будівництва житла, забороні нечесної підприємницької практики при укладенні договорів з фізособами, а також стабілізації ситуації на первинному ринку житла.
Документ також визначає, що інвестори - це суб'єкти інвестиційної діяльності, що приймають рішення про вкладення власних і позикових майнових і інтелектуальних цінностей в об'єкти інвестування.
Як повідомляло агентство, у вересні 2009 року уряд заявив про намір удосконалити порядок фінансування будівництва житла, доручивши міністерствам і підлеглим їм структурам розробити і надати відповідні законопроекти і проекти постанов.
Одним із доручень уряду було розробити законопроект, направлений на врегулювання надання органам виконавчої влади повноважень із затвердження типових договорів, які регулюють відносини у сфері фінансування будівництва житлових об'єктів.
