Продається 3-х кімнатна квартира в центрі Івано-Франківська 2/3 ц, австрійський люкс 1908 року побудови, заг.площа 96,4 кв.м. Кімнати 15,5; 26,5; 22,5 кв.м., кухня - 10,5, 2 прихожі - 5,4 та 5,2 кв.м., лоджія - 5,6 кв.м., санвузол 5,6 кв.м., балкон - 10,5 кв.м., 2 окремі входи, висота 3,7 м, можливо використовувати під офіс Житловий стан, підлога паркетна, одвірки зверху декоровані різьбою, столярка у гарному стані, пічне опалення. Є підвал 12 кв/м. У дворі є місце для автомобіля, поруч парк, озеро. Ціна 75 000 у.о. торг
Земельна ділянка 30 сотих приватизована у с. Дем'янів Галицького р-ну, Івано-Франківська обл.
Ділянка знаходиться на трасі Львів-Івано-Франківськ - 3 км від м. Бурштина (зі сторони Івано-Франківська), 800м від залізничної станції «Бурштин», 700 м від АЗС, 200м від озера.
На ділянці є: стара хата (дерево/глина) 6х12м,
Господарський блок (цегла+опалення+2 гаражі і майстерня) 5х20м,
погріб (бетон) 1,5х2м, теплиця (мет/скло) 5х5м, колодязь (вода джерельна збагачена сріблом проводили хімічний аналіз в лабораторії металів на ТЕС), комунікації - газопровід, теплопровід, водопровід - холодна та гаряча вода, каналізація, електрика - 3 фази, телефон.
сад (фруктові дерева, горіхи), ґрунт - чорнозем
Продаж чотирьохкімнатної квартири в Івано-Франківську по вул. Чорновола (городок) 5/5, п, площа 61 м кв, косметичний ремонт, шатровий дах Ціна 34 000 у.о.
3-х кімнатна квартира в центрі Івано-Франківська по вул. Чорновола. 3/3 цегляний, площа 91,5/51,8/21,4 Висота приміщень 3,60 м,є/р,і/о,м/п вікна,столярка з мудрини, дубовий паркет,нові електропроводка,сантехніка та каналізація; підігрів підлоги ванна, туалет та кухня;2 балкони 1,1м.кв./3,5м.кв.; сигналізація, броньовані двері,гардеробна;частково меблі, велике горище,на яке виведено газ,воду та освітлення; внутрішній двір закритого типу. Ціна 98 000 у.о.
Продаються комерційні (торгові) приміщення в Івано-Франківську по вул. Сорохтея (р-н Хлібокомбінату) Загальна площа приміщень 220 кв.м. 3 приміщення з окремими входами, 1 та 2 поверхи, окрема будівля Зроблені ремонти, опалення, всі необхідні комунікації. Ціна договірна
Здаються в оренду офіси в центральній частині Івано-Франківська, вул. Незалежності 27 кв.м., євроремонт, меблі - 7 у.о./кв.м. (можлива суборенда), ціна суборенди 500 грн. 17 кв.м., євроремонт - 6 у.о./кв.м.
Продається 2 к.кв. в новобудові Івано-Франківськ вул. Стуса (біля Арсену) 4/9, зданий будинок (люди вже живуть), заг.площа 86 кв.м., сирець, котел, сучасне планування, квадратний хол, велика кухня та санвузл Ціна 42 000 у.о. можл.торг
Продаються земельні ділянки в Крихівцях (права сторона) 9,07 та 10,2 сот під житлову забудову, комунікації, газ, світло поруч, поряд житлові будинки Ціна 2000 у.о./сот.
Правовідносинам найму житла присвячена окрема глава 59 "Найм (оренда) житла" Цивільного кодексу. Відповідно до ст. 810 ЦК, згідно з угодою найму (оренда) житла одна сторона - власник передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання в нім на певний термін за плату. Цей договір є двостороннім, оскільки породжує права і обов'язки як для орендаря, так і для орендодавця. Причому він може бути реальним (ув'язненим за фактом передачі ключів від квартири) і консенсусним (з моменту підписання договору). Крім того, договір є відшкодувальним, оскільки рідко передбачає безкоштовність проживання і безкорисливість з боку орендодавця. Розмір орендної плати в цьому договорі обов'язково має бути зафіксований, і в односторонньому порядку змінений він бути не може. Чітко має бути передбачений і порядок внесення орендної плати, оскільки на практиці застосовується як передоплата (і найчастіше трапляється саме так), так і післяплата за фактично прожитий час. Орендна плата зазвичай встановлюється за один місяць.
При передачі страхової суми будьте уважні
Досить часто орендодавці люблять ще "зняти" з нещасного орендаря так звану страхову суму. Під цим платежем розуміється або плата за останній місяць, або сума у рамках якої буде здійснено відшкодування за можливу шкоду, нанесену майну орендодавця з вини орендаря. Порядок використання і повернення цієї суми краще також передбачити в договорі.
Зокрема, внісши пункт приблизно наступного змісту :
1. Страхова сума у розмірі місячної орендної плати (сума прописом) є платою за останній місяць проживання - вказати місяць і рік, якщо договір терміновий, або (якщо договір безстроковий) уточнити: "за умови що сторони домовилися про розірвання договору за 30 днів".
2. У разі псування майна орендодавця з вини орендаря страхова сума повністю або частково, в розмірі, пропорційному розміру завданого прямого дійсного збитку не повертається орендодавцем орендареві.
3. За домовленістю сторін страхова сума може бути повернена орендареві у момент розірвання договору за умови внесення орендарем орендної плати за останній місяць. Якщо термін не вказаний, договір укладається на 5 років
До речі, на окрему увагу заслуговує положення про термін найму. Зазвичай договір оренди є терміновим. Якщо термін в договорі не вказаний, згідно ст. 821 ЦК він вважається укладеним на 5 років. Якщо договір укладений на строк до одного року, він вважається короткостроковим, і на нього не поширюються положення ст.ст. 816, 818, 822-824 Цивільного кодексу.
Зокрема, на короткостроковий договір не поширюється норма про переважне право наймача на укладення договору на новий термін. В принципі, закон визнає таке проте для цього не пізніше чим за три місяці до закінчення терміну діючого договору наймач зобов'язаний запропонувати орендодавцеві укласти договір на тих же або інших умовах. Те ж повинен зробити і наймодатель - за три місяці попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення внайми в течію не менше одного року. Якщо ж наймодатель цього зробить, а наймач захоче продовжувати винаймати його квартиру, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той же термін. Ну, а якщо наймодатель просто обдурить наймача, сказавши, що не збирається здавати житло впродовж року а сам візьме та здасть комусь, наймач має право вимагати визнання недійсним договору, ув'язненого наймодателем з іншою особою, і (чи) відшкодування збитків, заподіяних відмовою відновити з ним договір.
Форма договору : до нотаріуса йти не обов'язково Згідно ст. 811 ЦК, договір найму житла укладається в простій письмовій формі. Але не варто забувати, що, згідно ст. 220 ЦК, угода, укладена у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню у випадках встановлених законом. До 1 січня 2011 р., якщо хтось не знає, договір оренди житла підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню згідно пп. 9.1.4 ЗУ "Про податок з прибутків фізичних осіб".
Тепер же аналіз положень пп. 170.1.5 Податкового кодексу дає основу зробити висновок, що є два варіанти: або проста письмова форма, або нотаріальне посвідчення. У першому випадку відповідальність за сплату прибуткового податку, якщо орендодавець - фізична особа що не є суб'єктом підприємницької діяльності, лежить на самому орендодавцеві. У другому його податковим агентом являється нотаріус, який, згідно пп. "б" пп. 170.1.5, повинен направити відповідне повідомлення в органи податкової служби за податковою адресою платника податків (орендодавця) в день посвідчення договору оренди.
Права і обов'язки Предметом договору найму житла є житло: квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Воно має бути пристосоване для постійного проживання в нім, тобто бути облаштованим по відношенню до умов цього населеного пункту відповідати санітарним і технічним вимогам. Такі вимоги іншого нормативного акту, найму житла, що детальніше регулює питання, - Житлового кодексу.
Орендодавцеві необхідно брати до уваги права і обов'язки наймача. В першу чергу, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в нім, забезпечувати збереження житла, підтримувати його в належному стані а також своєчасно вносити плату за користування ім. При цьому наймач не має права проводити переобладнання і реконструкцію житла без згоди наймодателя.
Розірвання договору найму житла Згідно ст. 825 ЦК, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, попередивши про це наймодателя письмово за три місяці. Якщо наймач звільнив житло без попередження, наймодатель має право вимагати від нього плату за користування житлом за ці три місяці, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких же умовах з іншою особою.
Але в даному випадку йдеться тільки про довгострокову оренду - в термінових договорах зазвичай передбачений обов'язок попереджати про дострокове розірвання договори за місяць. Для цього і існує так звана страхова сума. І якщо наймач просто з'їжджає без попередження, орендодавець залишає цю суму собі, маючи можливість шукати нових квартирантів впродовж місяця.
Відмовитися від договору найму у будь-який час наймач має право, якщо житло стало непридатним для постійного проживання в нім. Крім того, договір найму може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодателя у випадку: 1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений триваліший термін, а при короткостроковому наймі (тобто до року) - більше двох разів; 2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий термін не більше за один рік для відновлення стану житла. Якщо впродовж терміну, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд на підставі повторного позову наймодателя виносить ухвалу про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.
Особливі умови розірвання передбачені ЦК відносно найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) - такий договір може бути розірваний на вимогу наймодателя у разі потреби використання житла для проживання його самого і членів його сім'ї. Проте в цьому випадку власник квартири повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше, ніж за два місяці.
Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права і інтереси сусідів, наймодатель може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо порушення тривають і після попередження, наймодатель також має право вимагати дострокового розірвання договору.
Продаються приміщення в торговому-офісному центрі Івано-Франківськ, вул. Незалежності в районі готелю Надія, цоколь, висота повноцінна, євроремонт, автономне опалення 23 та 12,9 кв.м. Ціна по 1 200 у.о./кв.м.
Продається земельна ділянка в Карпатах 14 сот., с. Татарів (Піги) недалеко від курорту Буковель, гарне місце, ідеальний варіант для побудови котеджу. Ціна 30 000 у.о., тел.(050)243-77-52
Продається металевий ангар в доброму стані. Стінки та дах з подвійної оцинкованої бляхи утеплені мінватою. Площа 724 м.кв.(39х18,5). Ціна по домовленості.
На тлі підвищення комунальних тарифів і заяв про низьку якість роботи жеків, нові договори на надання комунальних послуг залишаються темою для дискусій.
Надання комунальних послуг Жеком повинне здійснюватися на підставі договору. Типовий договір з основними положеннями був затверджений постановою КМУ від 20.05.2009 N529. На його основі окремі Жеки розробляють договори які передбачають надання послуг за змістом будинків та будівель і прибудинкової території.
Але в типовому договорі передбачаються лише основні положення. Тому на ЖЕК покладається обов'язок самостійно надати договір, що містить окрім основних, додаткові положення. Вони повинні повною мірою врегулювати права і обов'язки сторін за договором.
Перш ніж підписувати договір на надання комунальних послуг, необхідно уважно вивчити зміст. Положення договору можуть суперечити чинному законодавству і порушувати гарантовані права громадян. Деякі викладені в договорі положення суперечать, в першу чергу, основному закону. Так право виконавця на несанкціонований доступ в квартиру прямо суперечить гарантованому праву громадян на недоторканість житла (ст. 30 Конституцій України). Пунктом 12 типового договору передбачено, що ЖЕК має право доступу, зокрема несанкціонованого, в квартиру для ліквідації аварії, усунення неполадок проведення технічного і профілактичного огляду.
Передбачаючи таке положення в договорі необхідно вказувати точний перелік випадків, в яких можуть здійснюватися подібні дії, порядок їх здійснення, компенсація збитків при їх здійсненні.
Детальніша процедура несанкціонованого доступу в квартиру аварійно-ремонтної бригади визначена статтею 17 Закону України "Про житлово-комунальні послуги". "Таким чином можливість несанкціонованого доступу - проблема законодавства, а договір лише цитує його положення.
Щодо положення договору відносно обов'язку споживача проводити ремонт технічного устаткування і усунення неполадок за свій рахунок, а також право виконавця вимагати дотримуватися правил за змістом житлових будинків і прибудинкової території, експлуатації житлових і нежитлових приміщень в житлових будинках. Виходячи з цього такі вимоги знімають з Жеку обов'язки, за які користувач, у свою чергу зобов'язується платити.
Як обов'язкову умову в такому договорі повинні вказуватися повний перелік усіх послуг, що надаються Жеком, і їх вартість, порядок перерахунків розміру плати, тарифи, ремонтні та профілактичні роботи. Не окремим випадком буває надання неналежно, зниження якості або несвоєчасне надання послуг Жеком, що є основою для перерахунку вартості комунальних послуг або їх компенсації.
Підстави і порядок здійснення таких перерахунків, порядок зміни об'ємів і визначення якості послуг так само доречно передбачити в договорі.
Крім того у договорі обов'язково має бути прописаний детальний порядок вирішення суперечок і відповідальність сторін.
В загальному мешканець може відмовитися від укладення договору з Жеком, проте це може тільки ускладнити ситуацію.
Незалежно від договорів, що укладаються послуги за змістом будинку і прибудинкової території надаватимуться. Проте відсутність договору позбавляє можливості захистити свої права у разі неякісно наданих послуг. Тому, отримавши проект договору потрібно підписати його з одночасним складанням і підписанням протоколу розбіжності, в якій була б відбита відмова від дії деяких з пунктів договору.
ЖЕК не може зобов'язати користувача підписати наданий їм варіант договору. Згідно ст. 638 Цивільного кодексу України, договір вважається укладеним, коли сторони в належній формі досягли згоди за усіма істотними умовами договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови визначені законом як істотні або необхідні для цього виду договору, а так само все ті умови, відносно яких за заявою хоч би однієї із сторін має бути досягнута угода.
У разі, якщо споживач не згоден з умовами запропонованого договору, необхідно, відповідно до ст. 646 Цивільного кодексу України, направити відповідь про згоду укласти договір на інших, чим були запропоновані, умовах що є відмовою від отриманої пропозиції і одночасно пропозицією стороні, яка зробила попередню пропозицію.
У випадку, якщо не досягнута згода по усіх положеннях договору, і, у свою чергу, ЖЕК відмовляється приймати які-небудь запропоновані умови статей 649 Цивільного кодексу України передбачено право користувача звернутися до суду.
Як вже було відмічено, Порядок легалізації самозабудови встановлює процедуру прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом індивідуальних (садових) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд прибудов до них, громадських будинків І і ІІ категорій складності (далі - об'єкти), побудованих до 31.12.2009 без дозволу на виконання будівельних робіт, заяви про прийняття в експлуатацію яких подано до 31.12.2012. Крім того Порядок визначає механізм проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій і інженерних мереж.
Нагадаємо, що громадські будинки, що відносяться до І і ІІ категоріям складності, визначаються згідно з будівельними нормами (ДБН), держстандартами і правилами (п. 1.2 Порядку). Відповідно до додатка "П" до ДБН А.2.2-3-2004 "Склад, порядок розробки узгодження і затвердження проектної документації для будівництва", до І категорії складності віднесені господарські і допоміжні будівлі при житлових будинках, садові (літні) будиночки, а до ІІ - 1-3-поверхові садові житлові будинки 1-3-поверхові будинки блокового типу з квартирами в різних рівнях і будинку котеджного типу для індивідуальних забудовників.
Необхідно відмітити, що легалізація самозабудови, згідно п. 9 Завершальних положень ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" здійснюється безкоштовно інспекціями Державного архітектурно-будівельного контролю за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій і інженерних споруджень об'єктів за наявності документу, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, упродовж 30 днів з моменту подачі заяви.
Само по собі введення самозабудови в експлуатацію є безкоштовним. Проте за проведення технічного обстеження заплатити все ж доведеться, адже його треба замовляти самостійно у суб'єктів господарювання, що спеціалізуються на цьому виді діяльності. Слід зазначити, що ціни на технічне обстеження самозабудови в різних регіонах відрізняються.
Без штрафу не обійтися
Відмітимо також, що у будь-якому випадку при введенні в експлуатацію самозабудови доведеться заплатити штраф. Правда, порівняно невеликий - ч. 3 ст. 96 КоАП за виконання будівельних робіт без дозволу або проекту передбачений штраф в розмірі від 10 до 50 НМДГ, тобто. від 170 до 850 грн.
Крім того, необхідно звернути увагу, що введення в експлуатацію об'єкту ще не означає отримання права власності на нього. Адже таке право підлягає держреєстрації (ст. 182 ЦК), а згідно ч. 9 ст. 39 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" основою для оформлення права власності на об'єкт нерухомості є зареєстрована декларація про готовність його до експлуатації. Таким чином після реєстрації декларації необхідно пройти процедуру держреєстрації права власності на узаконену самозабудову.
Як бачимо, процедура легалізації самозабудови згідно з чинними нормативно-правовими документами набагато простіша, ніж та, що застосовувалася раніше. Більше того, введення в експлуатацію незаконно побудованих об'єктів здійснюється безкоштовно. По суті, можна говорити що держава оголосила амністію для осіб, що незаконно побудували нерухомість, і надало їм можливість легалізувати самозабудову за спрощеною схемою без судового розгляду.
Правовий лікнеп
Які документи і куди слід подавати
1. Звіт про технічне обстеження. Техогляд проводиться виконавцем - суб'єктом господарювання. Він включає підготовку, попереднє обстеження (огляд, фотографування об'єкту визначення його категорії складності) і детальне обстеження (визначення параметрів, характеристик матеріалів, конструкцій, вирішення питання про необхідність лабораторних досліджень). За результатами проведеного обстеження складається звіт (не менше 2 екземплярів - один для замовника, а другою залишається у виконавця). 2. Заява в ДАБК. Після техогляду можна приступати до оформлення прийняття об'єкту в експлуатацію. Для цього необхідно особисто подати (чи відіслати рекомендованим листом) до інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю по місцю знаходження об'єкту наступний пакет документів : 1) заява про прийняття об'єкту в експлуатацію (ця заява також має бути підписана співвласником землі, якщо такий є); 2) два екземпляри заповненої декларації про готовність об'єкту до експлуатації; 3) звіт про проведення технічного обстеження; 4) копію документів, що встановлюють право, на землю, на якій розташований об'єкт, і копію техпаспорта з БТІ. Ці копії мають бути належним чином завірені. Відповідальність за достовірність відомостей, що містяться в поданих документах, несе замовник (заявник). При цьому ці декларації про готовність об'єкту до експлуатації повинні узгоджуватися з іншими документами. Якщо декларація оформлена з порушенням вимог встановлених Порядком, це є основою для її повернення заявникові. Причому повернення декларації на інших підставах не допускається, а про причини повернення заявник має бути повідомлений. Після усунення недоліків декларації що послужили основою для її повернення, заявник може знову подати документи до відповідної інспекції. 3. Декларація ДАБК. Інспекція ДАБК повинна розглянути документи впродовж 30 днів з моменту їх подачі і прийняти рішення про реєстрацію декларації або її повернення. Датою прийняття об'єкту в експлуатацію є дата реєстрації декларації про готовність об'єкту до експлуатації. Після проведення реєстрації один екземпляр декларації повертається замовникові, а другою залишається в Інспекції. Зареєстрована декларація є основою для укладення договорів на постачання на об'єкт житлово-комунальних послуг (газу, води, електроенергії) а за наявності документів, що встановлюють право, на об'єкт, що вводиться в експлуатацію, - основою для внесення змін до техпаспорта цього об'єкту, виготовленого у БТІ.
Треба звернути увагу що замовник зобов'язаний впродовж 7 календарних днів з дня прийняття об'єкту в експлуатацію надати копію декларації в місцевий орган виконавчої влади або місцевого самоврядування для подачі цими органами інформації про об'єкт в органи статистики.
Що стосується держреєстрації права власності на узаконену самозабудову, то тут правила встановлюють місцеві органи самоврядування. Але загальна процедура така: спочатку подається заява у виконком, потім свою ухвалу виносить Архітектурна комісія усе це фіксується у відповідному рішенні виконкому, яке і подається у БТІ.
Проблема узаконення самовільно зведених будівель, будов і споруд в нашій країні як і раніше гостра. Причин її виникнення дві: по-перше, у нас чомусь прийнято вважати, що на власній землі можна будувати що завгодно і як завгодно, а по-друге сама процедура офіційного оформлення дозволів на будівництво досить складна і тривала. У результаті виходить, що легалізацією самовільно побудованих будівель люди починають займатися коли треба здійснити які-небудь юридично значимі дії з ними (продати, подарувати, заповісти).
П. 9 Завершальних положень ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" (діє з 12 березня 2011 р.) введення в експлуатацію незаконно побудованих індивідуальних житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських будівель і споруд, прибудов до них громадських будинків І і ІІ категорій складності продовжено до кінця 2012 р. У виконання цієї норми наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва і житлово-комунального господарства України від 24.06.2011 №91 затверджений Порядок прийняття в експлуатацію вказаних об'єктів (далі - Порядок легалізації самозабудови) В той же час на підставі постанови КМУ від 23 травня 2011 р. №553 втратив силу раніше діючий Тимчасовий порядок прийому в експлуатацію завершених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних і садових будинків з господарськими спорудами і будовами побудованих без дозволу на виконання будівельних робіт.
Аналізу нового Порядку легалізації незаконного будівництва і присвячена ця стаття. Проте спершу визначимося з тим, що ж треба вважати самобудовою. Згідно ст. 376 ЦК, під таким розуміють зведення житлового будинку, завдання, споруди іншого нерухомого майна за наявності однієї з наступних умов : 1) земельну ділянку не відведено для цієї мети; 2) відсутній дозвіл на забудову; 3) відсутній затверджений проект; 4) при будівництві були допущені істотні порушення будівельних норм.
Чи можна обійтися без суду?
Відразу ж визначимося, що особа, що здійснила або здійснює самовільне будівництво, не отримує права власності на такий об'єкт (ч. 2 ст. 376 ЦК). Воно може бути визнане за рішенням суду за умови надання в установленому порядку земельної ділянки під вже побудоване нерухоме майно, якщо це не порушує прав третіх осіб (ч. 3 і 5 ст. 376 ЦК). Іншими словами ЦК передбачає судовий порядок визнання права власності на незаконно побудовану нерухомість, якщо земельна ділянка "заднім числом" таки була надана під будівництво і за умови, що це не зачіпає інтереси третіх осіб. Проте на даний момент можна обійтися і без суду.
Згідно з новим Порядком легалізації самозабудови, є можливість провести легалізацію самовільно зведених об'єктів, минувши суд. Проте земельна ділянка у будь-якому випадку має бути оформлена належним чином.
Крім того, можливі випадки, коли цільове призначення земельної ділянки не дозволяє здійснювати будівництво на нім. Тоді виникає необхідність зміни цільового призначення землі. Ці питання врегульовані Порядком зміни цільового призначення земель громадян, що знаходяться у власності, або юридичних осіб, затвердженою постановою Кабміну від 11.04.2002 №502.
Зокрема, в п. 12 цього Порядку встановлено, що рішення сільської, селищної, місцевої ради або відповідного органу виконавчої влади є основою для оформлення громадянинові або юридичній особі держакту на право власності на земельну ділянку зі зміненим цільовим призначенням.
Якщо ж питання із землею вирішене позитивно або вона спочатку знаходилася у власності (користуванні) особи, що здійснила незаконну забудову, немає ніяких перешкод для застосування процедур, встановлених новим Порядком легалізації самозабудови.
Мрієте скоріше оформити угоду по купівлі квартири? Поспіх ні до чого: щоб не залишитися "у розбитого корита", треба перевірити достовірність документів на квартиру і репутацію продавця.
Зони ризику
Найчастіше продаж зривається з вини власників, які можуть знайти більш грошовитіших покупців, а то і зовсім передумати продавати квартиру. Інша причина - безпосередньо сама квартира і документи на неї. Особливо пильним треба бути якщо майно дісталося господарю у спадок або він продає її за дорученням або по копіях документів. Дуже часто в практиці зустрічаються моменти, коли квартира оформлена у спадок продається, але з часом зявляється ще один спадкоємець і в такому випадку угоди відміняються. Як правило, квартири, отримані у спадок, вважаються ризикованішими. Якщо після купівлі з'явиться ще один спадкоємець, який доведе своє право на частку в квартирі, угода може бути анулювана в судовому порядку. Втім, грамотні юристи знають як боротися з подібною напастю - але за чималі гроші.
Обов'язково треба звертати увагу, чи зареєстровані в квартирі діти. Якщо в ній прописані неповнолітні, вчинити угоду без згоди опікунської ради не можна: нотаріус навіть не має права зареєструвати такий договір купівлі-продажу. Отже не даремно на сайтах по нерухомості вказується, що для продажу тієї або іншої квартири не потрібне рішення опікунської ради (приписка "без опікунського").
Ще потенційні покупці повинні пам'ятати: один з подружжя не має права продавати квартиру без нотаріально завіреної згоди другої половини або без її присутності. Не обійтися без дозволу і у тому випадку, якщо подружжя в розлученні але квартира отримувалася в шлюбі.
Залишитися без квартири внаслідок анулювання угоди договору можна і у тому випадку, якщо там прописана людина, яка перебуває в місцях позбавлення волі або у будинку престарілих. Щоб це з'ясувати, не обов'язково чекати поки власник візьме в довідку про прописаних в квартирі людей (форма №3), можна самостійно навідатися в ЖЕК - співробітники цієї організації вже звикли бачити у себе потенційних покупців і не відмовляються надати інформацію. Зазвичай - за скромну винагороду.
Угода може бути анулювана через суд, якщо продавець раптом виявився психічно нездоровим, наркоманом або алкоголіком. Тому перед укладенням договору завдатку бажано побачитися з продавцем і поспілкуватися. При щонайменших підозрах в адекватності продавця краще відразу відмовитися від укладення угоди. А якщо занадто вже хочеться купити квартиру, а господар підозрілий, доведеться зажадати довідку про його психічний стан. Взагалі до здійснення купівлі варто доручити своєму представникові перевірити репутацію продавця, опитавши, як мінімум, сусідів.
Вимагаємо гарантій
"Самостійно перевірити юридичну "чистоту" квартири і достовірність усіх документів практично неможливо, тому оцінку ризиків все-таки повинні проводити професіонали" - такої думки дотримуються багато юристів. Кращий спосіб узабезпечити себе - укласти договір про співпрацю з агентством по нерухомості. У нім треба детально прописати терміни, права і обов'язки сторін, а також штрафні санкції, які застосовуватимуться до порушників.
А ось без чого точно не обійтися при купівлі квартири, так це без укладення договору завдатку. У договорі прописується, що сторони зобов'язуються до зазначеного терміну укласти угоду купівлі-продажу нерухомості. Підтверджуючи свої наміри, покупець дає завдаток (звичайно це 3-5% вартості житла). Якщо угода зривається з його вини, завдаток залишається у продавця, якщо ж продавець відмовляється від угоди, то він повертає завдаток вже в подвійному розмірі.
Як мінімізувати ризики при купівлі квартири
Продавець бере завдаток, після чого відмовляється продавати квартиру. Договір завдатку оформляти і завіряти його у нотаріуса. Аналізувати психічний стан продавця і адекватність його брокера, ставлячи якомога більше питань (навіщо продає квартиру, наскільки упевнений у своєму рішенні).
Продавець квартири не є одноосібним власником. Отримати особисту або нотаріально завірену згоду на угоду усіх власників квартири і згоди чоловіка.
Діти прописані в квартирі або являються співвласниками. Отримати у продавця згоду комісії з опіки на виписку дітей і продаж квартири.
Проблеми з документами (немає яких-небудь довідок, вони видані дуже давно, сумнівні документи, що встановлюють право, або відсутність оригіналів). Не давати завдаток і не здійснювати угоду до виправлення ситуації. В крайньому випадку - детально прописати відповідні обов'язки продавця в договорі завдатку.
Пропонують вказати в договорі занижену вартість квартири. У договорі купівлі-продажу вказувати реальну вартість в квартири. Інакше при відміні угоди продавець поверне покупцеві лише вказану в договорі суму
У момент підписання договору в квартирі прописані сторонні люди Вказати в договорі завдатку обов'язок продавця виписати сторонніх людей.
Квартира продається за дорученням Перевірити, чи має доручення силу на момент угоди. У ідеалі - добитися присутності власника хоч би у момент угоди.
Продавець - психічно нездоровий, наркоман або алкоголік. Якщо є щонайменші підозри в неадекватності продавця, треба поспілкуватися з сусідами, навести довідки про продавця у відповідних інстанціях. Варто також зажадати від продавця довідку псих- чи наркодиспансера
Вибір квартири повинен визначати раціональні чинники в першу чергу, і емоційні - лише в другу. На що в першу чергу потрібно звертати увагу при виборі нерухомості :
Місце забудови - його не змінити
Якщо планування в квартирі ви в силах змінити, то місце розташування будинку ніколи. Уважно оглянете місцевість, на якій стоїть ваш потенційний будинок. Можливі випадки, коли будинки зводять на "плаваючій" землі, тобто на місці течії підземних вод, поряд з ярами, на схилах з нестійкими породами землі (зсувами). Зміцнення фундаменту в даному випадку нічим не допоможе.
Є випадки забудови кварталів на місці промислових заводів, де досі зберігаються відходи, що містять важкі метали і інші некорисні людському організму речовини, що викликають онкозахворювання. Інші моменти, коли будинок побудований в низовині – слід звернути увагу на підвищену вологість. Тому, вибираючи квартиру, як би вона вам не подобалася, ознайомтеся з усіма підводними каменями будинку, де вона розташована.
З чого побудований будинок
Сучасні будинки часто зводять виключно з монолітних залізо-бетонних конструкцій. Це дозволяє істотно скоротити терміни будівництва і відповідно витратну частину. Але фахівці відмічають, що залізо влітку нагрівається, а взимку охолоджується, значить, ми отримуємо типовий будинок часів 80-х, коли йшла масова забудова з метою надання безкоштовного житла усім громадянам. Кращий матеріал для життя людини - це цегла, яка має високу міцність, є чудовим провідником.
Дізнайтеся більше інформації про забудівника, його репутацію, після цього ви зможете сформувати єдину думку і вже від неї відштовхуватися у своїх оцінках ситуації. Також у вас буде можливість дізнатися про місце будівлі, якості і, головне, дізнатися щодо готовності документів. Надання документів про право власності на житло в течії року після закінчення спорудження будинку - це норма. Якщо ж забудовник затягує до двох і далі років, це вже привід для серйозного занепокоєння. Нерідкі випадки, коли компанія звела десяток будинків, в них живуть люди, але прав власності на свої квартири вони не мають. Тобто фактично і юридично не мають права там жити, продати або розміняти. Для розуміння ризику - будь-якої хвилини усі мешканці дружно можуть виявитися на вулиці.
Коли ви будете абсолютно задоволені усіма вищезгаданими пунктами і упевнені у своїм правильному рішенні, тільки тоді включайте емоційну частину свідомості і насолоджуйтеся вибором поверху, метражу, виду з вікна планування квартири і висоти будинку.
Дуже терміново продається 2-х кімнатна квартира в Івано-Франківську по вул. Хіміків 2/10, 67 м2, частковий ремонт, електророзводка, підвісна стеля, засклений і утеплений балкон, на балконі виложена плитка, броньовані дорогі двері, підвіконники, сонячна сторона Ціна 35 000 у.о.!
Продається земельна ділянка в Івано-Франківську (вул. Перехідна) в промисловій зоні комерційного призначення під будівництво виробничо-складської будівлі 8,5 сот., ціна 100 000 у.о. ТОРГ
Нежитлове приміщення Івано-Франківськ, вул. Курінного Чорноти Заг.площа 28 кв.м., євроремонт, окремий вхід, можливо під продуктовий магазин, аптечний кіоск, перукарню Ціна 28 000 у.о.
Продається дачна ділянка район Тисменицької траси
(посередині між Ів-Франківськом та Тисменицею)
садове товариство "Дубок"
4,2 сот., прямокутна форма,
Ціна 4 000 у.о.
Можливі випадки укладення договору оренди на 49 років. Для цього треба було вийти з кооперативу і подати в місцеву раду клопотання на отримання ділянки в оренду.
Узаконити будівництво біля моря - набагато складніше, ніж на березі річки. Тим більше що з 1 січня 2011 р. вступили в дію зміни у Водний і Земельний кодекси де для прибережної захисної смуги уздовж моря встановлюється ширина в 2 км. Проте, незважаючи на жорсткі обмеження, в оголошеннях фігурує предостатньо ділянок під індивідуальне житлове будівництво біля моря.
Найчастіше на продаж виставляють тільки право оренди на 25 або 49 років або членську книжку в кооперативі. У останньому випадку покупцеві треба переконатися в наявності у кооперативу договору оренди, обов'язковою частиною якого має бути кадастровий план проект відведення земельної ділянки та ін.
Хатинка в лісі
Влаштуватися в оточенні лісу так же складно, як і у кромки води. Купляючи землю під покровом вікових сосен, також варто звернути увагу на цільове призначення ділянки. Нерідко в населених пунктах, які фактично знаходяться в лісі є земля під індивідуальну забудову. Проте на території лісового фонду будівництво заборонене. Більше того, фізична особа не може узяти таку земельну ділянку в оренду. "Зміна цільового призначення земель лісового фонду зазвичай пов'язана із складною і тривалою процедурою, але отримати позитивне рішення цілком реально за наявності перспектив розширення населеного пункту з внесенням відповідних коректив в генплан. При зміні цільового призначення ділянки, рішення про вирубування дерев і кущів приймається за узгодженням з державним управлінням охорони природного довкілля в області.
Ризики високі
Став власником земель з особливим режимом використання, не варто забувати про ризики. Передусім, згодом оформлення землі можуть визнати незаконним. Тоді покупцеві доведеться або домагатися правди в суді, або шукати виходи на чиновників, а в самому несприятливому випадку - відмовлятися від землі, втративши значні засоби. Навіть якщо деякий час порушник Водного і Земельного кодексів упевнено стоятиме на власному березі, то в майбутньому його все одно можуть чекати неприємні сюрпризи. Наприклад, незаконне оволодіння землями водного фонду тягне штраф в 1700 грн. або позбавлення волі до 5 років! Тому про ризик демонтажу будівель і вилучення земель потенційним покупцям забувати не варто. У будь-якому випадку, усі процедури пов'язані з придбанням "райського куточка", краще проходити у супроводі досвідчених юридичних контор, чия допомога обходиться дуже недешево. Ціна питання коливається від декількох тисяч до декількох десятків тисяч доларів - залежно від складності конкретної ситуації і розмірів земельної ділянки.
Найменш ризикований шлях - купівля земельної ділянки з внутрішньою водоймою або його самостійне будівництво. Усі інші способи придбання "заповідних угідь" вимагають філігранного юридичного супроводу.
Усім, хто зацікавлений в купівлі землі біля річки, варто пам'ятати: законом забороняється капітальне будівництво, а також садівництво і городництво на прибережній захисній смузі. Її ширина складає 25 м для річок і ставків площею до 3 Га, 50 м - для водойм більше 3 Га і 100 м - для великих річок і озер. Більшість водойм і земель, що примикають до них, знаходяться в державній або комунальній власності, а тому громадянам прибережні земельні ділянки надаються тільки за договором оренди.
Прямим орендодавцем виступає місцева адміністрація або місцева рада. Податок на землю орендар не платить, але орендну плату вносити зобов'язаний. Її розмір і умови індексації відбиваються в договорі оренди. Зазвичай вона складає від 3 до 12% нормативної грошової оцінки землі. Якщо ж йдеться про суборенду, треба переконатися в тому, що така можливість передбачена основним договором оренди, який ув'язнений місцевою владою з первинним орендарем.
У власність можна отримати тільки замкнуту водойму площею менше 3 Га розташований на території своєї ділянки, або ж створений там штучний ставок. Хоча сьогодні, як відомо, річкові береги, що охороняються, деякі землевласники продовжують освоювати, покладаючись на зв'язки у владних кругах або прибігаючи до правових хитрощів.
"Прибережна зона отримує свій статус тільки після встановлення по окремих проектах землеустрою, що повинно бути відбито в містобудівній і землевпоряджувальній документації. А до цього говорити про незаконність будівництва ніяк не можна. Тобто доки в документах не вказано, що земля - під охороною, будувати не заборонено. Якщо ж ділянка все ж входить в зону, що охороняється, то її можна використовувати під будівництво під виглядом "технічного переоснащення" гідротехнічних споруд, які можуть розташовуватися в прибережній зоні на цілком законних підставах. Широко поширеною схемою є оформлення будинків побудованих на березі річок і морів, як елінгів (приміщень для зберігання судів).
Найбільш простий спосіб "кинути якір" в елінгу - придбати ділянку або вже готовий об'єкт в човновому кооперативі, у якого має бути договір оренди на займану територію. Нерідко покупцеві елінгу обіцяють право власності на будову. Звичайна ця двоповерхова будівля, де перший поверх призначений для зберігання човнів, а другий - для житла. Часто в таких кооперативах споруджуються куди шикарніші будівлі, що не мають нічого спільного з човновими гаражами. Але у разі подібного нецільового використання ділянки кооператив ризикує притягнути увагу перевіряючих органів.
Інший спосіб освоєння берегів - застосування намивання, яке розширить земельну ділянку, і ведення будівництва в "первинній" прибережній зоні. Сумнівне з точки зору законності намивання легалізувалося під виглядом інженерної підготовки території поглиблення русла або зміцнення берега нібито в інтересах місцевої громади. Для цього забудовник звертається до місцевої влади і укладає з ними договір на проведення відповідних робіт. За окрему платню чиновники готові закрити очі на багато порушень і забезпечити позитивний результат перевірки виконання земельного законодавства.
Деяким "умільцям" вдавалося отримати право власності на ділянки, розташовані в рекреаційній зоні, через суди. Для цього були ініційовані позови проти місцевих органів, які нібито відмовляли позивачеві в наданні земельної ділянки. Суд виносив ухвалу на користь позивача, який після виконання рішення ставав власником земель. Ці схеми неможливі без "особливої зацікавленості" представників місцевої влади і судів. Крім того, вони можуть притягнути увагу прокуратури. Тому, дізнавшись про те що пропонована до продажу ділянка була отримана продавцем за рішенням суду, варто враховувати ризик оскарження цього рішення і відміни права власності. Взагалі узаконити в суді самовільну будову, зведену з порушеннями природоохоронних норм, непросто та до того ж через деякий час може послідувати цілком законна вимога держорганів про знос будови.
Продається майновий комплекс в Долині. 3,78га землі, 3000 м2 складських та виробничих приміщень, територія заасфальтована огорожена (бетонні плити по всьому периметрі). Чудова логістика , рядом митниця. Цільове використання - завод, фабрика, база відпочинку, готель, склади, логістичний центр, житлове багатоповерхове будівництво. Будівлі окремо стоять площею від 300 м2 до 1200 м2, з діючими кран-балками, висота стель 6-7 метрів Усі комунікації- газ, вода, електрика, телефон, інтернет, каналізація
