Зміст договору оренди
Правовідносинам найму житла присвячена окрема глава 59 "Найм (оренда) житла" Цивільного кодексу. Відповідно до ст. 810 ЦК, згідно з угодою найму (оренда) житла одна сторона - власник передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання в нім на певний термін за плату. Цей договір є двостороннім, оскільки породжує права і обов'язки як для орендаря, так і для орендодавця. Причому він може бути реальним (ув'язненим за фактом передачі ключів від квартири) і консенсусним (з моменту підписання договору). Крім того, договір є відшкодувальним, оскільки рідко передбачає безкоштовність проживання і безкорисливість з боку орендодавця. Розмір орендної плати в цьому договорі обов'язково має бути зафіксований, і в односторонньому порядку змінений він бути не може. Чітко має бути передбачений і порядок внесення орендної плати, оскільки на практиці застосовується як передоплата (і найчастіше трапляється саме так), так і післяплата за фактично прожитий час. Орендна плата зазвичай встановлюється за один місяць.
При передачі страхової суми будьте уважні
Досить часто орендодавці люблять ще "зняти" з нещасного орендаря так звану страхову суму. Під цим платежем розуміється або плата за останній місяць, або сума у рамках якої буде здійснено відшкодування за можливу шкоду, нанесену майну орендодавця з вини орендаря. Порядок використання і повернення цієї суми краще також передбачити в договорі.
Зокрема, внісши пункт приблизно наступного змісту :
1. Страхова сума у розмірі місячної орендної плати (сума прописом) є платою за останній місяць проживання - вказати місяць і рік, якщо договір терміновий, або (якщо договір безстроковий) уточнити: "за умови що сторони домовилися про розірвання договору за 30 днів".
2. У разі псування майна орендодавця з вини орендаря страхова сума повністю або частково, в розмірі, пропорційному розміру завданого прямого дійсного збитку не повертається орендодавцем орендареві.
3. За домовленістю сторін страхова сума може бути повернена орендареві у момент розірвання договору за умови внесення орендарем орендної плати за останній місяць.
Якщо термін не вказаний, договір укладається на 5 років
До речі, на окрему увагу заслуговує положення про термін найму. Зазвичай договір оренди є терміновим. Якщо термін в договорі не вказаний, згідно ст. 821 ЦК він вважається укладеним на 5 років. Якщо договір укладений на строк до одного року, він вважається короткостроковим, і на нього не поширюються положення ст.ст. 816, 818, 822-824 Цивільного кодексу.
Зокрема, на короткостроковий договір не поширюється норма про переважне право наймача на укладення договору на новий термін. В принципі, закон визнає таке проте для цього не пізніше чим за три місяці до закінчення терміну діючого договору наймач зобов'язаний запропонувати орендодавцеві укласти договір на тих же або інших умовах. Те ж повинен зробити і наймодатель - за три місяці попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення внайми в течію не менше одного року. Якщо ж наймодатель цього зробить, а наймач захоче продовжувати винаймати його квартиру, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той же термін. Ну, а якщо наймодатель просто обдурить наймача, сказавши, що не збирається здавати житло впродовж року а сам візьме та здасть комусь, наймач має право вимагати визнання недійсним договору, ув'язненого наймодателем з іншою особою, і (чи) відшкодування збитків, заподіяних відмовою відновити з ним договір.
Форма договору : до нотаріуса йти не обов'язково
Згідно ст. 811 ЦК, договір найму житла укладається в простій письмовій формі. Але не варто забувати, що, згідно ст. 220 ЦК, угода, укладена у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню у випадках встановлених законом. До 1 січня 2011 р., якщо хтось не знає, договір оренди житла підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню згідно пп. 9.1.4 ЗУ "Про податок з прибутків фізичних осіб".
Тепер же аналіз положень пп. 170.1.5 Податкового кодексу дає основу зробити висновок, що є два варіанти: або проста письмова форма, або нотаріальне посвідчення. У першому випадку відповідальність за сплату прибуткового податку, якщо орендодавець - фізична особа що не є суб'єктом підприємницької діяльності, лежить на самому орендодавцеві. У другому його податковим агентом являється нотаріус, який, згідно пп. "б" пп. 170.1.5, повинен направити відповідне повідомлення в органи податкової служби за податковою адресою платника податків (орендодавця) в день посвідчення договору оренди.
Права і обов'язки
Предметом договору найму житла є житло: квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Воно має бути пристосоване для постійного проживання в нім, тобто бути облаштованим по відношенню до умов цього населеного пункту відповідати санітарним і технічним вимогам. Такі вимоги іншого нормативного акту, найму житла, що детальніше регулює питання, - Житлового кодексу.
Орендодавцеві необхідно брати до уваги права і обов'язки наймача. В першу чергу, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в нім, забезпечувати збереження житла, підтримувати його в належному стані а також своєчасно вносити плату за користування ім. При цьому наймач не має права проводити переобладнання і реконструкцію житла без згоди наймодателя.
Розірвання договору найму житла
Згідно ст. 825 ЦК, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, попередивши про це наймодателя письмово за три місяці. Якщо наймач звільнив житло без попередження, наймодатель має право вимагати від нього плату за користування житлом за ці три місяці, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких же умовах з іншою особою.
Але в даному випадку йдеться тільки про довгострокову оренду - в термінових договорах зазвичай передбачений обов'язок попереджати про дострокове розірвання договори за місяць. Для цього і існує так звана страхова сума. І якщо наймач просто з'їжджає без попередження, орендодавець залишає цю суму собі, маючи можливість шукати нових квартирантів впродовж місяця.
Відмовитися від договору найму у будь-який час наймач має право, якщо житло стало непридатним для постійного проживання в нім. Крім того, договір найму може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодателя у випадку: 1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений триваліший термін, а при короткостроковому наймі (тобто до року) - більше двох разів; 2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий термін не більше за один рік для відновлення стану житла. Якщо впродовж терміну, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд на підставі повторного позову наймодателя виносить ухвалу про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.
Особливі умови розірвання передбачені ЦК відносно найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) - такий договір може бути розірваний на вимогу наймодателя у разі потреби використання житла для проживання його самого і членів його сім'ї. Проте в цьому випадку власник квартири повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше, ніж за два місяці.
Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права і інтереси сусідів, наймодатель може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо порушення тривають і після попередження, наймодатель також має право вимагати дострокового розірвання договору. |
