Менше місяця залишилося до завершення терміну дії «будівельної амністії», після чого легалізувати самовільно збудований об'єкт буде набагато складніше. Що ж необхідно, щоб узаконити самобуд.
Що дає «будівельна амністія»?
До 31 грудня цього року в українців є можливість за спрощеною процедурою оформити право власності на побудований без дозвільної документації об'єкт. При цьому під «амністію» потрапляють лише ті об'єкти, де будівельні роботи велися в період з 5 серпня 1992 по 12 березня 2011 року і не порушують державних будівельних норм.
Переваги «амністії»:
легалізувати будови можна без сплати штрафів;
після легалізації можна оформити право власності і потім вільно дарувати, продавати, заповідати у спадщину;
легалізація дозволяє уникнути судової тяганини.
Як повідомив Олексій Кудрявцев голова Державної архітектурно-будівельної інспекції, у порівнянні зі «будівельними амністіями», які діяли з 2009 до 2013 року, кількість поданих в Держархбудінспекції документів у кілька разів зменшилася, що свідчить про те, що більшість громадян узаконили свої самовільні будівництва в попередні роки.
«Досить складна дозвільна система, яка діяла до введення декларативного принципу для приватної забудови, спонукала людей будувати на свій страх і ризик. Це призвело до зростання кількості самобудів і тепер ті з них, які суттєво не суперечать будівельним нормам, і це підтверджено місцевими органами архітектури, можуть бути узаконені. «Будівельна амністія» дає можливість зробити це без сплати штрафів і без судової тяганини », - зазначив він.
Порядок легалізації самобуду
Узаконення самобуду регулюється Законом України «Про внесення змін до Закону України« Про регулювання містобудівної діяльності » щодо прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт» від 13 січня 2015 № 92-VIII та Порядку дії цього закону, затвердженого наказом Мінрегіону № 79.
Згідно з документом під будівельну амністію підпадають індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди; громадські будівлі I і II категорій складності; будівлі та споруди сільськогосподарського призначення I та II категорій складності.
Для того щоб узаконити самовільне будівництво житлового будинку до 300 кв. м слід зібрати наступний пакет документів:
Заява.
Два примірники заповненої декларації про прийняття об'єкта в експлуатацію (скачати бланк документа можна на сайті ДАБІ у розділі «Бланки документів»).
Засвідчені в установленому порядку копії документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об'єкт. І копія технічного паспорта (з відміткою про проведене технічне обстеженні).
Для легалізації будинки площею понад 300 кв. м чи іншого об'єкта слід зібрати наступний пакет документів:
Заява;
Два примірники заповненої декларації про прийняття об'єкта в експлуатацію;
Звіт про проведення технічного обстеження об'єкта з інформацією про можливості його надійної і безпечної експлуатації;
Засвідчені в установленому порядку копії документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт і копію технічного паспорта.
З даним пакетом документів слід звернутися в Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП) в обласному центрі, який прийме документи і передасть їх до відповідної інспекції. Інспекція протягом десяти робочих днів з дати надходження до неї декларації перевіряє повноту зазначених там даних і на безоплатній основі реєструє подану декларацію. Після проведення реєстрації один примірник залишається в Інспекції, яка її зареєструвала, а другий з відміткою Інспекції через ЦНАП повертається замовнику.
«Ми є останньою ланкою в ланцюзі реалізації « стройамністіі ». Громадяни подають пакет документів, який вони формують на місцевому рівні. Наше завдання - перевірити його повноту, максимально швидко зареєструвати декларацію про готовність об'єкта до експлуатації і виключити ризик невмотивованих відмов », - зазначив глава ДАБІ України.
Якщо немає бажання самостійно займатися узаконенням будови, і хочеться уникнути тяганини, можна звернутися в приватні фірми. Природно, за свої послуги вони беруть оплату.
Де придбати квартиру: ризикнути придбати житло в новобудові або віддати перевагу вторинне житло? Який розмір потрібно для майбутнього житла, яка кількість кімнат повинна бути в ньому, їх приблизна площа? Яку суму ви готові витратити на покупку квартири?
Які основні етапи покупки квартири?
Відповіді на ці питання ви повинні знайти, перш ніж будете телефонувати ріелтору в бюро нерухомості. При розгляді різних варіантів відповідних квартир, будьте готові до того, що вартість квартир однакової площі будуть відрізнятися. Хоча й існують офіційні ринкові ціни за один квадратний метр, ціна сильно варіюється залежно від району, наявності розвиненої інфраструктури, технічний стан будинку і самої квартири, і інше. Вартість квартири в новобудові буде дешевше, ніж вартість квартири, де вже проживали люди. Звертайте увагу на те, якщо вартість квартири помітно дешевше ніж склалася на ринку, існує певний ризик при придбанні такого житла. Набагато безпечніше і на порядок зручніше купувати квартиру через бюро нерухомості, не ризикуючи вдаватися до послуг приватних маклерів.
Якщо ви прийняли рішення купувати квартиру за посередництва бюро нерухомості, перш ніж відвідати його офіс, заздалегідь по телефону обговоріть свої вимоги до майбутнього житла. У цьому випадку при першій зустрічі з ріелтором вам вже запропонують кілька варіантів на вибір.
В процесі огляду вибраних варіантів квартир ваш ріелтор разом з вами зобов'язаний брати активну участь, задавати питання господарям житла про стан квартири та інші питання, які звичайні для фахівців, які працюють у сфері нерухомості. Ви самі повинні взяти участь у огляді кімнат квартири, перевірити напір води в кранах, в зимовий час температуру батарей. Ці нескладні дії допоможуть уникнути більш серйозних проблем у майбутньому.
Коли ви знайшли підходящий варіант для покупки квартири, можна підписувати складений фахівцями бюро договір на передоплату, готувати аванс. З цього моменту фахівці бюро починають роботу з експертизи документів і перевіряють юридичну чистоту квартири, що купується.
Ви в свою чергу уважно перевірте паспортні дані, дати, технічний паспорт квартири. Після результативної перевірки фахівцями бюро і вами документів на квартиру, можна приступати до укладання договору купівлі-продажу квартири. З моменту підписання договору обома сторонами ви є власником квартири.
Кожна людина прагне до індивідуальності у всьому, особливо, якщо мова йде про його житло. І в цьому немає нічого дивного, так як у звичайних квартир, навіть у хорошому районі Івано-Франківська, як правило, стандартне планування, яке полягає в незручно розташованих кімнатах і вузьких коридорах. Нічого не поробиш, так будували в радянські часи. Тому багато хто, щоб зробити більш комфортним своє проживання в квартирі, втілюють у життя свої власні планувальні рішення.
Те ж саме стосується і новобудов. Людям, яким пощастило купити нерухомість в уже збудованому будинку, нерідко відразу ж починають займатися створенням свого власного індивідуального стилю. Здійснюючи задумане вони: ламають стіни, щоб збільшити простір приміщення, роблять арочні отвори і суміщають санвузол з ванною кімнатою, не піклуючись про цілісність конструкції.
Перед тим, як робити перепланування, слід з'ясувати, чи законна вона? Інакше деякі самовільні будівельні заходи можуть надалі принести купу неприємностей, як самому господареві, так і сусідам, які проживають поруч.
Відповідно до законодавства України незаконне перепланування житла може загрожувати адміністративною та кримінальною відповідальністю. По-перше, такі дії можуть призвести до конфлікту з сусідами, яким раптово почала сипатися на голову штукатурка. Швидше за все, вони напишуть позовну заяву після цього, і справа закінчиться судовим розглядом.
По-друге, у разі розгляду справи в суді, все може закінчитися рішенням про повернення квартири в початковий стан. А на це піде багато часу і грошей.
По-третє, порушення несучої конструкції може перешкодити нормальній експлуатації багатоквартирного будинку, а в разі виникнення загрози життю людей, може загрожувати тюремне ув'язнення.
Щоб уникнути всіх наслідків незаконного перепланування квартири - її необхідно узаконити. Тільки цей процес, як стверджують експерти, може затягнутися на кілька місяців. Також можна звернутися в спеціальну фірму, яка візьме всю роботу на себе, але її послуги обійдуться недешево.
Перепланування житла - справа непроста, тому до нього необхідно ставиться з усією серйозністю. Доведеться зібрати безліч підписів, погоджень і дозволів, але зробити це потрібно, якщо не хочеться потім нести відповідальність за незаконні дії.
Урядовців запевняють, що це не вплине на квартплату, однак експерти радять детально вивчити техпаспорт на свою квартиру Нещодавно Верховна Рада ухвалила Закон "Про внесення змін до статті 6 Житлового кодексу щодо визначення житлової та загальної площ об"єкта житлової нерухомості". Раніше в цьому кодексі не було сталої формули для розрахунку житлової площі. А віднині за пропозицією Президента в законі чітко прописано знижувальний коефіцієнт для підрахунку квартирного метражу. Для балконів і терас він становить — 0,3; для лоджій — 0,5; для засклених балконів — 0,8; для веранд, засклених лоджій і холодних комор — 1,0. Відсутність прописаних коефіцієнтів та формули розрахунку загальної житлової площі у Кодексі часто ставало причиною судових справ між громадянами-інвесторами та забудовниками. Виникали розбіжності у підрахунку метражу квартир. Також немає єдиної упорядкованості у технічних паспортах на квартири. Адже до 2006 року для визначення загальної площі житла брали лише кімнати, лоджії і комори (відповідно до встановленого коефіцієнта). Площу засклених балконів почали враховували лише після 2006 року. Як зазначають спеціалісти, ухвалені парламентом зміни ніяк не позначаться на тих квартирах, технічні паспорти на які видано з урахуванням усіх коефіцієнтів (інформація про загальну площу — на другій і третій сторінках техпаспорта на квартиру). Проте є значна частина українців, які приватизували житло без урахування потрібних показників. Таким чином, цим людям потрібно буде переоформити технічний паспорт на квартиру з додаванням площі лоджії, балкона, тераси. Звісно, для власників квартир це додаткові витрати. Голова Асоціації "Вікторія" Людмила Шанц зазначає: "Доведеться викликати техніків, заплатити за їхню роботу та переоформити техпаспорт. Загалом така послуга в БТІ обходиться у 300—400 гривень. Після того ЖЕК видасть квитанцію на квартплату, де буде, наприклад, не 50, а 52 квадратних метри. У грошовому еквіваленті це виллється збільшенням квартплати на 2-4 гривні щомісяця". Водночас міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Анатолій Близнюк запевнив: "Ухвалені зміни не зачеплять інтересів жодного громадянина. Сплачувати за квартири більших сум людям не доведеться", — йдеться у повідомленні прес-служби Мінрегіонбуду. Господарники припускають варіант, коли мешканці отримають квитанції з необгрунтовано збільшеною квартплатою. В такому разі екс-міністр з питань ЖКГ Олексій Кучеренко радить проводити громадські слухання. "Нехай ЖЕК пояснить мешканцям, за що вони платять по кожній із 26 позицій. Адже людина самостійно не може проаналізувати всіх витрат на будинок", — зазначає пан Кучеренко.
Ще одна важлива інформація для власників квартир: збільшувати квартплату ЖЕК може лише після перерахунку житлової площі за вашої участі та з вашого відома. "Ви як власник квартири, з однієї сторони, і представник ЖЕКу — з іншої, повинні спільно зафіксувати загальну площу квартири, — пояснює деталі житлового питання Людмила Шанц. — І лише після цього вам можуть дати квитанцію з іншою квартплатою, якщо площа змінилася".
Нерухомість - це одна з сфер, в якій нині обертаються великі і дуже великі кошти. Не дивлячись на усі фінансової кризи, що давно сталися від яких Україна ще не відійшла, розцінки на квартири складають часом астрономічні цифри, особливо в порівнянні із зарплатами українців. Тому нерухомість України залучає до себе велику кількість аферистів, які скориставшись некомпетентністю і довірливістю українців, набивають свої кишені на чужому горі. Які прийоми застосовують аферисти у своєму арсеналі?
Фіктивні продажі. Фактично усі шахрайські схеми розраховані на людську скупість і пожадливість. Клієнт вирушає на перегляд житлоплощі, і "власники", що є насправді підставними особами, продають квартиру. Після чого з'ясовується, що договір не має сили, чи документи були підроблені, або доручення, по якому "власники" продавали житлоплощу. Трапляється і таке, що клієнт купляє, на перший погляд, в усіх відношеннях "чисту" житлоплощу. Господарями є реальні люди, які з якої-небудь причини вважають за краще "забути" про існування родича, який на якийсь час виписаний, знаходячись на військовій службі, проходячи лікування в психоневрологічному диспансері або відбуваючи покарання у в'язниці. Проте, за існуючим законодавством за цією людиною зберігається право реєстрації по місцю колишнього проживання навіть якщо житлоплоща була продана. Для того, щоб уникнути надалі труднощів, перед укладенням договору купівлі продажу квартири не полінуйтеся уточнити в житлово-комунальному управлінні чи немає в цій квартирі людей тимчасово знятих з реєстраційного обліку.
Найбільш часті схеми шахрайства в нерухомості
Реалізація чужої квартири. Аферисти нерідко пропонують людям оренду квартир або купівлю нерухомості, яка їм не належить. Після цього вони запускають цю житлоплощу в реалізацію за цікавою для покупців вартістю. Самі власники часто навіть не підозрюють, що квартира виставлена без їх відома на реалізацію. Обзавівшись фальшивими паспортами і маючи на руках документи, що встановлюють право, аферисти продають житлоплощу.
Дарування замість купівлі-продажу. Нерідко клієнтам пропонують при купівлі квартири оформити угоду договором дарування. Аргументів наводиться багато: так швидше, не знадобитися платити чималий податок і так далі. По суті недобросовісний продавець може просто приховувати від свого чоловіка(дружини) факт реалізації житлоплощі. Оскільки при оформленні договору купівлі-продажу нотаріус обов'язково вимагає згоду другого чоловіка на відчуження майна. Але покупцеві слід мати на увазі, що за договором дарування термін позовної давності збігає через рік. А це означає що дарувальник або ж його чоловік, що не брав участь в угоді, зможе оспорити цей договір в судовому порядку. Що нерідко і робиться. Отже, покупцеві в такій ситуації можна дати єдину пораду: заплатити податки і спати спокійно.
На тлі підвищення комунальних тарифів і заяв про низьку якість роботи жеків, нові договори на надання комунальних послуг залишаються темою для дискусій.
Надання комунальних послуг Жеком повинне здійснюватися на підставі договору. Типовий договір з основними положеннями був затверджений постановою КМУ від 20.05.2009 N529. На його основі окремі Жеки розробляють договори які передбачають надання послуг за змістом будинків та будівель і прибудинкової території.
Але в типовому договорі передбачаються лише основні положення. Тому на ЖЕК покладається обов'язок самостійно надати договір, що містить окрім основних, додаткові положення. Вони повинні повною мірою врегулювати права і обов'язки сторін за договором.
Перш ніж підписувати договір на надання комунальних послуг, необхідно уважно вивчити зміст. Положення договору можуть суперечити чинному законодавству і порушувати гарантовані права громадян. Деякі викладені в договорі положення суперечать, в першу чергу, основному закону. Так право виконавця на несанкціонований доступ в квартиру прямо суперечить гарантованому праву громадян на недоторканість житла (ст. 30 Конституцій України). Пунктом 12 типового договору передбачено, що ЖЕК має право доступу, зокрема несанкціонованого, в квартиру для ліквідації аварії, усунення неполадок проведення технічного і профілактичного огляду.
Передбачаючи таке положення в договорі необхідно вказувати точний перелік випадків, в яких можуть здійснюватися подібні дії, порядок їх здійснення, компенсація збитків при їх здійсненні.
Детальніша процедура несанкціонованого доступу в квартиру аварійно-ремонтної бригади визначена статтею 17 Закону України "Про житлово-комунальні послуги". "Таким чином можливість несанкціонованого доступу - проблема законодавства, а договір лише цитує його положення.
Щодо положення договору відносно обов'язку споживача проводити ремонт технічного устаткування і усунення неполадок за свій рахунок, а також право виконавця вимагати дотримуватися правил за змістом житлових будинків і прибудинкової території, експлуатації житлових і нежитлових приміщень в житлових будинках. Виходячи з цього такі вимоги знімають з Жеку обов'язки, за які користувач, у свою чергу зобов'язується платити.
Як обов'язкову умову в такому договорі повинні вказуватися повний перелік усіх послуг, що надаються Жеком, і їх вартість, порядок перерахунків розміру плати, тарифи, ремонтні та профілактичні роботи. Не окремим випадком буває надання неналежно, зниження якості або несвоєчасне надання послуг Жеком, що є основою для перерахунку вартості комунальних послуг або їх компенсації.
Підстави і порядок здійснення таких перерахунків, порядок зміни об'ємів і визначення якості послуг так само доречно передбачити в договорі.
Крім того у договорі обов'язково має бути прописаний детальний порядок вирішення суперечок і відповідальність сторін.
В загальному мешканець може відмовитися від укладення договору з Жеком, проте це може тільки ускладнити ситуацію.
Незалежно від договорів, що укладаються послуги за змістом будинку і прибудинкової території надаватимуться. Проте відсутність договору позбавляє можливості захистити свої права у разі неякісно наданих послуг. Тому, отримавши проект договору потрібно підписати його з одночасним складанням і підписанням протоколу розбіжності, в якій була б відбита відмова від дії деяких з пунктів договору.
ЖЕК не може зобов'язати користувача підписати наданий їм варіант договору. Згідно ст. 638 Цивільного кодексу України, договір вважається укладеним, коли сторони в належній формі досягли згоди за усіма істотними умовами договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови визначені законом як істотні або необхідні для цього виду договору, а так само все ті умови, відносно яких за заявою хоч би однієї із сторін має бути досягнута угода.
У разі, якщо споживач не згоден з умовами запропонованого договору, необхідно, відповідно до ст. 646 Цивільного кодексу України, направити відповідь про згоду укласти договір на інших, чим були запропоновані, умовах що є відмовою від отриманої пропозиції і одночасно пропозицією стороні, яка зробила попередню пропозицію.
У випадку, якщо не досягнута згода по усіх положеннях договору, і, у свою чергу, ЖЕК відмовляється приймати які-небудь запропоновані умови статей 649 Цивільного кодексу України передбачено право користувача звернутися до суду.
Як вже було відмічено, Порядок легалізації самозабудови встановлює процедуру прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом індивідуальних (садових) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд прибудов до них, громадських будинків І і ІІ категорій складності (далі - об'єкти), побудованих до 31.12.2009 без дозволу на виконання будівельних робіт, заяви про прийняття в експлуатацію яких подано до 31.12.2012. Крім того Порядок визначає механізм проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій і інженерних мереж.
Нагадаємо, що громадські будинки, що відносяться до І і ІІ категоріям складності, визначаються згідно з будівельними нормами (ДБН), держстандартами і правилами (п. 1.2 Порядку). Відповідно до додатка "П" до ДБН А.2.2-3-2004 "Склад, порядок розробки узгодження і затвердження проектної документації для будівництва", до І категорії складності віднесені господарські і допоміжні будівлі при житлових будинках, садові (літні) будиночки, а до ІІ - 1-3-поверхові садові житлові будинки 1-3-поверхові будинки блокового типу з квартирами в різних рівнях і будинку котеджного типу для індивідуальних забудовників.
Необхідно відмітити, що легалізація самозабудови, згідно п. 9 Завершальних положень ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" здійснюється безкоштовно інспекціями Державного архітектурно-будівельного контролю за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій і інженерних споруджень об'єктів за наявності документу, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, упродовж 30 днів з моменту подачі заяви.
Само по собі введення самозабудови в експлуатацію є безкоштовним. Проте за проведення технічного обстеження заплатити все ж доведеться, адже його треба замовляти самостійно у суб'єктів господарювання, що спеціалізуються на цьому виді діяльності. Слід зазначити, що ціни на технічне обстеження самозабудови в різних регіонах відрізняються.
Без штрафу не обійтися
Відмітимо також, що у будь-якому випадку при введенні в експлуатацію самозабудови доведеться заплатити штраф. Правда, порівняно невеликий - ч. 3 ст. 96 КоАП за виконання будівельних робіт без дозволу або проекту передбачений штраф в розмірі від 10 до 50 НМДГ, тобто. від 170 до 850 грн.
Крім того, необхідно звернути увагу, що введення в експлуатацію об'єкту ще не означає отримання права власності на нього. Адже таке право підлягає держреєстрації (ст. 182 ЦК), а згідно ч. 9 ст. 39 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" основою для оформлення права власності на об'єкт нерухомості є зареєстрована декларація про готовність його до експлуатації. Таким чином після реєстрації декларації необхідно пройти процедуру держреєстрації права власності на узаконену самозабудову.
Як бачимо, процедура легалізації самозабудови згідно з чинними нормативно-правовими документами набагато простіша, ніж та, що застосовувалася раніше. Більше того, введення в експлуатацію незаконно побудованих об'єктів здійснюється безкоштовно. По суті, можна говорити що держава оголосила амністію для осіб, що незаконно побудували нерухомість, і надало їм можливість легалізувати самозабудову за спрощеною схемою без судового розгляду.
Правовий лікнеп
Які документи і куди слід подавати
1. Звіт про технічне обстеження. Техогляд проводиться виконавцем - суб'єктом господарювання. Він включає підготовку, попереднє обстеження (огляд, фотографування об'єкту визначення його категорії складності) і детальне обстеження (визначення параметрів, характеристик матеріалів, конструкцій, вирішення питання про необхідність лабораторних досліджень). За результатами проведеного обстеження складається звіт (не менше 2 екземплярів - один для замовника, а другою залишається у виконавця). 2. Заява в ДАБК. Після техогляду можна приступати до оформлення прийняття об'єкту в експлуатацію. Для цього необхідно особисто подати (чи відіслати рекомендованим листом) до інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю по місцю знаходження об'єкту наступний пакет документів : 1) заява про прийняття об'єкту в експлуатацію (ця заява також має бути підписана співвласником землі, якщо такий є); 2) два екземпляри заповненої декларації про готовність об'єкту до експлуатації; 3) звіт про проведення технічного обстеження; 4) копію документів, що встановлюють право, на землю, на якій розташований об'єкт, і копію техпаспорта з БТІ. Ці копії мають бути належним чином завірені. Відповідальність за достовірність відомостей, що містяться в поданих документах, несе замовник (заявник). При цьому ці декларації про готовність об'єкту до експлуатації повинні узгоджуватися з іншими документами. Якщо декларація оформлена з порушенням вимог встановлених Порядком, це є основою для її повернення заявникові. Причому повернення декларації на інших підставах не допускається, а про причини повернення заявник має бути повідомлений. Після усунення недоліків декларації що послужили основою для її повернення, заявник може знову подати документи до відповідної інспекції. 3. Декларація ДАБК. Інспекція ДАБК повинна розглянути документи впродовж 30 днів з моменту їх подачі і прийняти рішення про реєстрацію декларації або її повернення. Датою прийняття об'єкту в експлуатацію є дата реєстрації декларації про готовність об'єкту до експлуатації. Після проведення реєстрації один екземпляр декларації повертається замовникові, а другою залишається в Інспекції. Зареєстрована декларація є основою для укладення договорів на постачання на об'єкт житлово-комунальних послуг (газу, води, електроенергії) а за наявності документів, що встановлюють право, на об'єкт, що вводиться в експлуатацію, - основою для внесення змін до техпаспорта цього об'єкту, виготовленого у БТІ.
Треба звернути увагу що замовник зобов'язаний впродовж 7 календарних днів з дня прийняття об'єкту в експлуатацію надати копію декларації в місцевий орган виконавчої влади або місцевого самоврядування для подачі цими органами інформації про об'єкт в органи статистики.
Що стосується держреєстрації права власності на узаконену самозабудову, то тут правила встановлюють місцеві органи самоврядування. Але загальна процедура така: спочатку подається заява у виконком, потім свою ухвалу виносить Архітектурна комісія усе це фіксується у відповідному рішенні виконкому, яке і подається у БТІ.
Проблема узаконення самовільно зведених будівель, будов і споруд в нашій країні як і раніше гостра. Причин її виникнення дві: по-перше, у нас чомусь прийнято вважати, що на власній землі можна будувати що завгодно і як завгодно, а по-друге сама процедура офіційного оформлення дозволів на будівництво досить складна і тривала. У результаті виходить, що легалізацією самовільно побудованих будівель люди починають займатися коли треба здійснити які-небудь юридично значимі дії з ними (продати, подарувати, заповісти).
П. 9 Завершальних положень ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" (діє з 12 березня 2011 р.) введення в експлуатацію незаконно побудованих індивідуальних житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських будівель і споруд, прибудов до них громадських будинків І і ІІ категорій складності продовжено до кінця 2012 р. У виконання цієї норми наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва і житлово-комунального господарства України від 24.06.2011 №91 затверджений Порядок прийняття в експлуатацію вказаних об'єктів (далі - Порядок легалізації самозабудови) В той же час на підставі постанови КМУ від 23 травня 2011 р. №553 втратив силу раніше діючий Тимчасовий порядок прийому в експлуатацію завершених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних і садових будинків з господарськими спорудами і будовами побудованих без дозволу на виконання будівельних робіт.
Аналізу нового Порядку легалізації незаконного будівництва і присвячена ця стаття. Проте спершу визначимося з тим, що ж треба вважати самобудовою. Згідно ст. 376 ЦК, під таким розуміють зведення житлового будинку, завдання, споруди іншого нерухомого майна за наявності однієї з наступних умов : 1) земельну ділянку не відведено для цієї мети; 2) відсутній дозвіл на забудову; 3) відсутній затверджений проект; 4) при будівництві були допущені істотні порушення будівельних норм.
Чи можна обійтися без суду?
Відразу ж визначимося, що особа, що здійснила або здійснює самовільне будівництво, не отримує права власності на такий об'єкт (ч. 2 ст. 376 ЦК). Воно може бути визнане за рішенням суду за умови надання в установленому порядку земельної ділянки під вже побудоване нерухоме майно, якщо це не порушує прав третіх осіб (ч. 3 і 5 ст. 376 ЦК). Іншими словами ЦК передбачає судовий порядок визнання права власності на незаконно побудовану нерухомість, якщо земельна ділянка "заднім числом" таки була надана під будівництво і за умови, що це не зачіпає інтереси третіх осіб. Проте на даний момент можна обійтися і без суду.
Згідно з новим Порядком легалізації самозабудови, є можливість провести легалізацію самовільно зведених об'єктів, минувши суд. Проте земельна ділянка у будь-якому випадку має бути оформлена належним чином.
Крім того, можливі випадки, коли цільове призначення земельної ділянки не дозволяє здійснювати будівництво на нім. Тоді виникає необхідність зміни цільового призначення землі. Ці питання врегульовані Порядком зміни цільового призначення земель громадян, що знаходяться у власності, або юридичних осіб, затвердженою постановою Кабміну від 11.04.2002 №502.
Зокрема, в п. 12 цього Порядку встановлено, що рішення сільської, селищної, місцевої ради або відповідного органу виконавчої влади є основою для оформлення громадянинові або юридичній особі держакту на право власності на земельну ділянку зі зміненим цільовим призначенням.
Якщо ж питання із землею вирішене позитивно або вона спочатку знаходилася у власності (користуванні) особи, що здійснила незаконну забудову, немає ніяких перешкод для застосування процедур, встановлених новим Порядком легалізації самозабудови.
Мрієте скоріше оформити угоду по купівлі квартири? Поспіх ні до чого: щоб не залишитися "у розбитого корита", треба перевірити достовірність документів на квартиру і репутацію продавця.
Зони ризику
Найчастіше продаж зривається з вини власників, які можуть знайти більш грошовитіших покупців, а то і зовсім передумати продавати квартиру. Інша причина - безпосередньо сама квартира і документи на неї. Особливо пильним треба бути якщо майно дісталося господарю у спадок або він продає її за дорученням або по копіях документів. Дуже часто в практиці зустрічаються моменти, коли квартира оформлена у спадок продається, але з часом зявляється ще один спадкоємець і в такому випадку угоди відміняються. Як правило, квартири, отримані у спадок, вважаються ризикованішими. Якщо після купівлі з'явиться ще один спадкоємець, який доведе своє право на частку в квартирі, угода може бути анулювана в судовому порядку. Втім, грамотні юристи знають як боротися з подібною напастю - але за чималі гроші.
Обов'язково треба звертати увагу, чи зареєстровані в квартирі діти. Якщо в ній прописані неповнолітні, вчинити угоду без згоди опікунської ради не можна: нотаріус навіть не має права зареєструвати такий договір купівлі-продажу. Отже не даремно на сайтах по нерухомості вказується, що для продажу тієї або іншої квартири не потрібне рішення опікунської ради (приписка "без опікунського").
Ще потенційні покупці повинні пам'ятати: один з подружжя не має права продавати квартиру без нотаріально завіреної згоди другої половини або без її присутності. Не обійтися без дозволу і у тому випадку, якщо подружжя в розлученні але квартира отримувалася в шлюбі.
Залишитися без квартири внаслідок анулювання угоди договору можна і у тому випадку, якщо там прописана людина, яка перебуває в місцях позбавлення волі або у будинку престарілих. Щоб це з'ясувати, не обов'язково чекати поки власник візьме в довідку про прописаних в квартирі людей (форма №3), можна самостійно навідатися в ЖЕК - співробітники цієї організації вже звикли бачити у себе потенційних покупців і не відмовляються надати інформацію. Зазвичай - за скромну винагороду.
Угода може бути анулювана через суд, якщо продавець раптом виявився психічно нездоровим, наркоманом або алкоголіком. Тому перед укладенням договору завдатку бажано побачитися з продавцем і поспілкуватися. При щонайменших підозрах в адекватності продавця краще відразу відмовитися від укладення угоди. А якщо занадто вже хочеться купити квартиру, а господар підозрілий, доведеться зажадати довідку про його психічний стан. Взагалі до здійснення купівлі варто доручити своєму представникові перевірити репутацію продавця, опитавши, як мінімум, сусідів.
Вимагаємо гарантій
"Самостійно перевірити юридичну "чистоту" квартири і достовірність усіх документів практично неможливо, тому оцінку ризиків все-таки повинні проводити професіонали" - такої думки дотримуються багато юристів. Кращий спосіб узабезпечити себе - укласти договір про співпрацю з агентством по нерухомості. У нім треба детально прописати терміни, права і обов'язки сторін, а також штрафні санкції, які застосовуватимуться до порушників.
А ось без чого точно не обійтися при купівлі квартири, так це без укладення договору завдатку. У договорі прописується, що сторони зобов'язуються до зазначеного терміну укласти угоду купівлі-продажу нерухомості. Підтверджуючи свої наміри, покупець дає завдаток (звичайно це 3-5% вартості житла). Якщо угода зривається з його вини, завдаток залишається у продавця, якщо ж продавець відмовляється від угоди, то він повертає завдаток вже в подвійному розмірі.
Як мінімізувати ризики при купівлі квартири
Продавець бере завдаток, після чого відмовляється продавати квартиру. Договір завдатку оформляти і завіряти його у нотаріуса. Аналізувати психічний стан продавця і адекватність його брокера, ставлячи якомога більше питань (навіщо продає квартиру, наскільки упевнений у своєму рішенні).
Продавець квартири не є одноосібним власником. Отримати особисту або нотаріально завірену згоду на угоду усіх власників квартири і згоди чоловіка.
Діти прописані в квартирі або являються співвласниками. Отримати у продавця згоду комісії з опіки на виписку дітей і продаж квартири.
Проблеми з документами (немає яких-небудь довідок, вони видані дуже давно, сумнівні документи, що встановлюють право, або відсутність оригіналів). Не давати завдаток і не здійснювати угоду до виправлення ситуації. В крайньому випадку - детально прописати відповідні обов'язки продавця в договорі завдатку.
Пропонують вказати в договорі занижену вартість квартири. У договорі купівлі-продажу вказувати реальну вартість в квартири. Інакше при відміні угоди продавець поверне покупцеві лише вказану в договорі суму
У момент підписання договору в квартирі прописані сторонні люди Вказати в договорі завдатку обов'язок продавця виписати сторонніх людей.
Квартира продається за дорученням Перевірити, чи має доручення силу на момент угоди. У ідеалі - добитися присутності власника хоч би у момент угоди.
Продавець - психічно нездоровий, наркоман або алкоголік. Якщо є щонайменші підозри в неадекватності продавця, треба поспілкуватися з сусідами, навести довідки про продавця у відповідних інстанціях. Варто також зажадати від продавця довідку псих- чи наркодиспансера
Інтерес до питання про розділ майнових прав на квартиру, будівництво якої ще не завершене, обумовлений тим чинником, що такі права в майбутньому стануть вже правами на конкретну нерухомість - квартиру. Отже, перше, що необхідно зробити при розділі майнових прав подружжя на квартиру, це визначити, хто з подружжя, і в якій долі володіє такими правами.
Майнові права можуть бути як загальною спільною власністю подружжя, так і приватною власністю одного з них, тому дуже важливо знати де закінчується приватна власність і починається загальна спільна.
Загальне правило свідчить, що майнові права, придбані під час шлюбу, є загальною спільною власністю подружжя, яке володіє, користується і розпоряджається ними на рівних правах. При цьому не має значення на кого з подружжя оформлені майнові права оскільки законодавством України передбачено, що у разі укладення договору одним з подружжя, майнові права, отримані за цим договором, є загальною спільною власністю подружжя.
Проте і із загального правила є свої виключення. Майнові права на нерухомість, які були придбані під час шлюбу, належати тільки одному з подружжя на праві приватної власності у разі, якщо такі права були успадковані одним з подружжя або отримані за договором дарування.
Також слід пам'ятати про деяку трансформацію грошових коштів. Так, якщо чоловік, приміром, продав квартиру, яку успадкував або отримав в подарунок і за ці засоби придбав майнові права, то такі права, не дивлячись на те, що вони були придбані під час шлюбу є приватною власністю чоловіка.
Приватною власністю одного з подружжя будуть і ті майнові права, які були придбані одним з подружжя за свої власні засоби. Зокрема, до таких засобів відносяться премії, нагороди, які були отримані за особисті заслуги, а також засоби отримані в якості відшкодування за втрату (ушкодження) речі, а також засоби, отримані в якості відшкодування моральної шкоди, нанесеної одному з подружжя. Приватною власністю також є страхові суми отримані дружиною/чоловіком по обов'язковому або добровільному особистому страхуванню.
Не слід також забувати, що згідно з судовою практикою майнові права одного з подружжя, як фізичного особи-підприємця, не підлягають розділу між подружжям оскільки майно фізичної особи-підприємця не є об'єктом права загальної спільної власності.
Також не слід упускати з уваги наявність шлюбного контракту, оскільки, положеннями такого контракту може бути передбачено що спільно нажиті майнові права є власністю одного з подружжя або загальною пайовою власністю з визначенням конкретних доль кожного з подружжя.
Підводячи підсумок, слід сказати що при визначенні кому з подружжя належать майнові права, важливим є хто, коли і які кошти вклав в набуття таких прав.
Лоджію і балкон в сучасній квартирі можна з успіхом переобладнувати під функціональне приміщення. Це може бути і зимовий сад, домашня бібліотека, комп'ютерна кімната або робочий кабінет. Заборона законодавства на виведення батарей центрального опалювання в приміщення балкона або лоджії істотно ускладнює завдання облаштування майбутньої кімнати. Єдиним рішенням цієї проблеми стає установка якісної теплої підлоги, яка навіть в найлютіший мороз не дозволить замерзнути. Прийнявши рішення встановити в приміщення балкона або лоджії теплу підлогу, слід обов'язково провести ретельну підготовку приміщення. В якості теплоізоляції краще застосовувати легкі сучасні матеріали з хорошою вологостійкістю. Необхідно також захистити обробні матеріали від вологи, тим самим забезпечивши теплоізоляцію. Зробити це можна за допомогою тонкої трьохміліметрової підкладки з фольги. Згори покрити лавсаном, створюючи тим самим практичний бар'єр від попадання вологи в теплоізоляцію. Наступним етапом буде настил теплої підлоги. При розрахунку потужності теплої підлоги треба враховувати наявність в приміщенні балкона інших опалювальних приладів. Якщо таких немає кращий варіант це сто сімдесят або сто вісімдесят ватів на один квадратний метр площі. Така потужність теплої підлоги здатна створити максимальний комфорт в імпровізованій кімнаті. Що стосується витрат на електроенергію, то тут можна сказати, що досить потужні системи теплої підлоги мають вбудований регулятор температур. Якщо система має такий прилад, працюючий по запрограмованому графіку, то витрати електроенергії будуть мінімальні. Виявляється, улаштувати на перший погляд нежитлове приміщення не складає великих труднощів. Варто тільки вирішити, куди винести речі з лоджії, провести невелику підготовку, визначитися з виробником теплої поли і дизайном майбутнього приміщення і балкон з успіхом перетвориться на комфортну кімнату.
Якщо сторона ухиляється від укладення основного договору
Ч. 3 ст. 635 ЦК передбачено, що сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, зобов'язана відшкодувати іншій стороні збитки, заподіяні простроченням якщо інше не встановлене попереднім договором або актами цивільного законодавства. Згідно ч. 3 ст. 182 ГК, якщо сторона, що уклала попередній договір, отримавши проект основного договору від іншої сторони, ухиляється від його підписання друга сторона має право вимагати укладення такого договору в судовому порядку.
У більшості випадків при укладенні попереднього договору одна сторона (покупець/орендар) з метою отримання гарантій укладення в майбутньому основного договору передає другій стороні певну суму грошових коштів. Іменуватися вони можуть по-різному - аванс завдаток, передоплата. Але часто сторони не розуміють сенсу вказаних понять і їх принципових відмінностей, що може привести до неприємних наслідків. Розглянемо ці поняття детальніше.
Згідно ч. 1 ст. 570 ЦК, завдатком є грошова торба або рухоме майно, яке видається кредиторові боржником в рахунок покладених з нього платежів на підтвердження зобов'язання і в забезпечення його виконання. Відмітно, що в ч. 2 ст. 570 ЦК чітко визначено що якщо в договорі не встановлено, що сума, сплачена в рахунок покладених з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Іншими словами, у нас діє "презумпція авансу". На практиці сторони, зацікавлені в укладенні основного договору, іноді намагаються стягнути з боку, що ухиляється, грошові кошти в подвійному розмірі від переданих за попереднім договором. Така можливість дійсно передбачена чинним законодавством, але виключно для випадків передачі завдатку (абз. 2 ч. 1 ст. 571 ЦК) - вона не може бути застосована для авансу і інших подібних попередніх платежів. Це пояснює принципову відмінність завдатку від авансу і їх правові наслідків для сторін попереднього договору, які чітко прописані в судовій практиці, що склалася, при розгляді вказаної категорії справ. Вищими судовими інстанціями висловлюється позиція, що головною особливістю завдатку є те, що він одночасно є способом і платежу, і забезпечення виконання зобов'язань. Крім того завдаток може забезпечувати лише існуючі договірні зобов'язання.
На відміну від завдатку, аванс є лише способом платежу, попередньою платою і не виконує функції, що забезпечує. Крім того, аванс не завжди є доказом існування зобов'язання.
У теж час необгрунтоване ухилення однієї із сторін попереднього договору від укладення основного може бути лише основою для відшкодування другій стороні збитків, заподіяних простроченням, оскільки зобов'язання, встановлене попереднім договором припиняється, якщо основний договір не укладений упродовж встановленого терміну (ст. 635 ЦК). Іншими словами, якщо основний договір купівлі-продажу (оренда) нерухомості сторонами так і не був укладений, отримані однією стороною грошові кошти за попереднім договором є не завдатком, а авансом який підлягає поверненню другій стороні у розмірі сплаченої суми (визначення ВСУ від 18.08.2008 №6-5738св08, визначення ВСУ від 08.09.2010 №6-7081св10). Таким чином вимоги сторони повернути сплачені за попереднім договором засоби в подвійному розмірі є необгрунтованими незалежно від того, як вони названі в договорі.
Ще одне питання стосується того, чи можна в судовому порядку визнати ув'язненим основний договір, грунтуючись лише на волевиявленні сторін в попередньому договорі. Як говорилося вище, в господарських правовідносинах це можливо. А ось в цивільних ця тема є дискусійною, оскільки таке право в ст. 635 ЦК прямо не передбачено. Із цього приводу слід зазначити, що деякі суди вважають подібні позовні вимоги правомірними і такими, що не порушують принцип свободи договору оскільки волевиявлення про укладення основного договору сторони висловили в попередньому, у зв'язку з чим, застосовуючи ст. 16 ЦК, задовольняють позови. Інші ж підтримують позицію що внаслідок порушення стороною перейнятого на себе в попередньому договорі зобов'язання можуть наставати тільки ті наслідки, які безпосередньо передбачені ст. 635 ЦК, а також ст. 611 ЦК (рішення ВСУ від 12.05.2010 №6-8078св10).
Якщо позиція з цього питання є спірною, то з приводу позовних вимог про спонукання сторони укласти основний договір однозначно можна стверджувати, що вони не відповідають способам захисту, передбаченим ст. 16 ЦК, а також грубо порушують встановлений ст. 627 ЦК принцип свободи договору, згідно з яким укладення договору носить добровільний характер, і ніхто не може бути змушений до вступу у договірні відносини. Іншими словами, можна спробувати визнати в судовому порядку договір ув'язненим а ось просити суд зобов'язати сторону укласти договір не варто навіть намагатися.
Укладенню договору завжди передують переговори сторін про умови майбутньої угоди. Цілком логічно, що, досягнувши певних домовленостей, сторони бажають отримати якісь гарантії укладення такого договору в майбутньому. Найбільш поширеним "інструментом фіксації" досягнутих домовленостей є попередній договір, можливість укладення якого передбачена нормами Цивільного і Господарського кодексів України.
Що таке попередній договір
Приступаючи до аналізу поняття попереднього договору по двох вказаних актах, слід зазначити, що вони дещо по-різному регулюють цей інститут. Проте слід зазначити, що застосування того або іншого кодексу залежить передусім, від суб'єктного складу правовідносин : для фізичних осіб це норми Цивільного кодексу, для суб'єктів господарювання (юридичних осіб і фізичних осіб-підприємців) - Господарського, а також субсидиарно (тобто у тій частині яка не врегульована в ГК) - знову ж таки Цивільного.
Згідно ч. 1 ст. 635 ГК, попереднім являється договір, сторони якого зобов'язуються упродовж певного терміну укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім. У ч. 1 ст. 182 ГК вказане що за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується в певний термін, але не пізніше за один рік з моменту укладення договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім.
Суть попереднього договору по ЦК і ГК є однаковою, проте в ГК встановлений граничний термін в один рік для укладення основного договору з моменту укладення попереднього. У ЦК таких обмежень немає.
Важливим моментом для дійсності попереднього договору є форма його укладення. Абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК свідчить, що попередній договір має знаходитися у формі, встановленій законодавством для основного договору. Якщо форма основного договору законодавством не встановлена, він полягає у письмовій формі. У ГК питання форми попереднього договору прямо не врегульоване, проте, враховуючи положення ч. 5 ст. 182 ГК, згідно з якими стосунки укладення попередніх договорів, що стосуються, регулюються ЦК з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, можна зробити висновок, що до форми господарських договорів слід також застосовувати вимоги абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК.
Особливості продажу (оренди) нерухомості
Що стосується змісту попередніх договорів купівлі-продажу і оренди нерухомості, слід зазначити, що, згідно ч. 2 ст. 182 ЦК, в них мають бути визначені істотні умови основних договорів. Ст. 635 ЦК дещо по-іншому регулює це питання, оскільки передбачає можливість узгодження істотних умов не в попередньому, а вже безпосередньо в основному договорі. Проте це можливо лише у випадку якщо порядок узгодження істотних умов вказаний в попередньому договорі або встановлений актами цивільного законодавства.
Помітимо, що в юридичних колах висловлювалася думка, що істотні умови треба встановлювати вже в попередньому договорі, оскільки, згідно ч. 1 ст. 638 ЦК, договір вважається ув'язненим якщо сторони в належній формі досягли угоди за усіма істотними умовами. Варто відмітити, що це питання є дискусійним.
Щоб уникнути ризиків оскарження недобросовісною стороною попередніх договорів доцільніше погоджувати усі істотні умови основного договору на етапі укладення попереднього.
Згідно абз. 2 ч. 1 ст. 638 ЦК, істотними є умови договору про його предмет, а також ті, які визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, і ті відносно яких за заявою хоч би однієї із сторін має бути досягнута згода. ГК розширює перелік істотних умов для господарського договору - зокрема, згідно ч. 3 ст. 180, окрім предмета сторонами у будь-якому випадку мають бути погоджені ціна і термін дії договору. Крім того, для договорів окремих видів законодавством можуть бути передбачені і інші істотні умови.
Так, для договорів оренди нерухомості такими є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації), термін договору, орендна плата з урахуванням індексації, порядок використання амортизаційних відрахувань відновлення орендованого майна і умови його повернення або викупу (ст. 284 ГК). Якщо ж йдеться про оренду державного або комунального майна, договір повинен містити істотні умови, передбачені спеціальним Законом №2269, - XII.
Проте необхідно розрізняти істотні умови основного і попереднього договорів купівлі-продажу/оренди нерухомості. Враховуючи, що попередній договір являється, по суті, "договором про договір" його предметом буде здійснення сторонами дій з укладення основного договору відносно об'єкту нерухомості. А ось предметом основного договору буде безпосередньо передача-прийняття у власність/оренду такого об'єкту. Терміном в попередньому договорі є погоджений сторонами термін ув'язнення основного договору. Узгодження ж ціни в попередньому договорі може бути вигіднішим для однієї із сторін - у разі зміни в майбутньому ринкової вартості об'єкту нерухомості.
Здача в оренду нерухомості. Чи обов'язково реєструватися підприємцем?
Згідно ст. 319 і ст. 320 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд у тому числі для здійснення підприємницької діяльності Таким чином, здача в оренду власного нерухомого майна може здійснюватися фізичною особою як в межах підприємницької діяльності, так і шляхом виконання норм п. 170.1 ст. 170 розділу IV Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року № 2755 - VІ (далі НКУ) без реєстрації орендодавця як фізичною особою - підприємцем.
Підприємець має право без обмежень самостійно здійснювати будь-яку підприємницьку діяльність, не заборонену законом.
Оподаткування прибутків отриманих фізичних особою - підприємцем від проведення господарської діяльності, окрім осіб, які обрали спрощену систему оподаткування регламентується статтею 177 НКУ.
Прибутки фізичних осіб - підприємців, отримані упродовж календарного року від проведення господарської діяльності, обкладаються податками по ставках, визначеними в пункті 167.1 статті 167 НКУ (15% а у випадку якщо загальна сума отриманих платником податків в звітному податковому місяці прибутків перевищує десятиразовий розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року (у 2011 році - 9410 грн.) ставка податку складає 17% від суми перевищення).
Об'єктом оподаткування є чистий дохід оподаткування, тобто різниця між загальним доходом (виручка в грошовій і негрошовій формі) оподаткування і документально підтвердженими витратами пов'язаними з господарською діяльністю такої фізичної особи - підприємця. До переліку витрат, безпосередньо пов'язаних з отриманням прибутків, відносяться документально підтверджені витрати, які включаються у витрати виробництва (звернення) згідно з розділом III цього Кодексу. Не відносяться до витрат фізичної особи - підприємця вартість придбаного рухомого і нерухомого майна, підмета державній реєстрації у випадку якщо таке майно придбане до державної реєстрації фізичної особи - суб'єктом підприємницької діяльності і/або не використовується в такій діяльності.
У випадку якщо фізична особа - підприємець отримує інші прибутки чим від здійснення підприємницької діяльності, у рамках вибраних їм видів такої діяльності, такі прибутки оподатковуються за загальними правилами, встановленим НКУ для платників податків - фізичних осіб.
Порядок оподаткування прибутків фізичної особи від надання в оренду нерухомого майна суб'єктам підприємницької діяльності :
Згідно п.164.2 ст.164 НКУ в загальний місячний (річний) дохід оподаткування платника податків включається, зокрема дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (термінове володіння і/або користування), визначений в порядку, встановленому пунктом 170.1 статті 170 НКУ.
У відповідність з п.п. 170.1.1 п.170.1 ст.170 НКУ податковим агентом платника податків - орендодавця відносно його доходу від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю являється орендар. При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, вказаної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі. Згідно п.п. 170.1.2 п.170.1 ст.170 НКУ податковим агентом платника податків - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості, інших, ніж вказані в підпункті 170.1.1 пункту 170.1 (включаючи земельну ділянку, яка знаходиться під такою нерухомістю присадибна ділянка), являється орендар. Згідно п.п. 170.1.4 п.170.1 ст.170 НКУ прибутки, від надання в оренду (суборенду), житлове наймання (піднайм) нерухомого майна обкладаються податковим агентом при їх виплаті за їх рахунок.
Згідно ст. 168 НКУ податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) дохід оподаткування на користь платника податків, зобов'язаний утримувати податок з суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в статті 167 цього Кодексу (15% а у випадку у випадку якщо загальна сума отриманих платником податків в звітному податковому місяці прибутків перевищує десятиразовий розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року (у 2011 році - 9410 грн.) ставка податку складає 17% від суми перевищення). Податок сплачується (перераховується) до бюджету при виплаті доходу оподаткування єдиним платіжним документом. Банки приймають платіжні документи на виплату доходу лише за умови одночасного представлення розрахункового документу на перерахування цього податку до бюджету. Якщо дохід оподаткування надається в негрошовій формі або виплачується готівкою з каси податкового агента, податок сплачується (перераховується) до бюджету упродовж банківського дня, що йде за днем такого нарахування (виплати, надання). Таким чином, прибутки від надання в оренду (суборенду), житлове наймання (піднайм) нерухомого майна фізичною особою суб'єктові підприємницької діяльності оподатковуються орендарем, як податковим агентом, під час їх виплати по ставці 15%, а у випадку якщо загальна сума отриманих платником податків в звітному податковому місяці прибутків перевищує десятиразовий розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, ставка податку представляє 17% сум перевищення.
Часто, продаючи нерухомість, власники офісів, торгових приміщень або квартир бувають украй здивовані, коли угода зривається із-за відсутності "правильного" техпаспорта. Законодавство передбачає спеціальну процедуру отримання дозволів на перепланування і будівництво. Тому громадяни все частіше вимушені узаконювати самовільно побудовані або переплановані об'єкти. "Зараз кількість об'єктів, побудованих або змінених самовільним шляхом, різко збільшується, - відмічає Дмитро Павленко, директор Всеукраїнської асоціації БТІ. - Вони просто "спливли" на поверхню. Отримання офіційного дозволу на будівництво або перепланування - настільки складний і тривалий процес, що більшість вважала за краще на свій страх і ризик будувати самовільно. Тим більше що до кризи об'єкти нерухомості, особливо торгові приносили своїм власникам великі прибутки, і тому їм було вигідніше скоріше почати бізнес, чим витрачати час на бюрократичні дозвільні процедури. А тепер, коли багато хто з цих об'єктів перетворився на тягар для своїх власників і ті вирішили від них позбавитися, виникло питання незаконності будівництва або перепланування". Узаконити самовільно зведену споруду на чужій ділянці украй складно. Якщо земля знаходиться в приватній власності, доведеться домовлятися з її власником про викуп або оренду ділянки під вже побудований об'єкт нерухомості. Якщо це державна або комунальна власність, необхідно подати у виконком місцевої ради заяву про виділення ділянки з вказівкою його місцерозташування, призначення і розмірів. На жаль місцеві ради часто затягують розгляд цих питань або відмовляють у виділенні землі під різними приводами. До речі, державну або комунальну землю теж можна купити (у ряді випадків). Важливо відмітити, що нерідко власники навмисно узаконюють будівництво постфактум, в судовому порядку. Цей спосіб, за одностайним твердженням юристів, набагато дешевше за узаконення в загальному порядку. Законодавець, як навмисно, доклав немало зусиль щоб підштовхнути осіб, зацікавлених в оформленні права власності на об'єкти самовільного будівництва, до вирішення цього питання в суді, - відмічає Сергій Чаплян, адвокат, директор Центру правової підтримки "СЕАРТ Груп". - Всіляко сприяють цьому і чиновники на місцях, які винаходять усі нові і нові перепони в оформленні документів, а часто і зовсім керуються принципом "не подмажешь - не поїдеш". Сергій Буханец, директор департаменту управління нерухомістю Rustler Property Services llc., відмічає, що посередники або чиновники рідко беруть гроші за незаконні рішення, це занадто ризиковано. Звичайна справа - брати гроші за прискорення законного процесу і надання послуг "неблокування" його ходу або "закрийте очі на це". Усе вирішує суд "Узаконення самовільно побудованої споруди через суд - досить складний і дорогий шлях, - попереджає Сергій Чаплян. - Він припускає в першу чергу відведення земельної ділянки під вже побудовану нерухомість. Далі слідує проведення інвентаризації БТІ, яка завершується отриманням технічного паспорта з відміткою "Самовільне будівництво". Також необхідно замовити в організації, що має ліцензію обстеження об'єкту нерухомості на предмет відповідності його будівельним нормам і правилам. В результаті замовник отримує технічний звіт. І лише після цього доцільно звертатися до суду з позовом про визнання права власності на нерухомість". Нагадаємо, що, згідно ст. 376 Цивільного кодексу України, особа, яка здійснила або здійснює самовільне будівництво, не набуває права власності на побудований об'єкт. Право власності на таке майно може бути визнане за рішенням суду. Втім, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на об'єкт нерухомості, побудований на його володіннях, то цей об'єкт, будь то магазин, кафе або щось інше, підлягає зносу. "Останнім часом суди дотримуються думки, що право власності на незаконну будову може бути визнане, якщо особа, яка самовільно звела об'єкт нерухомості на землі, не відведеній для цієї мети, отримала земельну ділянку під вже побудований об'єкт. А також, якщо власник (користувач) земельної ділянки самовільно побудував об'єкт, який не порушує прав інших осіб, - говорить Сергій Чаплян. - Отримання необхідного рішення багато в чому залежить від скрупульозного дотримання усіх судових формальностей і глибокого знання судової практики з аналогічних питань".
Якщо ви тільки, що одружилися і зробили ремонт в квартирі, що є власністю вашої другої половини, не викидайте чеків. Якщо почнете ділити майно, то з чеками Ви маєте право отримати частину цього житла. Сімейний Кодекс передбачає, що після реєстрації шлюбу усе, що нажили, вважають їх "спільно нажитим майном". Проте, якщо один з пари отримав щось в подарунок, успадкував, придбав на свої гроші, то його половинка на це майно претендувати не може. Проте і ця норма закону має свої виключення.
"Якщо говорити про нерухоме майно, то майно, яке перебувало в приватній власності тільки однієї особи, інша особа за загальним правилом на нього не може претендувати. Але і в цьому правилі також є виключення, оскільки можуть бути різні ситуації. Допустимо інша особа, яка є власником або співвласником, активно бере участь в управлінні цим майном (у підтримці його в належному стані, можливо, це буде ремонт, можливо, це буде якесь інше значне поліпшення).
І у разі, якщо можна довести таку участь в управлінні або в підтримці належного стану майна, така особа також має право на це майно. І таке майно вже може змінити свій статус залежно від рішення суду. Тобто таке майно вже може визнаватися спільною власністю. Але те, що ви також активно брали участь в ремонті будинку, треба буде доводити в суді.
"На жаль, чіткого механізму не прописано. Це питання доведення : необхідно буде просто приводити відповідні докази і оцінку цих доказів. Як варіант, це можуть бути деякі фінансові документи, що підтверджують факт придбання.
Але, крім того, що це повинно бути придбання, це повинно бути ще і підтвердження того, що ці засоби мали деяке джерело походження, тобто звідки вони були узяті. Процес досить складний, але можливість така передбачена.
Від розміру вашого капіталовкладення залежатиме і кількість квадратних метрів, на які ви претендуватимете. Чим більше витратили на ремонт, тим більшу отримаєте долю майна.
Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. (далі – нова редакція Закону) вніс зміни як до об’єктного, так і до суб’єктного складу зазначених правовідносин, а також змінив процедуру відповідної державної реєстрації. Об’єкти, що підлягають державній реєстрації
У новій редакції Закону розширено перелік прав, що підлягають реєстрації. Зокрема, до нього увійшли: право господарського відання, оперативного управління, оренди земельної ділянки, користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, а також іпотека, довірче управління майном і податкова застава, предметом якої є нерухоме майно. Тоді як право господарського відання та оперативного управління раніше взагалі не підлягали державній реєстрації, реєстрацію іпотеки, поки нова редакція Закону не набрала чинності, здійснюють державні нотаріальні контори і приватні нотаріуси, які вносять записи до Державного реєстру іпотек.
Отже, якщо нова редакція Закону набере чинності 1 січня 2012 р., як це передбачають Прикінцеві і перехідні положення, вона скасує необхідність реєстрації договору оренди земельної ділянки, встановивши необхідність державної реєстрації права такої оренди. Але нова редакція Закону внесла зміни не до всіх статей Закону «Про оренду землі», які встановлюють необхідність державної реєстрації договору оренди та суборенди земельної ділянки.
До набрання чинності новою редакцією Закону відповідно до ст. 794 Цивільного кодексу України державній реєстрації підлягає договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки. Відповідно до нової редакції Закону ст. 794 ЦКУ викладена в новій редакції, згідно з якою державній реєстрації підлягає не сам договір, а право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менше ніж на три роки. До набрання чинності новою редакцією Закону державну реєстрацію податкової застави здійснюють нотаріуси шляхом внесення запису до Державного реєстру обтяжень нерухомого майна.
Таким чином, розширення переліку прав, що підлягають реєстрації, по суті, не змінило об’єктного складу правовідносин з державної реєстрації нерухомого майна та їх обмежень, але уніфікувало процедуру, яка раніше здійснювалась різними органами і відображалась у різних реєстрах.
Органи, що здійснюють державну реєстрацію
Відповідно до попередньої редакції Закону держателем Державного реєстру прав був центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а адміністратором – Центр державного земельного кадастру. Відповідно до Прикінцевих положень попередньої редакції Закону до створення єдиної системи органів реєстрації прав реєстрацію об’єктів нерухомості проводять комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації. Таким чином, БТІ із самого початку мали виконувати функції реєстрації лише тимчасово. У зв’язку з розширенням об’єктного складу прав та обтяжень, що підлягають реєстрації, передача одному з цих органів повноважень щодо реєстрації, наприклад, права господарського відання, оперативного управління, довірчого управління майном здавалася б не зовсім логічною. Тому відповідно до положень нової редакції Закону держателем Державного реєстру прав є спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав – Мін’юст. Адміністратором Державного реєстру прав є державне підприємство, що належить до сфери управління Міністерства юстиції України.
Отже, процедура реєстрації суттєво не зміниться, натомість повноваження щодо її здійснення перейдуть від одних органів до іншого. Чи варто передавати дані з одних реєстрів до іншого, що не виключатиме помилок, перекваліфіковувати фахівців, витрачати кошти державного і місцевих бюджетів на таку реформу, покаже час. Проте, незважаючи на можливі труднощі, концентрація функцій реєстрації в одному органі є позитивною зміною в системі державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Лишається сподіватися, що концепція нової редакції Закону дійсно спростить відповідну процедуру, а головне, повністю здійснюватиметься Мін’юстом, що дозволить громадянам не звертатись до БТІ або Держкомзему за додатковими документами, від яких залежить державна реєстрація. Надання інформації з Державного реєстру Відповідно до нової редакції Закону інформація про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з Державного реєстру прав надається у формі витягу, інформаційної довідки та виписки. Уповноважений орган зобов’язаний за заявою власника або правоволодільця надати йому у формі виписки інформацію про осіб, які отримали відомості про права та обтяження прав на нерухоме майно, що йому належить. Також нова редакція Закону встановила перелік випадків видачі уповноваженим органом свідоцтв про право власності на нерухоме майно (наприклад, фізичним та юридичним особам – на новозбудовані, реконструйовані об’єкти нерухомого майна, юридичним особам – у разі внесення до статутного капіталу об’єктів нерухомого майна їх засновниками, у разі видалення окремого об’єкта нерухомого майна зі складу об’єкта нерухомого майна, що складається із двох або більше об’єктів, тощо). Однак цей перелік не є вичерпним. На виконання нової редакції Закону Міністерство юстиції України видало наказ «Про впорядкування відносин щодо видачі витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на об’єкти нерухомого майна на спеціальних бланках» № 615/5. Цей наказ запровадив єдиний спеціальний бланк свідоцтва про право власності на об’єкти нерухомого майна, а також спеціальні бланки для видачі витягів про реєстрацію прав власності на нерухоме майно, витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно, які БТІ видаватимуть починаючи з 1 червня 2010 р. Відтепер для вчинення нотаріальних дій щодо об’єктів нерухомого майна в місцевостях, де інвентаризація не проведена (наприклад, у м. Києві), необхідно подавати не довідки-характеристики, а витяги з Реєстру прав власності на нерухоме майно. При цьому довідки-характеристики, видані до 1 червня 2010 р., є дійсними протягом трьох місяців з моменту їх видачі. Наказ також вніс зміни до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5. Наказ № 615/5 набирав чинності 12 квітня 2010 р., крім положень про внесення змін до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Нова редакція Закону набирає чинності з дня її офіційного опублікування – 16 березня 2010 р. При цьому положення стосовно внесення змін до ЦКУ та Закону «Про оренду землі» набирають чинності з 1 січня 2012 р. Так само з 1 січня 2012 р. набирають чинності Прикінцеві та перехідні положення нової редакції Закону, у яких закріплено, що до розмежування земель державної і комунальної власності та державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки державна реєстрація права користування (сервітуту), права постійного користування, договорів оренди, права користування для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), права забудови (суперфіцію) здійснюється без проведення державної реєстрації права власності. Крім того, у Прикінцевих та перехідних положеннях нової редакції Закону закріплено, що до 1 січня 2012 р. державна реєстрація права власності та права користування (сервітуту) на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, права власності на об’єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління нерухомим майном проводяться БТІ, створеними до набрання чинності новою редакцією Закону та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно. Державна реєстрація правочинів, іпотек, відомостей про обтяження нерухомого майна проводиться нотаріусами, реєстраторами юридичної особи, яка належить до сфери управління Міністерства юстиції України. Таким чином, можна зробити висновок, що фактично нова редакція Закону почне діяти 1 січня 2012 р. Складності застосування Відповідно до положень попередньої редакції Закону датою і часом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно були дата і час внесення даних про присвоєння кадастрового номера об’єкту нерухомого майна, інші речові права та правочини. Зараз відповідно до нової редакції Закону датою і часом державної реєстрації прав та їх обтяжень вважаються дата і час реєстрації відповідної заяви в органі державної реєстрації прав (ч. 11 ст. 15 нової редакції Закону).
Водночас ч. 3 ст. 3 нової редакції Закону встановила, що права на нерухоме майно виникають з моменту їх державної реєстрації (ч. 3 ст. 3 нової редакції Закону). На підставі наведених положень можна зробити висновок: оскільки момент державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і момент державної реєстрації заяви співпадають, права на нерухоме майно виникають з моменту реєстрації заяви уповноваженим органом. Проте ч. 1 ст. 15 нової редакції Закону спростовує це твердження, оскільки реєстрація заяви і прийняття рішення про реєстрацію прав є окремими стадіями процедури реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. До того ж прийняттю рішення передує встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень. Крім того, ототожнення моменту реєстрації заяви уповноваженим органом із моментом виникнення права на нерухоме майно може спричинити ситуацію, коли після реєстрації заяви особа вважатиме, що в неї виникло речове право на нерухоме майно, яким вона може розпорядитися, а після розгляду заяви уповноваженим органом буде прийняте рішення про відмову в реєстрації цього речового права.
У ч. 6 ст. 3 нової редакції Закону закріплено, що «будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) укладаються, якщо право власності на таке майно зареєстроване згідно з вимогами цього Закону». Тобто мається на увазі Закон в цілому, у тому числі і викладений у попередній редакції, що діяла до набрання чинності новою. При цьому однозначно виключити тлумачення цієї норми, яке ставить під сумнів можливість укладення правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке зареєстроване до набрання чинності новою редакцією Закону, не можна. Таким чином, доцільно внести зміни до нової редакції Закону, закріпивши можливість укладення правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке зареєстроване відповідно до вимог Закону, що діяв до набрання чинності його новою редакцією.
Отже, сподіватимемося на внесення відповідних змін або на відповідні роз’яснення з боку Міністерства юстиції України щодо зазначених правових суперечностей. До того ж у нової редакції Закону можуть бути й інші недоліки, виявити які допоможе час.
