Укладенню договору завжди передують переговори сторін про умови майбутньої угоди. Цілком логічно, що, досягнувши певних домовленостей, сторони бажають отримати якісь гарантії укладення такого договору в майбутньому. Найбільш поширеним "інструментом фіксації" досягнутих домовленостей є попередній договір, можливість укладення якого передбачена нормами Цивільного і Господарського кодексів України.
Що таке попередній договір
Приступаючи до аналізу поняття попереднього договору по двох вказаних актах, слід зазначити, що вони дещо по-різному регулюють цей інститут. Проте слід зазначити, що застосування того або іншого кодексу залежить передусім, від суб'єктного складу правовідносин : для фізичних осіб це норми Цивільного кодексу, для суб'єктів господарювання (юридичних осіб і фізичних осіб-підприємців) - Господарського, а також субсидиарно (тобто у тій частині яка не врегульована в ГК) - знову ж таки Цивільного.
Згідно ч. 1 ст. 635 ГК, попереднім являється договір, сторони якого зобов'язуються упродовж певного терміну укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім. У ч. 1 ст. 182 ГК вказане що за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується в певний термін, але не пізніше за один рік з моменту укладення договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім.
Суть попереднього договору по ЦК і ГК є однаковою, проте в ГК встановлений граничний термін в один рік для укладення основного договору з моменту укладення попереднього. У ЦК таких обмежень немає.
Важливим моментом для дійсності попереднього договору є форма його укладення. Абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК свідчить, що попередній договір має знаходитися у формі, встановленій законодавством для основного договору. Якщо форма основного договору законодавством не встановлена, він полягає у письмовій формі. У ГК питання форми попереднього договору прямо не врегульоване, проте, враховуючи положення ч. 5 ст. 182 ГК, згідно з якими стосунки укладення попередніх договорів, що стосуються, регулюються ЦК з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, можна зробити висновок, що до форми господарських договорів слід також застосовувати вимоги абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК.
Особливості продажу (оренди) нерухомості
Що стосується змісту попередніх договорів купівлі-продажу і оренди нерухомості, слід зазначити, що, згідно ч. 2 ст. 182 ЦК, в них мають бути визначені істотні умови основних договорів. Ст. 635 ЦК дещо по-іншому регулює це питання, оскільки передбачає можливість узгодження істотних умов не в попередньому, а вже безпосередньо в основному договорі. Проте це можливо лише у випадку якщо порядок узгодження істотних умов вказаний в попередньому договорі або встановлений актами цивільного законодавства.
Помітимо, що в юридичних колах висловлювалася думка, що істотні умови треба встановлювати вже в попередньому договорі, оскільки, згідно ч. 1 ст. 638 ЦК, договір вважається ув'язненим якщо сторони в належній формі досягли угоди за усіма істотними умовами. Варто відмітити, що це питання є дискусійним.
Щоб уникнути ризиків оскарження недобросовісною стороною попередніх договорів доцільніше погоджувати усі істотні умови основного договору на етапі укладення попереднього.
Згідно абз. 2 ч. 1 ст. 638 ЦК, істотними є умови договору про його предмет, а також ті, які визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, і ті відносно яких за заявою хоч би однієї із сторін має бути досягнута згода. ГК розширює перелік істотних умов для господарського договору - зокрема, згідно ч. 3 ст. 180, окрім предмета сторонами у будь-якому випадку мають бути погоджені ціна і термін дії договору. Крім того, для договорів окремих видів законодавством можуть бути передбачені і інші істотні умови.
Так, для договорів оренди нерухомості такими є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації), термін договору, орендна плата з урахуванням індексації, порядок використання амортизаційних відрахувань відновлення орендованого майна і умови його повернення або викупу (ст. 284 ГК). Якщо ж йдеться про оренду державного або комунального майна, договір повинен містити істотні умови, передбачені спеціальним Законом №2269, - XII.
Проте необхідно розрізняти істотні умови основного і попереднього договорів купівлі-продажу/оренди нерухомості. Враховуючи, що попередній договір являється, по суті, "договором про договір" його предметом буде здійснення сторонами дій з укладення основного договору відносно об'єкту нерухомості. А ось предметом основного договору буде безпосередньо передача-прийняття у власність/оренду такого об'єкту. Терміном в попередньому договорі є погоджений сторонами термін ув'язнення основного договору. Узгодження ж ціни в попередньому договорі може бути вигіднішим для однієї із сторін - у разі зміни в майбутньому ринкової вартості об'єкту нерухомості. |
