Часто, продаючи нерухомість, власники офісів, торгових приміщень або квартир бувають украй здивовані, коли угода зривається із-за відсутності "правильного" техпаспорта. Законодавство передбачає спеціальну процедуру отримання дозволів на перепланування і будівництво. Тому громадяни все частіше вимушені узаконювати самовільно побудовані або переплановані об'єкти. "Зараз кількість об'єктів, побудованих або змінених самовільним шляхом, різко збільшується, - відмічає Дмитро Павленко, директор Всеукраїнської асоціації БТІ. - Вони просто "спливли" на поверхню. Отримання офіційного дозволу на будівництво або перепланування - настільки складний і тривалий процес, що більшість вважала за краще на свій страх і ризик будувати самовільно. Тим більше що до кризи об'єкти нерухомості, особливо торгові приносили своїм власникам великі прибутки, і тому їм було вигідніше скоріше почати бізнес, чим витрачати час на бюрократичні дозвільні процедури. А тепер, коли багато хто з цих об'єктів перетворився на тягар для своїх власників і ті вирішили від них позбавитися, виникло питання незаконності будівництва або перепланування". Узаконити самовільно зведену споруду на чужій ділянці украй складно. Якщо земля знаходиться в приватній власності, доведеться домовлятися з її власником про викуп або оренду ділянки під вже побудований об'єкт нерухомості. Якщо це державна або комунальна власність, необхідно подати у виконком місцевої ради заяву про виділення ділянки з вказівкою його місцерозташування, призначення і розмірів. На жаль місцеві ради часто затягують розгляд цих питань або відмовляють у виділенні землі під різними приводами. До речі, державну або комунальну землю теж можна купити (у ряді випадків). Важливо відмітити, що нерідко власники навмисно узаконюють будівництво постфактум, в судовому порядку. Цей спосіб, за одностайним твердженням юристів, набагато дешевше за узаконення в загальному порядку. Законодавець, як навмисно, доклав немало зусиль щоб підштовхнути осіб, зацікавлених в оформленні права власності на об'єкти самовільного будівництва, до вирішення цього питання в суді, - відмічає Сергій Чаплян, адвокат, директор Центру правової підтримки "СЕАРТ Груп". - Всіляко сприяють цьому і чиновники на місцях, які винаходять усі нові і нові перепони в оформленні документів, а часто і зовсім керуються принципом "не подмажешь - не поїдеш". Сергій Буханец, директор департаменту управління нерухомістю Rustler Property Services llc., відмічає, що посередники або чиновники рідко беруть гроші за незаконні рішення, це занадто ризиковано. Звичайна справа - брати гроші за прискорення законного процесу і надання послуг "неблокування" його ходу або "закрийте очі на це".
Усе вирішує суд
"Узаконення самовільно побудованої споруди через суд - досить складний і дорогий шлях, - попереджає Сергій Чаплян. - Він припускає в першу чергу відведення земельної ділянки під вже побудовану нерухомість. Далі слідує проведення інвентаризації БТІ, яка завершується отриманням технічного паспорта з відміткою "Самовільне будівництво". Також необхідно замовити в організації, що має ліцензію обстеження об'єкту нерухомості на предмет відповідності його будівельним нормам і правилам. В результаті замовник отримує технічний звіт. І лише після цього доцільно звертатися до суду з позовом про визнання права власності на нерухомість". Нагадаємо, що, згідно ст. 376 Цивільного кодексу України, особа, яка здійснила або здійснює самовільне будівництво, не набуває права власності на побудований об'єкт. Право власності на таке майно може бути визнане за рішенням суду. Втім, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на об'єкт нерухомості, побудований на його володіннях, то цей об'єкт, будь то магазин, кафе або щось інше, підлягає зносу. "Останнім часом суди дотримуються думки, що право власності на незаконну будову може бути визнане, якщо особа, яка самовільно звела об'єкт нерухомості на землі, не відведеній для цієї мети, отримала земельну ділянку під вже побудований об'єкт. А також, якщо власник (користувач) земельної ділянки самовільно побудував об'єкт, який не порушує прав інших осіб, - говорить Сергій Чаплян. - Отримання необхідного рішення багато в чому залежить від скрупульозного дотримання усіх судових формальностей і глибокого знання судової практики з аналогічних питань".
|
