Оренда з подальшим викупом
Практика оренди землі, де щомісячні виплати зараховуються в рахунок її вартості, існує давно. Виходить, що виплачувавши певну суму кожен місяць, потім орендар стає власником землі, оскільки платив не за її оренду, а погашав борг за купівлю. В основному таку модель придбання землі використовували підприємці, що не страждають гострим браком коштів. Діяти за подібним сценарієм їх змушували особливості українського земельного законодавства. Наприклад якщо ви побажали придбати землю, що знаходиться в комунальній або державній власності, не з сільськогосподарськими цілями, вам доведеться в обов'язковому порядку брати участь в аукціоні.
Стаття 127 Земельного кодексу України вказує на те, що навіть дуже заможний бізнесмен не може без дотримання певного регламенту купити землю у держави, а публічні торги, що створюють атмосферу конкуренції, що нагнітається не лише багато в чому сприяють ускладненню ситуації, але і дозволяють істотно завищити вартість землі.
На невелику перевагу покупець може розраховувати, якщо на території цієї земельної ділянки знаходяться його будівельні будівлі. Саме в цьому випадку купівля землі може здійснитися без аукціону. Ця лазівка в законодавстві і підштовхнула багато підприємств брати землю в оренду, будуватися на ній, а згодом викупляти ділянку за спрощеною схемою, причому, за безцінь, оскільки в договорі оренди, як правило, прописаний пункт, що вказує на те що плата за оренду прирівнюється до виплати за землю. Тобто, придбання землі відбувається на виплату, тільки небагато в завуальованій формі. Сьогодні все більше фізичних осіб починають брати земельні ділянки в оренду з подальшим правом викупу. Люди забудовують ділянку, виплачувавши у вигляді орендної плати її вартість, а після остаточного погашення боргу за землю, купляють її за символічну плату, таким чином, розстрочка стає повною.
Лізинг
Величезна кількість новинних ресурсів пістрявить оголошеннями різних сільських порад про здачу землі в лізинг. Умовно кажучи, ця та ж оренда з подальшим викупом, мінімальний розмір якого первинного обмовляється в договорі. Так що використовувати тут цей термін в класичному його розумінні юридично невірно. Ні земля, ні які-небудь інші природні об'єкти не можуть розцінюватися в якості предметів лізингу. Ніяких виключень тут не існує.
Викуп землі з будовою
Вивчивши схему оренди землі з подальшим її викупом, у багатьох виникає бажання узяти ділянку в оренду, оперативно зробити її забудову, а потім оформити купівлю цієї землі з розстрочкою платежів, що залишилися адже продавець не відчує ніякої різниці: щомісячна орендна плата або плата у розмірі розстрочених платежів. Проте Кабінет міністрів України Постановою №381 від 22.04.09 року заборонив подібну схему придбання земельних ділянок. На сьогодні допускається розстрочка при купівлі земельної ділянки терміном до 5 років, причому, виплати мають бути рівними і не рідше, ніж один раз в три місяці.
Якщо платіж був прострочений більше, ніж на 2 місяці, то продавець має повне право відмовити в розстрочці, зажадавши негайного погашення усієї вартості землі.
Не варто розраховувати на купівлю землі без проведення торгів, площа якої складає декілька гектарів, а площу, яка була забудована вами, не перевищує і десятка квадратних метрів. Законодавство вказує на те, що покупець що має будівлі на арендованій земельній ділянці, без аукціону може викупити лише ту землю, яка зайнята під будівництвом, а також ту, яка потрібна для обслуговування цієї нерухомості. Проте закон не вказує на певні норми згідно з якими можна було б визначити, яка саме площа землі потрібна для обслуговування нерухомості, яка займає ту або іншу площу.
Тому ще до здійснення викупу орендованої ділянки необхідно скористатися послугами фахівця, який допоможе так розрахувати площу будівель, щоб вони були розподілені на усій орендованій покупцем площі ділянки. Якщо почати думати про це пізніше тобто безпосередньо під час підготовки договору викупу, то ні на що, окрім прихильності експертів, потенційному покупцеві не припаде. Адже вони матимуть повне право "відрізувати" частину площі мотивуючи це її "непотрібністю" для обслуговування зведених будівель. І ви не зможете юридично грамотно обгрунтувати факт щомісячного внесення плати за оренду з метою подальшого викупу усієї ділянки.
Не варто також забувати і про те що абсолютно будь-який проект землеустрою узгоджується з такими місцевими органами як земельні санітарно-епідеміологічні, природоохоронні ресурси.
Обережність над усе!
Елементарні юридичні помилки, як показує практика, вже перешкодили великим підприємствам і заможним підприємцям, що орендують земельні ділянки, вчинити остаточний викуп. І мова зовсім не в шахрайських схемах, а про типові порушення, допущені орендарями. Найбільш поширеною погрішністю є упущення в кредитних договорах так званих "істотних умов", наявність яких в обов'язковому порядку регламентується ст. 15 Закону України про оренду землі. "Істотні умови" завжди індивідуальні, але найчастіше під ними мають на увазі : сам об'єкт оренди, умови його використання, цільове призначення, певні обмеження, терміни дії договору оренди, умови повернення землі орендодавцеві і так далі.
Відсутність в договорі оренди хоч би однієї з цих умов, згідно із Законом України про оренду землі, дозволяє розцінювати документ, як недійсний. |
