Іноді виникають ситуації, коли родичі хочуть допомогти своїм близьким у вирішенні квартирного питання негайно, не чекаючи настання конкретних юридичних фактів. Йдеться про випадки, коли, наприклад, батьки хочуть передати квартиру дітям, або сестра прагне допомогти братові переїхати з села в місто. При цьому, природно, ні оформлення заповіту, ні укладення договору довічного утримання справі не допоможуть оскільки розпорядження майном в таких випадках буде зрушено в часі. Залишається два варіанти - договір дарування і договір купівлі-продажу. Яким же способом краще передати нерухомість близьким або, можливо, не дуже близьким людям? Розглянемо можливі нюанси оформлення і оподаткування кожного з названих договорів.
Що платимо за договором купівлі-продажу
Відповідно до ст. 657 ГК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна полягає у письмовій формі підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. Держреєстрація угод проводиться шляхом внесення нотаріусом запису в Державний реєстр одночасно з її нотаріальним посвідченням (п. 6 Тимчасового порядку державної реєстрації угод затвердженого постановою КМУ від 26.05.2004 №671). Згідно ж ст. 55 ЗУ "Про нотаріат" №3425 - XII від 02.09.1993, нотаріальне посвідчення угод по відчуженню житлового будинку, квартири, дачі, земельної ділянки, що підлягають держреєстрації, проводиться по місцю розташування цього майна або перебування (реєстрації) одній із сторін угоди. На нотаріусів також покладені функції по контролю повноти сплати податку до бюджету перед посвідченням договорів і забезпечення надання відповідної інформації податковому органу. Копії платіжних документів про перерахування податку приєднуються до екземплярів засвідчених договорів.
Тепер що стосується власне розміру податку. Дохід від продажу об'єкту нерухомості визначається, виходячи з ціни, відміченої в договорі купівлі-продажу, і не має бути нижчий оцінної вартості такого об'єкту, розрахованої уповноваженим органом. Оцінна вартість квартири (удома) пізнається у БТИ. А ось із земельними ділянками дещо складніше. Так, згідно п. 4 ст. 201 ЗКУ при здійсненні цивільно-правових угод відносно земельних ділянок з метою визначення вартості об'єкту оцінки використовується експертна грошова оцінка. Порядок її проведення визначається Законом №1378 - IV "Про оцінку земель" від 11.12.2003, методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ №1531 від 11.10.2002, і Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженим наказом №2 Держкомзем від 09.01.2003.
При цьому не оподатковується дохід, отриманий від продажу нерухомості, що робиться не частіше за один раз впродовж звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності понад три роки (відповідно до ст. 172 р. IV Податкового кодексу України №2755 - VI від 02.12.2010), а також дохід, отриманий платником від аналогічного продажу земельної ділянки, що не перевищує норму безоплатної передачі, певну ст. 121 ЗКУ залежно від його призначення і від відчуження господарчо-побутових споруд, які розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком і продаються разом з ним. Ставка 5% від оцінної вартості застосовується при оподаткуванні доходу, отриманого платником в результаті продажу більш ніж одного об'єкту нерухомості впродовж звітного податкового року. Так само обкладається дохід від продажу об'єкту незавершеного будівництва. Ставка податку 15% застосовується для доходу від угод з продажу нерухомості, здійснюваних фізичними особами-нерезидентами, які оподатковуються в тому ж порядку, що і резиденти, але з поправкою на ставку. У випадку якщо загальна сума отриманих нерезидентом-платником податку в звітному податковому місяці прибутків перевищує десятиразовий розмір мінімальної зарплати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року ставка податку складе 17% від суми перевищення з урахуванням податку, сплаченого по ставці 15%. | 
