В яких випадках вигідніше брати іпотеку, а коли кращим варіантом може бути оренда житла?
Оренда: поняття, переваги і недоліки
Оренда вважається зрозумілішою масовому клієнтові на ринку житла. Є власник житла, який має можливість або бажання за певну плату надавати своє житло іншим особам. Часто оренда не оформляється письмовим договором. Але це відгукнеться серйозними наслідками для обох сторін. А запрошення нотаріуса, або звернення в спеціалізоване агентство, або хоч би самостійне укладення двостороннього договору при свідках, полегшить двосторонні стосунки внесе прозорість і певний захист.
Можливі ризики для наймача:
- нав'язаний, придуманий збиток, вигадане псування меблів, неіснуючого ремонту і, відповідно, вимога плати за це; - вимоги здійснення ремонтних робіт більше обумовленого об'єму; - ніякій захищеності перед несподіваним, необгрунтованим збільшенням плати за житло; - випадки, коли власник житла, змовившись з сусідами, провокує протікання води або ж іншу поломку, а наймачеві доведеться вимушено оплачувати ремонт; - всілякі заборони претензії і перевірки у будь-який час доби з боку власника; - можливість переоренди, коли плата робиться колишньому наймачеві (іншими словами шахраєві), а власник, не отримавши грошей, елементарно вас виселяє.
Небезпеки для власника - неоплата комунальних платежів, неотримання своєчасно грошових коштів, псування майна, шахрайство з орендою і т.д.
Деякі з переваг оренди - посильна щомісячна оплата, можливість вибору вартості, району, навіть сусідів, а також можливості домовитися при виникненні фінансових труднощів.
Поняття іпотеки
Іпотека - це купівля нерухомості за допомогою фінансової підтримки кредитної організації або банку. Іпотека припускає часткове (з первинним внеском) або повне фінансування купівлі. Придбана нерухомість оформляється на фізичну особу він є офіційним, правомірним власником. Проте на це житло накладатимуться встановлені обмеження і заборони : на обмін, продаж, заставу і інші угоди, на перепланування і прописку третіх осіб без узгодження з банком і т. д.
З банком складається договір про його зобов'язання і права на стягнення нерухомості при порушенні описаних зобов'язань. Основний недолік, а швидше за все, попередження проти іпотеки, - це суворість щомісячних виплат. Банк - це не людина з ним не так легко домовитися. Якщо сталося прострочення в місяць - не горе, проте штрафи, пені і підвищену процентну ставку доведеться сплатити. Якщо пропустили платежі впродовж трьох і більше місяців - готуйтеся до виселення.
Фінансові розрахунки Платежі за оренду - в 2-3 рази нижче щомісячних внесків при іпотеці. Але вони досить часто варіюються, підвищуються при хвилюваннях і коливаннях на ринку нерухомості. Якщо навіть ціни на житло знижуються, оплата оренди необгрунтовано піднімається або залишається незмінною.
Іпотечні платежі, як правило, завжди фіксовані, незмінні і рівні, - або ж з часом знижуються. Тобто бюджет можна планувати. Крім того, іпотечними договорами передбачаються позапланові платежі. Багато банків беруть комісію за такі внесення. Проте навантаження і процентна надбавка, якщо навіть враховувати комісію, при перевищених платежах понад графік значно знижується. Іншими словами, якщо оплачувати чітко по графіку, переплата складатиме 100%, якщо ж великими платежами те за той же період вона складатиме вже 70% і нижче, залежно від величини і періодичності перевищених внесків.
Іпотека вважається вигідною, при стабільних платежах, по самій своїй суті. Адже якщо житло вже майже своє або частково сплачено, то його можна реалізувати за угодою з банком за вигідною ціною при раптовому погіршенні прибутковості. Плюс є можливість грати з процентною ставкою при погашенні поза графіком.
Якщо дохід стабільний, то можна діяти за наступною схемою: орендуєте житло і частину грошових коштів кладете на депозит. Таким чином, депозит плюс накопичені відсотки за нього, з урахуванням орендної плати, - виходить економніше чим своє житло мінус іпотека плюс відсотки за нього. Іншими словами, буде кращий, якщо п'ять років копити засоби на депозиті, орендувати житло і після цього купити нерухомість за готівку. Цей розрахунок грунтується на тому що процентна ставка кредиту у декілька разів більше, ніж депозитна. Тільки розрахунок дещо неточний і ефемерний: депозитні ставки увесь час варіюються і переглядаються, а орендна плата росте, тоді як платежі за кредит, як правило, стабільні. В деяких випадках це реально може бути виправдано.
Іноді оренда буває вигідніше і доцільніше, ніж іпотека, наприклад в наступних випадках:
- якщо є необхідність житла на короткий термін (навчання, кардинальна зміна діяльності, випробувальний термін на новій роботі); - незнайоме місто. Купівля дорогого житла у борг з обов'язковими платежами вимагає достатнього знайомства з ринком нерухомості в місті, приховуваними аспектами (удома в аварійному стані, під знос, близькість небезпечних виробництв, вокзалів і так далі). Іноді варто деякий час орендувати житло і придивитися і в наступних ситуаціях:
- у разі "розвідки", коли один з членів сім'ї виїжджає, припускаючи надалі переїзд; - у разі фінансової нестабільності.
Оренда, таким чином, доцільніше при нестабільності і невизначеності будь-якого характеру.
Іпотека ж вигідніше в наступних випадках:
- за наявності деякої суми для придбання житла; - при досить стабільному заробітку і професійній визначеності; - при сімейному переїзді. Іншими словами, стабільність - це шлях до іпотеки.
З усього цього можна зробити висновок, що оренда цікава при динамічному життєвому ритмі, навчанні, знайомстві з містом, якій-небудь нестабільності. А іпотека вигідніше при стабільному і динамічному доході. Адже своє житло - і є своє. Тільки вирішувати слід кожному виходячи з конкретної ситуації, прибутків, можливостей, оскільки єдиної житлової "рецептури" немає.
Масова іпотека під 18% річних може з'явитися до весни 2011 року
Банкіри говорять, що їх кредити під 19-24% річних мало хто хоче брати. Щоб позики стали доступніше, необхідно знижувати ставки по тих, що притягаються по депозитам. "Максимальна комфортна ставка по іпотеці зараз складає 18%.0 Усе що вище - це не ринок. Для того, щоб видавати кредити під таку ставку, нам потрібно притягати депозити під 14-15%. Як тільки ми понизимо ставки по депозитах до 14% а за моїми прогнозами це станеться до кінця лютого - початку березня 2011 року, тоді можна досить серйозно говорити про відновлення іпотечного кредитування", - відмітив директор департаменту роздрібного кредитування банку "Фінанси і Кредит " Ігор Шевченко. Згідно із статистикою на 1 жовтня 2010 року, з 20-ти іпотечних одних з найбільших кредиторів населення, чотири змогли наростити свої кредитні портфелі. Зокрема, лідером по приросту портфеля з показником 2,8% (34,8 млн грн.) виявився банк "Пивденный". І це при тому, що зараз фінустанова іпотечні кредити масово не роздає. "Банк кредити видає за індивідуальною програмою. Масово житло ми не кредитуємо" - повідомили в прес-службі банку "Південний ". Наростили іпотечне кредитування також Universal Bank - 1,73% (30,8 млн грн.), Кредитпромбанк - 1,31% (18,1 млн грн.) і банк "Форум " - 0,43% (7,2 млн грн.). Інші 16 банків продемонстрували скорочення портфелів від 0,3% до 2,6%. Серед банків у яких портфелі скоротилися на значні суми три банк-лідери іпотечного кредитування. Так, у ОТП Банку за три місяці портфель став тонший на 234,2 млн грн. (1,8%), Райффайзен Банку Аваль - на 170,5 млн грн. (1,6%), у Укрсиббанку - на 133 млн грн. (1,1%).
